北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
现有房屋：小西天今典花园1999年东向55㎡一居，满二独一，如今出租，7000摆布/月。
本身情状：体系体例内人员，独身未婚，住单人宿舍，年进15摆布（含公积金），一人还公积金贷款。资金情状：房子470进手（所有费用，网签400），120万公积金贷款，能挂550（参考其他房屋）。手头50闲暇资金，二套公积金贷款60，估量有550枪弹。
有关问题：①构想一，本年想卖掉老破小一居，掌握资金，伺机密密向阳或者丰台两居房屋。不知550总价能否有适宜小区选举。②构想二，陆续持有，想交给自若治理，传闻需要签三年合同。③两种构想的前提：5年内不考虑本身栖身，不考虑学区，本身单独还贷，地道保值有收益即可，可理解为按期存储+房租增值过期。基于上述前提，哪种构想会更合适我？
A：
1、今典花园，全北京第一批实正的小户型商品房，量量挺好的，学区溢价也不算太高。用不上学位就卖了呗，假设不自住的话就买向阳的呗，在租金和活动性上占点儿优势。东四环外朝青有的是，那不消选举，找本地中介就行。
2、陆续持有也行呗，跟向阳区的均匀数也就差1000块钱摆布，不算多，就是个海淀学籍的溢价罢了。换房的话税费就算20万，用房租且挣不回来呢。
3、实如果五年的话换不换的意义不大，未必能赚回来税费，一般都是买完房再增加30%摆布的额度才值当折腾一下。原来今典花园的溢价也不算多高，平级置换我觉得犯不上，留着也挺好。
仅供参考。
二
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Q:
我们近期想买个小两居，初步考虑向阳区。首付预算不多，200摆布，考虑总价500以内摆布的两居。我们夫妻俩每个月到手收进加起来5万多点（含两边公积金），目前在租房。两小我都算体系体例内，我在央企工做搞科研，她是高中教师，两小我的工做收进都相对不变。有一个孩子本年预备上幼儿园，想往公立幼儿园，但没有房子只能上普惠。
我妻子是清华附某校区的高中教师，我跟我妻子还有孩子的户口都在向阳区，孩子以后上学不需要考虑学区问题，能够走政保往清华附向阳分校，假设往海淀买房，貌似能够处理清华附中海淀的分校，但如今我们面对的难题是：我俩那情状如今是不是买房的好时机？
假设向阳买房的话，学区上比清朝分好的学校我们预算够不上。只考虑自住和保值的话，似乎500以内总价能兼顾自住和保值的小区是不是不多，可能有哪些抉择？因为看京酒仙桥一带离我们两小我上班都比力便利，所以目前次要看了一下樊谷水郡，还有驼房营南里，电子城小区……那几个小区固然楼龄相对较新，但离地铁较远，也没有学区，是不是保值方面差一些？
将台路小区和芳园里等小区都挨着地铁但都是八十年代的老破小，我媳妇想着既然不考虑上学问题，与其买保值差的房子还不如四周租房住，我也比力纠结，后续可能还会再看看东坝，不晓得您有什么定见？
A：
1、清朝在向阳区算头部校，但必定不如海淀的。子弟进学还用在海淀买房吗？不消吧。假设是不消房产，那就甭考虑海淀和向阳的学区了，那预算也买不到太适宜的，更没需要承担溢价。清朝周边的却是溢价不高，可都是老房啊，看能否能承受了。
假设是买在向阳，未来在海淀上学，那就两边换租呗。从如今来说，换租形式是能占海淀的廉价的，也就是学区溢价的部门。
2、酒仙桥是挺典型的自住板块，升值好的以高档小区为主，老房就是跟从板块大盘，但板块又被看京夺走些份额，短期内不太好改动。所以能买房龄新的就尽量，相对活动性好些。保值也谈不上食亏，分跟谁比了，和看京等强势的比弱了点儿，跟大大都通俗板块比都差不多，谈不上保值欠好。
东坝升值好的也是那几个商品房，常青藤什么的，那预算欠好买到。假设买在那些保障房小区就意义不大了，间隔远，也没占到廉价。
3、是不是时机？我觉得还算。节前成交量大战，但价格还没什么颠簸呢。节后那几天来找我征询的成倍增加，归正没什么下跌的可能。有需求就尽快吧，酒仙桥在向阳区算传导居中的吧，热门板块之后就该那里了。尽量选房龄新的，未来出手时占点儿优势。
仅供参考。
三
Q:
目前磨房勾栏58平米双南两居一套（对口陈经纶劲松），估量能卖400，还有100的公积金贷招待还。手里有现金250w，加上卖房后剩下300w，总计现金能有500-550。
根本情状：
1. 孩子2029上小学。
2. 白果北京有房无贷，能够把房子过户给我们腾出首套天分。
3. 白果海淀有一套紫竹院区域的私有产房（不影响首套天分），无法交易过户，姥姥、妈妈、孩子户口在里面。
换房需求：
1. 如今想考虑改进（面积、情况）并兼顾学区，不求顶级学区，但求不错。
2. 期看给孩子供给好的生长情况（家庭空间、周边人群气氛、教导资本）。
3. 能够承受2改3居或2+1的户型，有在家办公需求，2居之外能有一个四五平米小书房足矣。
计划和问题：
计划1：白果腾出首套天分，跟白叟接力贷买1000w摆布的向阳区改进兼具学区。本年赶长进学大年，看到章哥说学区溢价已经比力高了，孩子2029上小学如今考虑进手学区房能否太早？白果天分买孩子学位顺位是不是不稳？
计划2：如今买房纯考虑栖身改进，不考虑学区，2029年用姥姥紫竹院的房子上学，学位顺位会不会很靠后？能指看的上么？
计划3：以我们夫妻的二套天分买总价700万内，兼顾改进和学区，优势在于房子在孩子父母名下，章哥有选举小区吗？
计划4：推延换房，寄期看于期待将来北京次房次贷政策铺开，我们夫妻首套天分买，保学位稳。但是担忧磨房勾栏老破小必定涨不外改进房。
A：
1、实如果考虑向阳就买溢价低的呗，1000万差不多了，再高点儿更好。嘉铭和陈分的商品房都没什么溢价，清朝的和陈本的是老房居多，其他的都有溢价，帝景的也不算高。既然在劲松就先看看帝景的呗，离得近。
2029年的向阳区不会学位严重，必定是就近进学，那是最根底的原则不会变。如今也就是人朝的调剂多，嘉铭有一些，其他的都没什么吧，到2029就更没事儿了。
2、紫竹院也一样，从2026年起头就是六年级结业生数量超越小升初的，也就是能充裕出教室和教师，到2029就更多了，一年年的累积。所以可能率都是稳妥的，犯不上调剂。
3、700万之内，兼顾改进和学区，没有，那价位达不到，哪个区都够呛。亦庄凑合，但那学区量量到目前为行可跟向阳没法比，跟海淀差的更远。
4、北京的政策铺开，看能否下跌了。假设下跌那就有可能铺开，可之前那小一年北京是全国独一一个没出台处所政策，房价却没下跌的城市，从年前又成交量层层的涨，没什么下跌的可能。并且北京政府手里的筹码太多了，都不消铺开限购，降点儿首付就能刺激很多，行政手段一般都是留到后期才利用的。磨房勾栏之前是必定没涨过，以后更好功效是能跟上大盘吧。
5、我觉得仍是先确定在哪儿上学吧，假设是海淀那就甭揣摩向阳的学校了，抉择一下就多多了。假设是向阳那就没几个小区可选，根本都在北部亚运村看京一带。
仅供参考。
四
Q:
我们估量2023年能积分到北京户口，如今昌平天通苑有一套106平房子，市值可能450万摆布。俩娃，老迈上三年级，手里有100w，想换一个相对好点的区域，钱又不多。您能给点定见吗？
A：
1、2023不就是本年吗，恭喜！
2、天通苑，三年级，那就看看京呗，陈分的学区房能买到了。先征询看能否转学，不可的话就小升初转。但假设是小升初转就能够考虑其他学校了，好比嘉铭和朝外的中学学区房，根本没有溢价，更划算。慧忠勾栏就行，朝外学区。
3、不外俩娃，那二宝的小学学区可就受影响了，所以假设是两个兼顾，那还就是陈分学区吧，其他溢价低的就是清朝学区，新源里。但房龄就太老了，先看看能否承受。仅供参考。
4、也能够看看立水桥的立城苑，是城建的福利房，量量挺好，属于朝外的来广营校区。只是那校区跟本校的关系也不是太近，所以不算学区房。优势是没溢价，优势就是如今的学校排名不如本校和其他头部校。
仅供参考。
五
Q:
近期看上了两个次新楼盘，一个位于西城广外片区，对口北京小学红山分校，均价12w2摆布，小区情况佳但户型稍差。一个位于东城东崇前片区，均价12w4摆布，小区情况稍显简单但是户型南北通透，对口花市小学曲升广渠门中学，但也有必然概率调剂到回民学校之类的。目前还没有孩子，最早上学也要6-7年之后了。请问您那两个小区哪个更有潜力呢？
A：
1、潜力，成熟板块谈不上潜力，不成能有特殊的利好，也就都没有走出独立行情的可能了。
2、考虑好吧，本年是北京有史以来的进学更高峰，明年也算，所以是学区房溢价更高的时候。2025年之后就逆转趋向，2026年就是确定性的进学低谷期，有可能影响到溢价部门。所以也就更欠好谈潜力了，而是得谈支持了。
3、我定见先上彀搜搜历年的出生数据吧，然后再谈潜力。任何投资品，一般都是最早进进的赚大钱，越往后的利润越少，在顶峰期接盘的一般都定见更多考虑避险。
仅供参考。
六
Q:
我本人京籍，孩子2025年上小学，方案近期在东城或西城买个小两居。首套资格，首付预算230以内，总价掌握在550以内。买房次要考虑学区、兼顾自住，我和爱人都在南城郊区上班。目前次要在看东城天永片区和西城的大椿天片区，有些苍茫。想请教一下您：
1、天永片区和大椿天片区能否为优选片区？事实预算摆在那，不断传闻陶白比力好，但是挤不进往。
2、目前初步选了东城景泰小学对口的天坛东里中区、永定门东街（东、中西、中里）、以及西城育才学校对口的虎坊路小区。天坛东里中区的房子给我的觉得更好，但是出房比力少，得等，且景泰小学只要120定额升片区内相抵较好的文汇南中学。虎坊路小区的话，楼龄太久，还没革新，情况有些差，但育才学校九年一贯，初中在片区内不算太差。如今不晓得若何选了。
3、 很想听听您的定见，帮手捋捋构想，看看买哪个小区适宜？事实未来得住个小10年。
A：
1、优选可谈不上，那都是工具城排名很不高的学区了，更大的价值就是工具城的学籍，学区量量不克不及算好的。陶白是指性价比吗？也谈不上，都是一分钱一分货罢了，优势就是曲升校多，小升初的时候相对省心。
2、如果我就买虎坊路了，省心。并且既然是从拆迁改为庇护了，那庇护是必定的，并且可能率还得认实点儿，要否则老住户不称心啊。别的就是已经很老了，也没什么房龄的纠结，相对到稳妥。育才还能够，中规中矩的学校，孩子天禀高的话往搏点招不就得了，东城还没点招呢。也就是西城多了出路，并且上限更高。
3、归正如果我就买虎坊路了，图个省心，要否则到小升初的时候就晓得有多纠结了，且得提心吊胆的呢。
仅供参考。
七
Q:
预算1000-1300w，次要考虑小孩初中（小学外埠就读）和房产保值增值。新房优先，目前只考虑东城西城海淀向阳。
A：
1、怎么觉得那是来搞笑的啊？全北京除了中信城四期还有学区房的新房吗？那就往争取中信城吧，1300万买个一居室没问题，两居室假设是楼层朝向不太好的话，估量也能买到小户型。
2、别的海淀有初中的学区房吗？我对北京不太熟，实有点儿目光如豆了。连海淀教委都几次廓清，好中学靠房子没用，那还非得较劲，相当于说想买套斗室子就能移民美国似的。
归正到目前为行，海淀的牛校次要靠点招。转学的买了勤学区的也是派位靠命运，就算派进了牛中也必定进不往牛班，没什么意义。
3、工具城都一样，买了房靠命运派位吧，中信城优先，但转学生一般不容许曲升啊。向阳是有可能单校进进勤学校的，但没有新房。即使有新房也未必鄙人房本之前有学位，何况还必定不是勤学校，挂名校的也不算学区房。
4、总之我觉得那是突发奇想吧？挺有意思的。最初提醒一句，那两年是北京有史以来的进学更高峰期，学区溢价高。两年后就是进学低谷期了，溢价部门有可能受影响。假设重视保值的一般定见买顶级学区的豪宅，通俗人买不起的才相对稳妥。那预算略微少了点儿，更好再加一些。
仅供参考。
八
Q:
请教您24年非京学区房问题。情状介绍：
1）北京1套万象新天两居600万，贷款还剩100多；
2）其他一座城市一套1800万房产，贷款800多，暂不克不及卖，减往租金月供3万；
3）夫妻俩年薪到手小200，工做目前还算不变但也欠好说不敢加太大杠杆；
4）那几年都在买房换房，没啥存款，存款和万项贷款持平。
诉求：24年孩子上学，非京，小学初中期看找个还不错的学区，高中换到其他一个城市或者国际道路。
换房预算1000万，最多提到1100-1200（DYD，假设提到1500觉得杠杆太高了）更好三居，请问选举哪些小区兼顾学区和增值？
目前看了卧龙小区，有些公房可高贷，担忧老破大以后会跑输大盘？其他好比嘉铭桐城（朝向一般的三居室），珠江帝景两居室（溢价太高，那个预算朝向也不可）。看京不太领会，传闻1200有的小区三居室能够够够，澳洲康都之类的。
写的比力乱，想看看您定见。
A：
1、卧龙小区不是老破大的问题，而是溢价偏高，和工具海的差不多。2025年之后就供需逆转，说不太好能否受影响。常规定见是假设重视保值，那就避开那种溢价高的。并且朝外太热门了，2024年也是顶峰期，能否会多校说欠好，非京籍至少是不占优势。
2、那就以嘉铭东区的为主吧，大户型的商品房都没什么溢价，相对低的多，比帝景低。帝景也不算太高，就是那两年顶峰期才呈现的，之前都没有。但那一南一北的是不是离的太远了，通勤怎么考虑的？
看京的次要就是陈分，澳洲康都也能够，考虑好空调的问题吧，岁首儿长了庇护都不太随便。价格走势之所以有些走低和那个有必然的关系，价格低天然有其事理。
3、别的嘉铭东区是往年据说有被调剂的，本年也有可能。陈分是没传闻，可能学位相对足吧。所以先看看看京的吧，也没什么溢价，保值相对好。
仅供参考。
九
Q:
老迈上西城育翔小学二年级了，是731之前买德胜阳光丽景。本年预备要老二，方案把阳光丽景卖掉，进手白云看南里5号楼半地下室，育民的学区房，如今出手进手时间点适宜吗？半地下后续有没有升值的空间？您有什么其他更好的定见？
A：
1、那是图什么呢？半地下室欠好卖，一般都是等此外房子都涨完了才轮到那种，未必食亏，但无论排序仍是活动性都排最初，地道的占坑儿房。我觉得没什么意义。
2、那会儿再炒学区房有点儿晚了，之前进手早的差不多都在清仓了。归正那两年是进学的更高峰期，应该也晓得吧？过了2025年就进学儿童低于六年级结业生了，到时候就算是月坛的学区好，那种半地下室也更欠好卖了。考虑好吧。
3、我没什么定见，炒房我不懂。出格那会儿接盘带硬伤的，其实是有点儿富贵险中求的意思了。帮不上忙。
仅供参考。
十
Q:
预备三年内成婚生孩子，两人月收进税后3.5w，公积金1w。目前手头现金150w，公司可低息贷80w，再借一些估量首付可到260w，别离在海淀上地（不变），向阳国贸（不不变）上班，优先考虑在海淀置业。请问教师：
1、选举新房仍是二手房？
2、新房永丰栖海雲颂能否选举购置？杠杆率能否会太高？万一断供会若何？
3、二手房有无选举小区？什么时候上车比力适宜？
别的当前买海淀压力浩荡的情状下，能否选举昌平南？听闻本年昌平供地良多，新房库存也良多，北清橡树湾降价维权，昌平置业能否保值增值？
A：
1、重视自住就买新的，重视保值买二手的。或者是确定持久自住就买新的，过几年还要置换就买二手的。那就跟买车一样，重视驾乘体验的本身开就买新的，重视性价比或卖的时候保值再考虑二手的。
2、栖海澐颂还行，楼面价低，理论上应该量量不错。不外新房我不熟，那得征询卖房的，他们更专业。
杠杆率高不高的得本身评估啊，别太高不就得了。也尽量别断供呗，断了的话就得先跟银行协商看能挈多长时间。更好是本身卖了还月供，挈到拍卖就还得多花很多钱呢。
3、那仍是先说预算吧，光说了首付，总预算是几啊？有需求就尽快呗，看看北京那成交量，二手房可增加了很多，至少是没什么下跌的可能。
4、那仍是聊点儿详细的吧，太宏看的我不懂。昌平也太大了，聊那些没意义。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。