北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
北京首套首付250万，总价五百到六百。在鼓楼上班，将来换工做可能是国贸或金融街。算刚需，目前独身，期看有套房子，次要本身住，需要上班通勤，同时父母偶尔从外埠住，所以更好两居。也期看将来有必然涨幅。如今的问题是，没有想好买什么样的房子。
1、新房，看了西红门两个新盘，觉得新房户型好还大，本身不断没住过三居，很想拥有。但是四周慌，如今离地铁远，估量27岁尾有地铁，近期不只没房住，即便进住了有段时间通勤还比力费事。将来大兴供地多，不晓得再卖有没有涨幅。
2、惠新西街或双井的老公房，两居，就是近且有两居，但就觉得花好多钱买个老房子，住进往觉得和租房一样。
3、看了朝青的次新房，只能买一居，并且觉得如今单价太高了八九万，但是周边配套好，离地铁近。
4、 新房的话，石景山和西红门哪里更好呢。想不大白如今怎么买比力适宜。
A：
1、那要求够高的，也就是没要学区，不然就是十全十美了，不随便。自住是消费，升值是投资，在预算不是很高的情状下二者是抵触的，欠好兼得，一般都得停止取舍。少听卖房的忽悠，期看值越高，被套路的可能性越大。
2、大兴供地多，为什么啊？全北京一年才几目标啊，海淀都捞不着什么，大兴也就是均匀值吧。
北京那些年的新房里升值好的根本都是市区豪宅，不带配建的那种。新区的看配套吧，假设按规划完成就能拉平，超出了就赢，那种离两区接壤近的就需要大兴更多的投进了。只能说到目前为行，周边价格走势仍是略有落后。所以就是以自住为主吧，投资的话有些赌了，尝尝。
3、老房那就看本身的爱好吧，都是那种觉得。
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4、朝青也是如许儿啊，房产的价值由地段儿决定，能理解吧？地段儿好就价格高，地段儿弱的就排后呗。
5、我不卖房好多年了，不太懂，也不便利比力人家。
6、再考虑一下呗，北京买房都如许儿，价格适宜的看不上，看的上的价格高，新房地段儿通俗，地段儿好的又挺贵。取舍吧，没什么好办法，都得履历那过程。帮不上忙。
仅供参考。
二
Q:
我如今航天桥那边，有一套三室，120平，98年的房，那种长走廊两端带电梯的，不是海淀尝试小学的学区。原想置换，一是到看京新一点的，二是西四环新一点的，因为是二套，加上贷款，总价只能到1800摆布。有无选举？
但家里指导想再多一套，用孩子目标，孩子在上大学，起头看了朝青的国美第一城两居600多，看京只能宝星的大开间。随后又看了新房，崔各庄四兄弟，总价800多的102平，奶西的也是。
想请教，我们那种情状，目前是置换适宜，仍是再投资一套适宜？投资的话是国美二手仍是新房，新房哪里比力适宜？
A：
1、国美的是典型的自住+保值，说算投资房也行，必定跟从大盘，就是不太可能超越罢了。崔各庄的，赌一把呗，未必输什么，就是赢的可能性不大，自住为主的。归正周边是走弱十多年了，那几年又弄了那么多的保障房安设房，看那规划够呛能如何。宝兴的开间儿还行吧，和国美的性量差不多，都是板块好，但产物通俗，短期内没风险，不料见持久持有，事实适应人群窄。奶西的相对好的多，不外没地铁，也是自住的成分更大。
北京那些年的新房一般都是自住为主的，出格是新区的，十多年前的投资理念早过时了。二手房更好抉择操行好点儿的小两居或小一居，没需要非得在挺好板块里选通俗的。
2、置换仍是单买，那外人欠好定见，看本身的需求。常规定见是假设有了晋级自住的设法，那更好一次到位，要否则过些年再次置换就多花一次税费。一般是4-5%，相当于三年的租金，考虑好吧。
3、别的提醒一下，尽量不消孩子的目标。本身贷不了款却占用了资格，按如今的限购政策是只要卖掉就恢复资格，但假设未来政策加码，那有可能就失往首贷资格了。所以一般定见都是更好不占用，留着人家本身有需求的时候再用，免得未来落抱怨，我可碰着好几家因为那事儿头疼的了。
打个不当当的例如，相当于给人家提早办了个成婚证。能够说按法令来讲离了也算独身，但万一碰着较劲的呢？算我多嘴。
仅供参考。
三
Q:
我前两年买了石景山古城新房两居，已进住，男伴侣目前婚前买房，想征询您我们买在哪里适宜。预算550，首付250，通勤在积水潭和五道口（将来可能上地），方案是可能过两年要小孩。孩子上小学前都住在古城，所以目前买房子是出租+保值。同时将来不太想折腾房子，所以考虑也要有学区。
我们根本考虑的是想买带电梯的2000年后近地铁的两居或大一居可改二的，租金和保值才能较好，学区稳妥，您看我们次要看哪些区域比力适宜？
A：
1、出租+保值+学区，那种房都比力贵，一般1000多万起，更高的才相对好些，550的话几乎不成能实现。在预算不高的情状下，那三项是相抵触的，租金高的大多升值慢，保值好的租金低；带学区的肯定有溢价也租金低，顶峰期之后的保值还有风险。那相当于说想找个工做，学历不高，但要求钱多事儿少离家近，不随便。
2、2000年后的两居，那就是商品房。而北京的学区房一般都是400万起，那预算就是占坑儿房，两居也是老破小，溢价高租金低，能否保值看情状，欠好说。事实如今是更高峰，明年之后就是低谷期了，到时候看政策吧，实要买的话只能是赌一把尝尝。
能改两居的一居必定不属于投资房。我们开发商不傻的，1999年就进进普宅时代了，2000年之后只要能做成两居就根本没人弄一居了，谁不想多挣钱啊？所以就算能改也好不到哪儿往，更影响活动性。而大一居的收益凡是都通俗，自住更适宜，投资不太定见。
如今学区稳妥的也都比力贵，向阳的也只能说有可能。但必定是老房，溢价也不低。17630政策也不晓得本年能否陆续，考虑好吧。
3、所以那仍是本身先看看市场吧，领会一下就晓得了。那设法都有些抱负化，欠好实现，仍是恰当降低要求吧。
仅供参考。
四
Q:
我们家如今住的房子是海淀区西三环北洼路万景公寓，比来看中了亦庄的一套房子（中海京叁号院），房子很大，家里人都很想改进一下栖身情况。那个房子周边商圈学校也装备了很多，但是我们就很纠结，因为如今海淀那套是学区房。但确实房子小，住着不温馨，又担忧全家改进到亦庄往会不会是个错误的抉择。
A：
1、那那怎么办呢，亦庄的功效到如今为行还不如丰台石景山呢，只能说以后有可能朝上进步，但如今跟海淀还差的不是一星半点儿。为了孩子上学就别换呗，为了自住或赌一把学区再换。
2、或者说为了保值也行。万景公寓就是公寓，单体楼，一共也就100多户吧。那种房的优势就是经济实惠，租金也相对高，就是升值慢，那商品房如今都没周边老破小价格高了。假设用不上学位的话就没什么意义了，或者说出了海淀学位就各方面不占优。
房子是用来住的，亦庄挺好的财产区，河西的规划和配套也挺好，除了地铁都有了。那从自住和情况就都比现有的强呗。保值可能率比那公寓强，溢价也比海淀低多了。
3、总之那看本身的需求吧，重视进修就留着，其他的就该换了。
仅供参考。
五
Q:
我是集体户口，本年需要买房迁出。我们其实不爱折腾置换房子，目前总预算1000摆布，想买一套一步到位的三居，小区情况尚可人车人流。以后有了孩子四周有个学校随大流程度就能够，往哪里都相对便利的位置，称心前提我们会持久自住。您帮手我们看房的标的目的对吗？能否有其他片区我们能够往看的？
1、向阳嘉铭桐城片区，称心预算的只要C区高塔楼，手枪户型略微带一点南向，人车不分流。有九年一贯的向阳头部学校，但是向阳普高率低合作压力应该也不小。天文位置也不错。
2、东城天永片区，那个处所能够称心我们的需求，1000摆布能够买个次新户型朴直南向的三居，学校垫底但应该在北京市中等？也算有个东城学籍，二三环位置便利，有14号和8号地铁，有些小区人车分流，楼房都不高，小区内情况也就尚可吧。但看您阐发的那两年学区溢价很高了，又没财产支持，不晓得能否值得我们花那个代价进手？自住要考虑几十年后的保值问题嘛？
3、西城广外片区，在那边三居必定是没戏了，大两居都很少，以后必定需要置换。
4、海淀四时青，预算买不到三居商品房。
还请您帮手阐发下，我们该若何抉择。
考虑华龙美展的原因是，目前在我们看的房子里，预算能够够到朴直三居南向+东城学籍+位置不错，栖身算是比力温馨，不置换能够持久住的小区了。但您的阐发我认为很客看了，想请教您除了那个处所，还有契合我们需求能够往看的片区吗？
A：
1、自住几十年？估量那会儿就没我了，再想问我就只能聊斋了。那想的太久远了，没需要。
2、别的详细户型我没定见，不到现场的话看户型图都没用，我只能是说小区。看样子那是定了华龙美展了呗，找我只不外是让我顺着说罢了。那让我怎么说呢？只能捡爱听的说呗，归正也不是我的钱。挺好，不错，值了，恭喜发家，红包拿来。
3、不外提醒一下吧，能够算算租售比，可能就晓得溢价率了。以总价除以估量租金就行，北京均匀值是700摆布，大户型的有可能到800摆布。
比比吧，嘉铭的应该在700多，不断如许儿、华龙美展的可能率在1000或多点儿，最早那里的价格和嘉铭差不多，都是2万块钱，如今仍是差不多，那就算算含了几溢价吧。或者说是华龙美展在含了较高溢价的情状下，才逃上了嘉铭的价格。
先甭考虑几十年了， 过两年就是生齿削减，明摆着的事儿。一般来说，退潮之后只要好资本才支持大，好工具才什么时候都稀缺。
4、别的一般也没有工具海朝的选学区房的，既然还没要小孩，工具海的就都赌一把尝尝呗。假设实如果几十年也就无所谓了，不套现的话跟涨跌也不妨。
仅供参考。
六
Q:
请问庞各庄的独墅逸致的投资怎么样？目前270平的1000万摆布，那种小户型独栋别墅在北京应该很稀缺吧？还有超大的私人花园，请问还有什么优势？我是预备持久持有投资为主的，周末过来度假
A：
1、独墅逸致，丽水佳园，沿海地产开发的。小独栋在北京是不多，但也谈不上稀缺，北京处所大，各类别墅包罗万象，都能够说稀缺，就是价格上不往，不然也不会才1000万。那价位在工具城也就是个老破小，那学区房老破小能否稀缺啊？
2、还有什么优势，买西瓜便利呗。我良久没往了，实不清晰周边的配套如何了。似乎是旁边有个中学吧，岳云鹏的母校。其他印象中似乎没什么，欠缺别墅区的情况和气愤。
3、度假什么的都没问题，但投资欠好说。一般没人投资那种别墅，升值慢，就是自住适宜，属于消费性量的享受。所以仍是考虑好吧，一般没有投资那种别墅的，都是自住。那其实看看价格就晓得，才3万多不到4万一平，像是升值好的吗？
那套房在20年前就应该卖100多万，在其时是绝对的巨款了。可如今的1000万在楼市还算太高的总价吗？所以那里假设升值好的话，在2000万应该还差不多，算是跟上北京楼市大盘，1000万略微低了点儿。
估量以后假设社区庇护的好的话，那也能跟上大盘吧，事实挺老的了，未必还走弱几。但那欠好包管，所以仍是自住为主吧，投资的期看值别太高。
4、总之北京的别墅合适投资的不多，升值好的也都比力贵了。放平心态吧，房子原来就是用来住的。
仅供参考。
七
Q:
我在燕郊有三套房，但加起来才也就价值360万，并且还欠好卖，还完贷款的话也就260万了。如今我有北京购房资格了，再考虑是不是换到北京。次要那三套房的租金都很低，加起来都不敷我在北京做一套的。别的次要是不晓得未来的保值情状若何，所以请帮着阐发一下。假设应该换，我想春节后换到公司四周，在唤家楼四周。
A：
1、总共价值360万，在燕郊估量租不到4000吧？而在北京，向阳区一套价值500万房子的租金是7000多，是欠好换租。
2、能否置换得本身定，三套房卖起来也不太随便，就算我定见换那时间也短不了，万一卖到一半想买的涨价了怎么办？那种期间谁敢包管啊。
3、燕郊假设说整体升值情状和北京大盘差不多，从20年前就是北京均价的30%摆布，到如今大致仍是那比例吧，说的过往。所差别的就是涨跌幅度都大，涨的猛跌的狠，20年来已经折腾四次了，估量以后碰着行情仍是如许儿。
保值情状也就如许了，在财产和教导开展起来之前不会有太大改变。商品价格是供需关系决定的，那只要卖的少买的多才更保值。而燕郊且不说开发商的赐与量较大，二手房的持有者也不是太勇敢。
北京的置换也都是在本市之内，特意卖了北京买燕郊的不是良多。而燕郊呢，大都年轻人都或是没资格，或是暂时积存不敷，所以只能买在燕郊，一旦有才能了就会换到北京。再一个群体是投资客，或者说炒房的，更是逃涨杀跌，随时预备套现。
其他能持久持有的一般都是白叟、做生意的和财产工人，占比最多能有50%吗？归正不占压服性的支流，那就不变不住涨跌的场面地步。
4、总之就那情状吧，我当然是定见换到北京，但得看本身卖房的详细情状了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。