北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我爷爷奶奶有一套房，奶奶很早就往世了，然后爷爷在2007年把房子过户给了我小姑的儿子，是用买卖形式过户的。请问我父亲做为继续人之一，能结合我大姑把那房子的产官僚回来吗？征询过律师了，但说的不是太清晰，说是要证明赠与才能够做撤销赠与。
A：
1、既然是用买卖形式过户的，那就必定要不回来了。
2、理论上奶奶往世，各个子女都有继续权。但既然爷爷在世，那在2007年也以买卖的形式过户，阐明房管部分认为爷爷具有全数的处置权。那在过户胜利之后，那房子就不属于遗产了，在法令上就是属于你小姑的儿子的，要不回来。
3、律师说的没错，得是能证明赠与才能够撤销，可既然是买卖形式，假设昔时没有明白的约定，怎么证明是赠与啊？不克不及证明的话法院就不克不及认定，所以就只能认为是买卖关系，是两边实在意愿的表现。
再有，就算是认定为赠与了，那也早就过了期限了。一般来说赠与之后的撤销期就是一年，假设是以继续人的身份往讨说法，那期限仍是半年呢。那是2007年的事儿，早过时了。据说有耽误撤销期的，但那得是法院认为的特殊情状吧，我不晓得怎么认定的。
4、如今你们能够往申请逃偿，就是告状要求朋分昔时奶奶往世后你父亲和大姑应得的部门。那套房你爷爷拥有一半产权，那奶奶的一半由四小我朋分，你父亲应该拥有四分之一。但爷爷给擅自处置了，在房子无法要回的情状下，只能申请逃偿那总房产八分之一的价值。
但想好了，2007年卖的，昔时北京的均价也就是万把块钱，假设房子面积不大的话，八分之一没几钱，能否值得打讼事考虑好。
仅供参考。
二
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Q:
我39岁在事业单元工做，名下有房，而且有2套贷款笔录。一套东城永外新奥洋房一居，一套廊坊永清，贷款东城已还清，廊坊还剩19万商贷。我已经无法公积金贷款。媳妇社区工做，家住离我不远的景泰东里一居学区房，将来孩子可上小区对面的小学一师附小，目前她白纸一张，无房无贷笔录。
我俩都北京土著，目前家庭年收进到手28万，手上有30万，我想通过信誉贷杠杆体例，贷款20W出来一年，然后以媳妇名义再买套房山总价55万摆布的商住做为投资，月租金2500元摆布。次要觉得如许投资回报比买银行理财强一些，并且愈加平安。之前银行买的二星级的银行理财富品都本金受损了，所以觉得仍是买套商住每月收租2500摆布租金踏实，权当买个20年的持久国债。20年后或者期间需要用钱，哪怕原价卖出房子也行。您觉得我那个设法能够吗？
A：
1、理论上能够，公寓的租金高，合适持久收租。实如果考虑20年也行，常规定见就是要么就别买，买了也就别卖了，欠好卖。
2、其他的提醒一个政策问题，短期内的是收税，持久的是地盘出让金。
贸易理论上是都要缴纳房产税的，一般是每年0.84%，以购置价格计算。但如今大大都城市都是只要不停止运营活动就免缴，所以谁都没当回事儿。但假设政府缺钱，或者是杀鸡儆猴的给室第做楷模，那就有可能收取。
那能够参考重庆，已经在收了，并且没有20%的免缴额度。也没有根据购置价，而是根据评估价，间接就是1.2%。那在此情状下，预估的租金回报就得削减那个比例。如今那套房是每年5%吧，假设收税就在4%以下了。房产税是迟早都要收的，室第尚未出台政策，贸易的法令是不断存在，就看人家缺不缺钱想不想了。
3、地盘出让金到目前为行是没有政策出台。但那是贸易用地，可能率到期之后会收的，只是看数额几了。所以要么就尽量买剩余年限长的，免的到时候费事。
4、其他的没什么，到目前为行，公寓的租金收益还很高。
仅供参考。
三
Q:
老迈在前门小学二年级，老二2023年9月进学，此次置换次要考虑改进栖身情况（三居或二居改三居）+给老二换个好点的学校。目前有两个抉择，不知选哪个好：1、之前通过熟人在看坛新苑订了一套商品房（最晚本年3月交房），其时可选范畴比力小，一楼西南向二居，对户型和楼层都不太称心；2、在老崇文挑一套小三居，南北通透正规小三居，一次性到位，以后不再折腾了，但还款压力有些大。
A：
1、既然都买了看坛新苑的了，那还怎么换啊？那不是商品房，是回迁房小区。所谓的商品房只是获得了对外销售的预售证罢了，产物性量是改不了的。自住挺好，算经济实惠。楼层那就看本身的爱好了，一楼就是典型的自住型产物。
2、二宝本年进学，再置换来得及吗？最多就三个月时间，要完成卖房、过户、看房、买房、过户，还有迁户口，就算不消贷款也够严重的吧？看那意思是贷款，那5月份信息摘集，够呛。那就甭折腾了，既然买了看坛的就别多想了，没意义。
3、所以那在我看来没什么抉择，只能是买看坛了。不然退房的手续都办不完，开发商卖套房不随便，随便不会给退，只会催着收房。
仅供参考。
四
Q:
孩子27年进学，想买月坛，不晓得是如今买仍是过两年再买，您有什么观点吗？都说23/24是进学顶峰，25年以后进学人数下降，没需要如今往高位接盘。但是23/24那两年再涨涨，25年买不是更贵了吗？说实话没人履历过进学人数下降，也没见过西城房价下跌，我本身也不太会阐发。
A：
1、假设是置换的话就甭焦急呗，何必非得顶峰期往夺房啊，夺来了也用不上。有没有需要只能本身定，没原则，逃涨杀跌也有赚钱的。
2、如果预备好了资金就买呗，能有什么办法？再怎么着房子也比现金保值吧，不买也没此外进学办法啊，就算不涨不是也得买吗？
3、没履历过，那就参考履历过的呗。典型的鹤岗，人数下降七八年了，学区房里除了离学校比来的，其他的都跌了很多。还有韩国和台湾省，都早就是生齿下降了，参考着看看吧，差不多都那趋向。
没见过西城房价下降？那是懒的看，或者是不情愿相信。甭此外，整体下跌看2017年，西城跌幅排全北京第二，仅次于通州。单板块下跌看德胜，那两年涨涨跌跌好几回了，到如今归正没回到高点，跌20%的都有。月坛没那么多，从往年高点也有跌了10%的，不算高吧。那都是明摆着的，看本身的揣度了。
4、那我也不晓得说什么，能理解心绪，大大都都如许儿。一边是情愿相信学区房永久涨，一边看着生齿数据又闹心。
那没什么办法，仅供参考吧。
五
Q:
二套置换，总额800万摆布，孩子没有上学需求，自住改进再加保值。几个标的目的：1、北四环惠新四周的小三居没正经客厅的；2、欢乐谷四周世纪东方城，格林莱雅等，2005的大三局，单价6万多，有地铁；3、亦庄片次新房枫丹壹号大三居单价7万摆布，没地铁；4、东南标的目的的新房，焦化厂一带，南海子公园一带。
A：
1、自住改进得看本身的爱好，那没原则。
2、保值来讲最稳妥的是北四环那老公房，必定跟从大盘，占不到廉价也不食亏。就是活动性弱，更合适持久持有的，不套现也就无所谓好欠好卖了。
有潜力的能够说是亦庄河西北部那几个，枫丹壹号等小区没被划进亦庄学区，所以也就没溢价。假设过两年划进了就是利好，不划进也不食亏。靠着财产区和公园就是最罕见的配套，勤学校更不随便，地铁是迟早的事儿。
3、东南的那就自住为主了，只看本身的觉得。新房自住更好，不置换的话也无所谓什么升值和配套的，本身能承受就行。相对稳妥的买二手的。不外那看看价格6万多，没觉得低了点儿吗？归正在他人手里的时候升值一般，也是自住更适宜。
提醒一句吧，房子的价值跟地段儿的关系很大，北京的老破小都比鹤岗的别墅贵，就是因为地段儿。地铁只是配套之一，不是决定感化，在北京不算太特殊，至少是市区不算别致事物。
仅供参考。
六
Q:
目前我们已将风气与林苑的房子卖出变现880W。我还有两套斗室均在出租：1.东城区崇文门新景家园回迁房一层59㎡（550W摆布）；2.五道口27号院62㎡（500W摆布）。如今想再卖掉一套，加上现有的880W，从头买一套出租，以优化资产并实现保值增值的目地。
不晓得如许操做适宜吗？假设卖出，何时适宜？家人倾向卖五道口的，您认为呢？假设可行的话，再买什么区域和档次的更好呢？
A：
1、我倒觉得应该留下五道口的。两个都是学区房，但学院路的不热门，没什么溢价，就是个海淀学籍的价值。那套房估量能做个7000多块钱，那租售比就是在700上下，详细的本身算一下，但必定没比均匀值600多超出跨越几。
新景家园的一层，能租几钱啊？我不清晰，归正中间层的价值在600多万，租金6000多，租售比1000，算是学区房一般值。
所以从溢价率来说，新景家园的更高，意味着风险大点儿，租金收益也低。五道口没什么溢价，就算到了进学低谷期也无所谓，并且假设海淀实的平衡资本，那对那种学区是利好。
至于南部北部的升值都甭比了，必定是北边儿的更强一些，至少到如今仍是那种趋向，以后也可能率延续几年。
2、何时卖出，明年顶峰期过往之前呗。还一年多呢，不焦急。
3、假设不是自住，那价位就只能是以向阳北部为主，西到奥园，中间亚运村，东边看京，租金高，那价位的活动性也不错，升值大大都也不低于均匀值。品尝当然是中高，那总价也没低的。
仅供参考。
七
Q:
不晓得您是哪年来北京的？哪里人？可能不太领会我们老北京的设法。我们不是太在乎所谓的投资什么的，房子够住就行，其他的当然升值了更好，不赔钱也就无所谓的。所以您跟我说那公寓升值慢我也不在乎，只要不比他人的差就行。所以我诡计是买完后就出租，未来能换个更好点儿的更好，不克不及的话就换回来不就得了，我那设法没什么错吧。
A：
1、我来北京也就50年，本籍江苏。按家谱的说法，老祖儿是道光初年才又来的顺天府，到今天还不到200年呢，所以确实不太领会老北京的设法。
老北京可能是不太在乎投资，不然那些老字号也不会开创人都是外埠的。老北京人都是花钱为主，有钱难买兴奋，玩儿的就是个“派”。按天津人“便条”的说法：嘛钱不钱的，乐呵乐呵得了，赚钱还能有花钱过瘾吗？
不外老北京人也有在乎投资的，好比乾隆，花钱大手大脚，但赚钱的路径也多。每年光给盐商们放贷款就能赚上百万两，年息12%；更别提他在北京还开了20多家当展，每年的KPI是回报率8%；最牛叉的是人家做为皇帝，在北京还有5000多间房子收房租，食瓦片儿。
当然八旗子弟们也有良多人不是不想投资赚钱，而是没什么成本，所以只好：挣钱如寺人尿尿，滴答；花钱如大便枯燥，楞挤。
2、公寓我前次说了，自住挺好的，但优势就是升值慢，也就是比通俗室第慢。所以那怎么谈不比他人差呢？假设他们也都买公寓，那各人就都差不多，那假设人家买室第的多，或许过些年就会有些差距了。按之前的趋向，无论有没有调控限造，以十年为期，公寓一般走弱30%吧。以后未必有那么夸饰了，但几城市有点儿，不然就都买公寓了。
出租当然是划算的，每年能比同价格普宅的收益高1.5%，十年就是15%。所以仍是那话，看本身重视什么了。
3、未来换更好的，添钱就能换。但换回来，你如今那套劲松的价值300多，十年后，不添钱的话或许换不回来了。
4、总之设法没什么错，就看现实能否共同了。尝尝吧，一切皆有可能。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。