北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
现状：住：通州运河商务中心（富力运河十号）190大平层，称心和合适我们三代人的栖身，生活操行和便利性都十分好，诡计持久栖身持有。额外有一套通州梨园09年的次新房（紧挨地铁八通线），疫情那两年不涨反跌，确定卖掉，不确定的是卖的时机。工做：本身的公司在通州，所以整个家庭不会分开通州，往西海是陪读。
我的问题：通州梨园确实定卖，买哪里比力妥？买房称心的需求：1、学区，孩子不是天牛，算牛；2、住不住无所谓，看离中学的间隔，能够租房；3、保值，更好有增值预期。孩子四年级 5升六之前搞定，还有一年半的时间，预算500-600个。
我们是北漂，命运好又落了京户，我和爸爸都不是学霸，想想走到今天除了命运之外，还有就是准确的体例做准确的事儿，合适的才是更好的。所以在换房那方面，我也是那个构想，怎么是准确及合适，需要我领会足够的信息连系本身情状再往揣度。
A：
1、假设确定换的话就尽快呗，到如今的趋向是很有可能呈现小阳春。归正春节前就是成交量很大了，那两年问我房子的也猛地多了好几倍。假设通州的在那两年行情中没涨，那此次行情就算涨也是必定传导靠后，仍是热门板块先涨，渐渐向你们那套传导。
2、既然是小升初跨区，那也就是向阳相对稳妥啊。工具城都是派位，海淀能够搏点招，然后再派位。确定是牛蛙的话那就看鸡娃的简历了，四年级有杯赛了吗？英语级别如何？语文有杯更好没杯也行，其他的机国赛也预备吧。假设没预备的话那就甭往海淀了，可能率进不往牛中，至少进不了牛班。也就是说，先看简历能否能拼点招，假设不克不及，那就或是工具城试试看，或是在向阳图个稳妥点儿。
3、5/600万，西城看月坛，东城和平里安交龙体都行，都能买到占坑儿房，只要不出区就都不错。向阳的话除了帝景的都能买到，其他的人朝一般不料见，孩子太多了。先看朝外80，然后是陈经纶的几个，嘉铭本校和陈分，还有清朝都挺好的。
常规定见是假设孩子实的挺牛的，那就在向阳图个稳妥。假设是中等的话再往工具城争取可能率。
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4、从房子的角度讲欠好谈保值增值，今明两年进学顶峰期，哪儿的溢价都高。2025之后看情状吧，用完了学位看行情，觉得不适宜就出手。
仅供参考。
二
Q:
因改进需求，年前刚出手双井四周自住房。本年预算3000万以内，方案还在双井四周购房，买哪个小区比力保值？看过富力城，富力城的物业费相对廉价，会不会将来撑不起高端群体的需求，以后欠好出手？年后的市场形势您怎么看？目前那个预算的要不要尽快出手，方案是再等两三个月购进。
A：
1、双井，保值更好的当然是金茂府了，远超大盘。然后是富力十号，超的也不算少。双井地域两极分化挺明显的，实正的豪宅涨的多，通俗小区落后的则有的是，跑输的一大堆。然后富力城等小区算是稳重的标杆，略赢，至少是不输。
2、物业费不是撑不起高端群体，先得看他们能否撑得起赔钱，假设挣不着钱就得涨价呗。那没什么说的，我们小区往年刚涨完，不情愿也得承认。花钱多了未必提拔，但花钱少了必定办事下降。没什么欠好出手的，看房价了，就算物业程度下降那就降价呗。
3、年后的形势，归正按如今来说是还行，有点儿小阳春的意思了。今天刚初几啊？归正明天是2月，估量成交量小不了。或者那么说吧，全国救市期间，北京做为全国标杆下跌了不适宜。并且到如今为行，北京是全国独一一个没有任何处所政策，但房价没有下跌的城市，政府手里的筹码太多了，就看他们用不消了。
4、有需求就尽快，不焦急就等着呗，那外人欠好定见。一般来说不消太焦急，那么高的预算，需要的周期长，就算行情有颠簸也影响不大，先看房子吧。
仅供参考。
三
Q:
如今北京市还有哪些区域值得投资呢？我看如今政策关于改进型住房的搀扶力度在加大，无论是从税费减免仍是贷款利率都有必然的倾斜。不晓得能否会促进那类房屋的价格变更？
别的还有一个问题，就是北京市行政区域内的原住民安设回迁房（例如村子拆迁安设回迁）的产权仍属于村委会，那类房屋仅供村民自住，只能享有房屋收益权，但不克不及对外买卖。我如今还有几套此类房屋，也都在通州，将来北京市对此类房屋有何政策标的目的？能否会变动为大产权？
A：
1、值得投资的，仍是指公寓吗？那我不太懂，很少存眷，帮不上忙。
2、改进指的不是某种产物，而是一种行为，也就是卖了老房换新的，卖了小的换大的，就是置换。因为有钱买房的该买的都买了，没买的不是不想买，而是买不起，鼓舞也没多大用
那就让有房的折腾改进呗，要否则兜里都没钱，不卖了老房子拿什么买新的啊？那就跟鼓舞企业做大做强的性量一样，那个世界历来都只帮有钱人的。
价格变更，有可能吧。不外那跟政策的关系不大，每次行情都是房龄新操行高的先涨，谁有钱谁就能带动行情，有钱人扎堆儿的处所也就更能鞭策价格上涨。
3、产权属于村委会，就是小产权。政策标的目的必定是逐渐转为合法产权呗，有可能是转为保障性住房，交易的时候补交地盘出让金。间接转为大产权是不成能的，小产权全加起来在北京的占比才2%，政府犯不上为了庇护那些业主的利益往得功98%的人。
那就等着吧，迟早能处理的事儿，就是谁也不晓得什么时候和用什么办法。
仅供参考。
四
Q:
我们孩子27年上学，户口目前在向阳崔各庄。乡里没有勤学校，我们想在向阳或者海淀换一个沾一点学区的房子，总房价在350-660之间，350诡计间接购置二套，660需要置换。目前考虑的几个区域是看京花家地（小学比力好）-二套、奥森慧忠勾栏（朝外九年连读）-置换、永丰南永旺家园（等房产证下来再买）-二套/中海富华里新盘-置换。
我们夫妻都是北京高校研究生结业，如今处置IT行业，想给孩子换一个略微好一些的学校。也没必要要天天鸡娃的，能让孩子在一个安康的情况下生长起来。能给下定见应该怎么抉择吗？
A：
1、花家地是小学很好，但中学通俗，所以不算学区房。看京学区只要陈分的算，溢价也不是太高，低于北京均匀值。
慧忠勾栏的对口校是“中音+朝外”的，在单校划片的情状下是不克不及进进小学曲升的，而是中学时再划片。朝外的学区房是“慧忠里”，所以价格才贵，慧忠勾栏就没什么溢价了。
永旺家园的学校我不熟，红英吧？通俗学区。新盘我就更不晓得了，早就不卖房了，其实不熟。
2、那我怎么定见呢？常规来说吧，假设孩子天禀十分高，到达天牛娃的水平那就海淀，甭管学区如何，靠鸡娃走点招就行。但考虑好，海淀可实的是丘陵地带，牛校能上天，渣校或许还不如向阳呢。
假设挺好的牛蛙那就在花家地，不消太考虑中学，先争取北中小五班，或者是小升初走向阳点招，80等校。假设是中等孩子那就慧忠勾栏的，到了中学争取1+3。
3、不外提醒一下，到目前为行，全北京所有的学校情况都挺安康的。但假设想让孩子上比力好的高中，除非是天才，不然都得鸡娃，无论哪个区。那等上了学就晓得了，出格到了高年级就全理解了，到了初二就更有深入熟悉了。那个世界很冷酷的，只要合作，没有躺赢。
仅供参考。
五
Q:
我孩子21年10月生日，估量28-29年上小学，如今考虑要不要买学区房，什么时候买学区房？布景：我和妻子20年在石景山买了首套300多万，如今还贷压力不大，手里还有上百万的各类资产。但是面对小孩上学、房价上涨等因素不免焦虑。
在想要不要买学区房，什么时候买学区房？假设那两年买，学区房恰是严峻供小于求时候，也没有需要用不上，还会降低栖身操行。等过几年买的话，又怕学区房层层上涨以后更难买。所以想问问章哥定见。
A：
1、那我怎么答复啊？两端儿怕两端儿堵，并且也不提预算，让我说什么啊？
2、常规定见是没需要提早预备，2026年的京籍进学人数是10万摆布，六年级结业生是15万吧，归正是十多万，然后每年都是结业的多，进学的少。理论上讲是会空下来很多的教室和教师，也就是学位增加。至于房价是不是会层层上涨就看本身的揣度了，商品价格是由供需关系决定的，有可能工具越多就越贵吧。老祖宗说的好，物以稀为贱。
3、那仍是本身定吧，我其实不晓得说什么好。归正数字是明摆着的，就看本身认不认了，或者看本身怎么解读吧。帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
我在海淀万柳四周上班，考虑婚前买房，有代步车，预算480-550，贷款不想太多只想贷100，工做较不变。需求是两居不要纯北向，通勤温馨很重要。
有几个问题：1、区域抉择有点苍茫。海淀目前不考虑，我那个价位买不到宜居的户型；各人都说“北五比南三强”，能否抉择昌平而非丰台和石景山。2、石景山一度是我的首选，请问您有何针对我需求的板块选举么？3、虽挣得少，但是工做收进较为不变，只贷100能否过于守旧了些？
A：
1、南三北五是个可能念，详细到板块也未必。回龙看能够说比大都南三环的升值好些，但丰台也有首经贸草桥等地呢，升值率都是超越昌平的。
石景山更是没什么欠好，只是因为辖区面积小，招致生齿和房产总量都小，所以有些低调，但大大都板块也不算落后。还能够参考远洋沁山川，从开盘到如今的升值率排第一序列，跑赢了几乎全数的学区房。
所以那仍是聊点儿详细的吧，太宏看的意义不大。那种纵横捭阖的比照都是忽悠人用的，我也不太懂。
2、石景山一共才5/6几个板块，那一选举就全包罗了，至少是一半。离市区近的看鲁谷，中间的看杨庄，远点儿的看古城。
3、100是有点儿守旧了，常规定见是假设有首贷资格尽量用足额度，事实就那么一次福利。并且贷款率假设低于20%是不太划算的，让中介给算算税费吧，看能否适宜。
仅供参考。
七
Q:
小孩两岁多，2026年上小学，目前住在回龙看。有一套自住的一居室，市场价可能400万，还有40万贷款未还清。一套商办开间，市场价130万摆布，目前出租中。考虑到小孩上学，想置换一套海淀的两居或者三居（也考虑过东城之类，但考虑到假设想住的温馨，总价太高，老破小栖身体验不太好。其次泊车未便，新能源车充电问题也欠好处理）。
不逃求顶尖学区，够不上，但也不要太差，至少海淀学籍，觉得进修气氛好一些。如今的进学政策不太领会，不晓得提早几年换房迁户口可进海淀学籍。夫妻税前收进100摆布，每年能结余50～60W，假设如今换，首付能在500摆布，假设能够晚点换，还能够再攒两三年首付。不期看贷款压力太大，每月还款掌握在1W摆布。
A：
1、只要在昔时的信息摘集之前完成落户就能够在海淀进学了，不消提早太长时间。2026年进学，那一般定见是2025岁尾之前买了房就行，迁户最多几天的事儿。归正都是多校政策，没丰年限的限造了。
2、那就错过进学顶峰期再说呗，今明两年都是，2025年之后就少了良多，2026年是确定性的进学数量小于结业数量，到时候再看行情也不晚，耽搁不了。
3、500首付，二套资格按如今的政策就是月供1万，贷187万，减往税费买650万摆布的房。那价位的两居三居不是太随便，两居吧，根本都是老房，牵强自住。先看看海淀的几个学区呗，想多贷点儿就看五环内的，万寿路、羊坊店、紫竹院什么的都是中等以上，房价也差不多，不消焦急。
仅供参考。
八
Q:
我家孩子25年上小学，有首套资格，首付可能300万。工做单元在丰台科技园，如今纠结是在丰台北大地四周仍是往西海。西城觉得买不到什么，海淀的话八里庄学区似乎比力适宜。还有就是今明年就买仍是再等等，事实那两年的娃比力多，比来房价也有点上涨趋向了。
A：
1、看孩子的天禀和父母的期看值呗，天禀高和目标985清北的就更好往海淀，上限更高并且牛校多。丰台就一个十二中，海淀至少六个呢，点招和中考时候的抉择都多。牛蛙也更多，合作气氛超越丰台。
不是特殊高期看值的就在北大地吧，能相对兼顾自住。二中放到海淀也是中等校，小升初比海淀还或许稳妥呢。
2、八里庄还能够，挺好的，学位相对足，下限也不错。
3、房价还没涨什么呢，春节前是销量涨了良多，节后那几天也是，到我那儿征询的人都多了很多，到了2月有上涨的可能吧。资金预备好了就买呗，需要置换的就甭焦急。不外假设北大地的话也无所谓，西南区域也就那么一个勤学区，支持挺强的。
仅供参考。
九
Q:
仍是想征询展览路房子的往留问题。我们假设出掉展览路换到向阳，根据我们的工做位置住不上向阳，孩子上大学之后还需要换房子，税费加中介费得30+。换到向阳孩子读书那12年的租金差也能补回来30。那我们仍是应该换到向阳，因为向阳的保值情状比展览路更好？
A：
1、向阳和展览路，近两年进学顶峰期说欠好，进学的孩子多，有可能溢价还涨点儿呢。但从其他国度和城市的趋向来看，过了生齿顶峰之后，学区房的溢价率城市下降，区别只是顶级学区的少一些，通俗学区的多点儿。
2、以韩国为例，首尔那些年只要江南区的学区房还连结优势，其他的都通俗了。台湾省也是，如今台北只要最牛的六所小学还连结溢价，其他的降低良多。当然那不是降价，而是和非学区房比拟涨的慢而以，是逐渐的用好几年时间来降低的溢价率。
间接降价的典型是鹤岗。房价和十年前比拟都大幅下降，降幅少的是离勤学校比来的几个高档小区，其他的多了点儿。
3、归正就是那趋向，看本身的揣度吧。
仅供参考。
十
Q:
想征询下本身小家里二套房能否换房事，夫妻名下一套月坛56平，用于两个娃上学，大的25年，小的刚出生，看目前情状是不克不及出了。另一套回龙看东经适房124平，楼层高，不外自住挺温馨，也有车位。目前如出手还完贷款后到手470，手里现金120，两人月收进税后4w，另公积金每月6k多。
上班地点一个永丰，一个北边码农区，如许看就不买学区房了，次要是考虑自住之余资产能跟上大盘。比来看了紫金书院110平的期房，家里另有周转小三居能够过渡住。想请您看看本年能否值得折腾换，或者再等等。再有两年（2025）给的股票可能能兑现三百个，如今不换房再考虑股票到手后置换个1100w海淀或者西城房能否也能够，次要担忧那几年大战。
A：
1、大战的可能性不大，涨的多了那就必定跌回来。本年仍是全国救市，北京做为标杆是不会下跌，上涨幅度也就是匹敌个通胀吧。往年的GDP是3%，CPI是2%，M2是12%，那能够阐明为12-3-2=7，市场上又多出了7%的钱。至于有几流进楼市看本年的经济形势吧，房子是用来住的，有需求就买，不焦急就等着看本年的数据。
2、那外人欠好定见，谁都期看房价等本身买完了再涨，我也不敢揣测。那就看市场上发钞的几吧，发多了什么都涨，还不但是房子呢。其他没定见，帮不上忙。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
飞翔的梦