北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
往年卖了南三环一套80年的老破小，能够付新房首付。因家里有两个孩子加两个白果加一对夫妻，一共六口人，看了看新房，不考虑通勤的根底上，想在向阳区保利锦上和通州区金融街武夷融御之间的四居室做抉择。
考虑保利锦上是在向阳范畴内单价廉价些，面积大一点，又是五环里，离市区近，又有十一学校进驻。考虑通州区是首房首贷，不受限造，并且比保利廉价。近几年北京鼎力开展通州，各方面生活前提也不错，是不是从保值的角度，比向阳保利更好？旁边的融御一期我看链家二手挂牌也是六，七万，跟新房价格几乎一样。不断在那两个楼盘中纠结，想再听听您的定见。
A：
1、开发商不卖高价就两个原因，一是想卖高价但没人买账，二是想卖高价但批不下来。而假设一个项目价格明显偏低，但销售的慢，那就至少是两种情状都有，既有价格限造，开发商也其实要不上价儿。
2、我欠好点评人家，不熟，说多了随便惹费事。归正就是北京懂投资的人挺多的，假设明摆着的廉价却没人捡漏儿，那或许是有些工具他人看到了，而你还暂时没重视到，再看看吧。
那就相当于一个饭馆儿，开了良多年了，价格也得到了门客们的承认，只是设备都有些陈旧了。然后那家店在旁边又开了个分店，拆修更好价格也不贵，但就是没什么人食，为什么呢？房子是用来住的，饭菜是用来食的，或许食主们觉得到了新店的菜不太好食吧。
3、保利锦上也是那种情状，原来就是限价房，价格是政府根据现有的规划造定，认为那里就值那价格。所以别看价格低，那也是已经透收了日后的配套价值的。
假设想升值好，那以后就得有超呈现有规划的财产或配套，不然或许还和之前的走势差不多。向阳区之前不太重视南部，升值也就略慢，没比南三环强几，看以后的开展吧。
4、总之两边各有优势吧，重视自住的话，保利锦上或许更适宜些，没有学区溢价，栖身的性价比高。也别太垂青新建校，向阳区那种学校很多呢，北京更多，功效好的不是太多。所以从现有学校来说仍是通州更好些，但有溢价。详细户型看本身的爱好，房子是用来住的。
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仅供参考。
二
Q:
章哥，我那套新壁街的小两居，我想2024年或25年上半年换到远洋沁山川小三居，然后在西城租房子住。我问了中介，新壁街的小两居目前能卖1100摆布，扣除贷款900多，沁山川小三居也是900多，如许我们也不消再还贷款了租出往，当然次要请教您看看沁山川保值增值功用怎么样？是24年换仍是25年上半年换最适宜？
A：
1、沁山川，到如今为行还不错。假设以昔时的开盘价来计算的话，排全北京第一阵营，甩良多学区房几条街。
像陶白的中信城已经是同期间学区房中升值很好的了，但比沁山川还弱了点儿。其他的像东城同期间的中海紫御那就落后更多了，西城法院旁边的远雄大看更弱。并且那前提仍是沁山川没溢价，租金一般值。学区房的溢价和租金那就甭比了，没什么意思。
2、当然那也不克不及机械的那么比，事实昔时沁山川的开盘价偏低了，但就算是加权复原的话也是赢了大盘的，还很多呢。
以后看物业的庇护程度吧，假设庇护到位的话至少是不输，可能率仍是赢点儿。
3、2024仍是2025，那我不晓得，连明年的事儿我都不敢揣测，后年大后年的到时候再说吧。
仅供参考。
三
Q:
请问清华从属中学向阳学校小学部和初中部怎么样？和东城和平里学区，龙体学区比力好坏势？家，户籍都在那两所学校对面，能否有需要往东城给孩子买个学区房，孩子25年上小学。不断在纠结。怕到了东城派位还不如那学校，东城的话想买和平里学区。
别的孩子的爸爸想孩子三年级前在向阳上，三年后转学往东城。不知那个设法能否可行。次要是向阳区清华从属中学小学部在本身家门口，5分钟就到学校。又纠结向阳学校教学量量不如东城好。
A：
1、清华附向阳挺好啊，到了东城也是很不错的。弱于二中五中171，约等于广渠门的量量吧，至少不弱于50中。
优势就是单校的可能性大，又是曲升，家长省心。优势就是向阳区整体来说好高中少，也就更合适天禀相对高的。假设孩子的功效不是太好，那到了高中阶段有不如东城的可能。
2、东城就是派位，谁也摸不清法例，有不如清朝的可能。但和平里与龙体都算勤学区，只要不出区就没什么太大风险。
跨区转学，那就是赌一把尝尝了。一般那么干的都是向阳通俗校的，或者是孩子的功效不太好的。相当于拿5-60块钱往赌，赢了拿80或100，输了拿60。而你们是拿80块钱往赌，输赢的成果却一样，不是太划算。
归正跨区转学就是派位，可能率没勤学校，当然不出区的话也不会太差，只是有可能弱于清朝。小升初东城没点招，转学生也不准曲升，就是看命运派位。
3、总之一般没有拿向阳头部校赌东城的，赌西城海淀的多，都有点招，关于牛娃的上限也更高些。向阳和东城在高分段的功效根本一致，但没点招，所以牛娃犯不上。那就看自家孩子的天禀吧，担忧未来考高中的话再换房。但一般不料见半途转学，没什么优势。
别的一点是房子的溢价，清朝前几年都没什么溢价，如今也不算高。东城的则比力高了，如今超越西海。
仅供参考。
四
Q:
娃娃2027年上学，目前还没考虑买学区房。如今中介给推永定门外华龙in巷的房子。我们如今考虑投资+学位占坑。华龙in巷是塔楼，我们想买一个50多平米的开间。均价9.9万。我们方案全款购进，525万。但如今比力纠结，想征询一下您。
1、娃2027年上学，如今占坑能否为时过早？
2、那个楼盘有良多缺点，塔楼，零丁两栋楼，无绿化情况，3层以下是商展，泊车位较少。
3、因为其他新开楼盘价格都比力高，相较而言，那个楼盘的价格还算合理。但是他比周边二手房天天家园、华龙美展等均价都高了良多。华龙in巷算是天天家园的三期了。
4、小区周边沙子里口情况欠好。
5、像之前的永定府都夺购的很火、但那个华龙in巷目前卖的欠好。那个楼盘，您觉得能否适宜投资+占坑么？
A：
1、一般不料见提早太早预备学区房，2027年呢，过了顶峰期也不晚。如今东城的溢价恰是更高的时候，归正永外的二手房小户型溢价率到达40%了。那看本身的揣度，情愿赌一把永外提拔量量也行。
2、优缺点都是明摆着的，谁心里都大白。永外是二环边儿，实如果好房子谁推销啊，早夺没了。就那现实情状，看本身能否承受了。
3、价格还算合理，呵呵，有点儿有钱率性的意思。那就合理呗，那也没原则。
4、情况也没什么欠好的，比以前强多了。仍是那话，好坏势都是明摆着的，就看本身重视什么了。
5、卖的欠好，阐明什么呢？是他人都傻呢，仍是他们仁慈，把发家的时机留给他人？实如果有钱就赌一把玩儿玩儿呗，归正也不贵。
只是提醒一下，华龙美展是加上学区溢价的升值都通俗的，如今的in巷就更说欠好了。所以那处所就是赌学区，其他的很难说有什么零丁利好。不外赌学区也有个悖论，假设量量提拔那就还得进步溢价率，可假设再提拔就是全北京第一了，比德胜金融街和中关村万柳都高，似乎也不太适宜。所以考虑好吧，确定情愿赌再买。
仅供参考。
五
Q:
持有房产3套：一套远见名苑国际公寓48平开间，孩子上正泽二年级，诡计卖掉，问了下似乎不占学位，满二估量480w摆布；一套大兴西红门保利茉莉公馆134平三居，拆修好栖身温馨，850w摆布；一套分的房，不克不及卖，育新新馨苑120平两居，海淀新房学区还行。资产财力：400w贷款，200现金。夫妻收进税后200。
换房构想：a.西城房卖了加钱和贷款再买一套（有名额）。b.西城大兴都卖了改进加贷款换1800w摆布房子。需求：a.孩子正泽上到初三，就近租房，周末回本身的房子，目前也是如许。b.家里一个白叟，一个孩子，夫妻俩，老公在国贸上班（但我想工做变更也可能，所以通勤不强求）。c.期看能改进栖身区操行，同时兼顾保值。大兴的房子住着习惯也温馨，但担忧增值空间有限。
几个问题：
1、远见名苑能否卖，何时卖？
2、换房构想a仍是b？
3、 买哪什么样的房子适宜？
A：
1、远见名苑的公寓，假设是我在用不上公立校学位的情状下就卖了，犯不上闲置学位。在顶峰期过往之前卖掉呗，明年更高峰，2024也算，2025的孩子就明显削减，2026是确定性的低谷期。
2、A仍是B，假设是为了自住晋级就一步到位，要否则过几年仍是置换，每次都是至少4%的税费，相当于三年的房租。假设是不自住那就是A了，茉莉公馆挺好的小区留着呗，保值也不弱。
3、什么样的房子。自住看本身的爱好。假设是投资为主，只卖公寓的话那根本就是向阳东部，朝青四惠为主，房龄相对新的很多呢。假设万万以上那就更好是北部，活动性更好。向阳和海淀都行，亚运村看京奥园和海淀五环外清河西二旗一带。区别就是海淀有些学区溢价，京新东边的也不算太高。那么高的预算好选，房龄新操行高的板楼小区很多呢。
仅供参考。
六
Q:
我想参与您组织的看房团，但没找到群号，就是****的阿谁，请给我一个。别的请问能优惠几？我是预备买72平的，如今他们报价是***，能在那根底上优惠吗？然后就是保值的问题，如今因为周边还比力萧条，欠缺配套，估量几年能大致配齐，能否能跑赢大盘？
A：
1、那事儿闹的，怎么又有人说我组织看房团啊？我没组织过，连本身都懒得往，还带他人往？犯不上，挣那点儿钱太累。那问他人吧，我实的没组织过，也不会组织。那群号我不熟悉，问中介或电商吧。
2、但也能答复一点儿，售楼处的报价是同一的，哪个电商代办署理都得遵照那价格。只不外电商能够从本身的提成中拿一部门出来补助给买房人，相当于优惠。但那给不给和给几的看人家了，没原则。
3、保值的问题，如今北京的新房都是限价房，是政府订价。那政府订价的根据是什么？规划呗，那就是人家做的。而买房投资买的是什么？预期呗，没预期谁投资啊。所以，固然如今周边是一片萧条，但房价中所表现的就是规划完成后的价格，人家已经透收了将来的升值利润。
假设规划定期完成，那那小区就算是跟上了大盘，不会降价。但假设没有按方案完成，那就阐明没到达预期，有降价跑输的可能。只要超预期完成了规划，那才气跑赢大盘。
好比如今规划里是没有财产区的，或者有财产园也是通俗的，但没想到开展的十分好，引来了一堆土豪和人才，那资金也就来了，天然跑赢。好比看京西二旗就是那种情状，超出了预期。
然后是教导，也是超出了预期，好比亦庄和上地，都是最起头没想到的。还有就是操行，把通俗社区开展成高档社区了，好比新北苑太阳宫，那都是超出了预期的。
但大大都板块是没有超出的，就是中规中矩。典型的如CBD，人们都认为那里就应该规划和开展成如许儿，没什么可欣喜的，那就顶多是引领大盘呗，其他的仍是跟从大盘呢。至于跑输的就不提了，围着市区有的是，没到达预期就天然落后了。
4、那那就本身揣度吧，看看能否超预期完陈规划。我未便多说，只是提醒一下，那里连最根本的地铁规划都没有，其他的不太好引进，事实什么配套都是需要人群来鞭策的。
仅供参考。
七
Q:
孩子明年上学，有白叟的房子可能率能对口进学，但需要买一套自住的，500万的两居即可。请问能否在公主坟至玉泉路的海淀区域内买到？更好是没有学区溢价的，因为我们晓得生齿出生率在降低，所以考虑保值的问题。
A：
1、 海淀500万的两居，能买到，那找中介吧，我没房源。
不外也想好了，那价位的两居一是小，二是老，三是大大都都有硬伤。好比楼层朝向欠好或者有遮挡什么的，有的以至是地下室才有那价位呢。别的大都都贷款受限造，至少岁首儿短，要求全款的也有。考虑好，假设过两年学区房的热度下降，那那类房产就不太好卖了。
2、没学区溢价，海淀的不成能，做不到。那区域根本都是海淀的均匀值，30%。并且500万的算占坑儿房，溢价率更高，40%都有可能。哪个区学区房里溢价低的都是豪宅，通俗人买不起的才炒不高溢价呢，普宅做不到。
3、既然都考虑到玉泉路了，那就买石景山的呗，那就没溢价了。或者向南买丰台的，也没学区溢价，都不算学区房。归正如果我就不跟海淀较劲了，又用不上学位，何必多花钱呢，还降低栖身体验，犯不上。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。