北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
一、根本情状：女 未婚 首套首贷 首付预算170，整体预算430-，组合贷
二、购房需求：自住+保值+近地铁+社区平安，国贸工做，通勤45min内，朝南朝西均可，非开间
三、看房板块：1.方庄、赵公口（方安苑、鑫兆雅园、彩虹城）；2.草桥、角门（草桥欣园、阳光花园、远洋天然）；3.双桥、管庄；4.常营（新六合、柏林爱乐）；5.甜露园（兴隆家园、甜露园南里、甜露晴苑、都会典范）；6.十里堡（京棉新城、海华堂）；7.四惠（壹线国际、通惠家园）；8.百子湾（赛洛城、美利山）；9.欢乐谷（紫南家园、世纪东方嘉园）
四、看房心得：
考虑到预算（五环外贷款受限）、小区情况（没有单位门禁、梯户比力多）、朝向（一居室朝北）、远地铁（通勤超越45分钟）等因素，看下来，欢乐谷的两个小区+赵公口彩虹城比力契合硬性要求。
五、问题：
看察了过往一年，欢乐谷那个板块的房子成交量不多，预算内的紫南楼层低，世纪东方临近环路有噪音，彩虹城梯户多+人车不分流，不晓得那三个从保值角度哪个更适宜？
A：
1.保值角度，都差不多吧，通俗小区。不太好谈哪个更适宜，都是自住为主的，至少近些年都不是太受逃捧，不然也不会那价格。
2.假设重视保值，那从板块来说首选四惠，之后是常营，再之后草桥角门，其他的通俗。连系预算的话先看常营吧，柏林爱乐、苹果派什么的都行。然后再看草桥的，那几个小区都挺好，和向阳的比拟在升值上不落后，顶多是传导排序上有可能错后一点儿罢了。或者两个板块同时看，哪里有适宜的都行。其他就是自住为主的了，未必落后，但必定占不到什么优势。
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3.怎么说呢，期看值有点儿高，所以看的估量都是栖身体验方面。那也没什么错，房子原来就是用来住的。先看看吧，仅供参考。
二
Q:
工做地点在王府井，向阳门，小孩如今一岁，以后需要考虑学区，因为工做性量要出国外派，期看房子能是好出租的。预算首付能有400万，请问你那儿有选举的板块或者小区吗？ 海淀区军博到五棵松会是好的抉择吗？有契合要求的小区吗？
A：
1.好出租倒没问题，只要价格别太高就都好出租。但既然是考虑学区房，那租金可必定是不高啊。军博到五棵松的学区不错，溢价率是海淀均匀值，30%吧，也就是租金收益会比非学区房低那个比例，考虑好。
2.板块就先看翠微或羊坊店吧，羊坊店的溢价应该还稍低点儿，也低不多。57中恰是上升期，杀进700分阵营了，再努勤奋有可能冲击小强们了。假设孩子天禀高的话，1+3也相对省心了。
小区看看甲8号院，房龄相对新，不到20年，活动性也就挺好。首付400，总价预算几啊？用足的话应该能买到小两居，60平摆布。
3.不外提醒一下，如今是进学顶峰期，溢价正高的时候。过两年就是低谷期了，能否会有影响说欠好。仅供参考。
三
Q:
如今购置改进型新房，能否应该加些杠杆换个更大的，而不是按刚好够的价位买？布景是近期置换了名下所有住房，刚好够买北京悦府两套，134和157的，考虑到前期换房时都是贷了些款，加了较多的杠杆，才食到了房价上升的盈利，才有进一步改进的成本，所以想问下在经济情况不太好的情状能否能够适量加些杠杆，如许157能够晋级为185的，一来住得更温馨，二来相当于在保值房里存一笔钱，当然要有一项贷款压力。本人国企工做，工做不变，人到中年，将来孩子可能在6-8年后考虑留学，所以在加杠杆累计些房产增值的资产和不加杠杆把钱存下来中纠结，焦虑点是即便将来优良新房不变增值，但有需要像过往一样自加压力每年了偿很多房贷？但靠每年存钱能否还赶不上通胀的速度。
A：
1.经济情况不太好是实情，但那几十年什么时候好过啊，哪年不是磕磕绊绊过来的？归正从我停止也就好过那么几年，还都是在经济危机之后。能否加杠杆看月供才能，确保没风险的话就尽量一步到位，省的以后还得折腾。但也没人能包管房产必然增值，任何投资都有风险，别太激进。
我是认为那一两年是政府救市期间，北京做为标杆应该不会跌。从久远看房产也是抗通胀的次要东西，但也别以前些年的暴涨当生长期化的一定，不太可能了。
2.新房我不熟，北京悦府从楼面价和限价上来看还能够，开发商可以不赔钱。华润又是央企，所以理论上只要不过分分的话就应该能包管量量。
但也别随便给定性为“优良”了吧，连开发商本身都不敢，那么捧他们怕他们骄傲。事实是限价期间，他们没几利润，很难说优良太多。或者说地段儿是挺优良的，地块固然开发有些难度但也说的过往，还能够，相对其他新房算还不错的。
3.总之我认为北京悦府在新房中应该是不错的，其他的资金计划看本身的揣度了，别太激进。仅供参考。
四
Q:
我们想把向阳一套二手房卖了，往郊区买房落户。我和老公定见不是完全同一。还费事章哥给定见。通州没有资格；目前看了顺义祥云小镇四周的新房，老公比力中意，想买一个四居，然后出租，等两个孩子上初中能够考虑卖或自住；我本身想着要不间接在亦庄买个小的，出租，落户后卖了。我的计划，老公觉得如今卖了房后会把一部门钱罢休里，假设房子涨10%，那我们就亏大了。别的亦庄除了核心经开区，其他都不可。而经开区次要是人大附学区涨了，其他涨幅没那么高，学区也一般。
A：
1.买郊区四居室的新房出租，一般没那么干的，有点儿有钱率性了。从投资角度说，一般都是小两居或小一居，租金相对高，活动性也好，也就是好租好卖。并且更好是成熟板块的二手房，租着不心疼。
而郊区的租金未必高，后沙峪板块是地铁沿线的还行，其他的应该不太高。祥云小镇的中小户型升值还行，大户型的相对通俗，自住更适宜。
四居室在郊区，预备租给什么家庭呢？一般不是太好找客户。甭管租给谁吧，就算是租给中介改成公寓，那拆修什么的有几年可就毁了，未必抵得过租金。
考虑好是投资仍是自住为主吧。你老公估量次要想的是自住，没太存眷赚钱，所以选本身喜好的；但假设是投资更好选群众喜好的，要否则赚谁的钱往啊？
2.亦庄的，已经成学区房了，为了孩子上学就适宜呗。不但是核心区涨了，河西的也一样，尝试学区。但既然都涨出学区溢价了，那租金也就不划算了。别的也考虑好，家长们买亦庄都是赌将来的学校功效，而从如今来看还不是很强。
假设不消学位，那就看看河西北部吧，如今还不是亦庄学区，所以没溢价。能够赌过两年并进，那就是特殊利好了，归正也不食亏。
一部门钱拿在手里，那我没什么定见，看本身对经济的揣度。仅供参考。
五
Q:
为什么说逃离北上广是深圳的阴谋？因为其时深圳也有很多人喊出了逃离深圳啊！
A：
1.问我那是什么意思啊，我只是略懂北京，其他城市都不熟。
2.逃离北上广是2010年提出来的，因为2008年中国楼市崩盘，没人买，人们认为会就此跌下往。成果没想到“四万亿方案”救市，2009年房价又暴涨了，到岁尾的时候北京房价就翻了番。
2010岁首年月，杭州媒体先发出篇文章是《年轻报酬何逃离“京沪杭”》，因为其时全中国房价更高的城市是杭州，然后才是北京和上海。对了，趁便说一句，其时的杭州市长，就是如今的北京市委书记。
后来那篇文章就引发了争论，年轻人也发出共喊。但事实外来打工者最多的城市是广州，所以后来那句话就传成了逃离“京沪穗”，再后来才成了“北上广”。
3.至于说逃离北上广是深圳的阴谋，那是因为深圳有句标语是“来了就是深圳人”。最早是哪个楼盘先喊出来的，后来也是2010年火起来了，天然就有人调侃说那是深圳的阴谋呗。再后来是“吐槽大会”上李诞用了那个梗儿，也就更火了。
4.逃离深圳在2010年也当然有人喊，那会儿全中国的大城市都在逃离，但能跑到哪儿往？所有的城市房价都在涨，无处可逃。
实正逃离是2012年，经济下行，楼市冷冬，良多人在大城市也就熬不下往了，逃离了很多。但问问昔时那些逃走的吧，看看还有几个在小城市坚守的？
2014年楼市也有过逃离北上广，次要是炒房客，逃到中小城市炒房往了。有的发家有的破产吧，看本身的命运，有时候抉择比勤奋重要。
5.总之就是那么个梗儿，其他的我就不晓得了。仅供参考。
六
Q:
如今孩子上小学二年级，人大附中石景山分，如今看孩子进修功效，也就是个普瓦，家长理念，快乐教导，培育提拔好的进修习惯，报的班大部门是兴致班，孩子尽量就好。那两年前提好些，想要不要往海淀或西城买个房子，只是想给孩子多一种抉择，预算在1500—2000。 我想领会的是如今就买，小学还能转过往吗？假设小升初过往还能不克不及派到好的初中。单纯从投资角度来说，如今整个世界经济都鄙人行，充满了良多不确定性，如今买是不是一个好的时机呢？
A：
1.小学能转，二至五年级都行。假设确定就尽量早转，熟悉教学形式，对孩子至少不食亏。
2.西城或海淀，那假设是牛蛙虎妈就往海淀吧，但确定是普娃还不想鸡娃就更好别往享福了。买了学区房也进不往勤学校，假设再不鸡娃，那到小升初就必定是派位。就算进了牛中也意义不大，中考的时候卷不外鸡娃的。假设派进普中那就没什么意义了，海淀的渣校可一堆呢，有不如石景山的可能。
西城更适宜些，事实资本更平衡，对牛瓦普瓦都相对友好。但小学也必定派不进勤学校，假设不走点招，那也是小升初派位，不准曲升。一派大抽奖，三派看命运，没人敢包管学校。但怎么的也比海淀的概率大些，事实西城点招的少，只是被zb占走了部门名额。
3.单纯从投资，通俗吧。先甭管世界形势了，只说学区也是通俗的时候。如今那两年是进学顶峰期，所以学区房的溢价都高。2025年之后京籍进学孩子削减小一半，有可能影响到溢价部门。
所以假设是确定了，那尽量买勤学区操行高的小区，事实好资本什么时候都稀缺，相对支持大。1500中等，2000相对适宜，总价越高的溢价越低些，通俗家庭买不起。不外怎么着如今也谈不上学区房的好时机，顶多是通俗。仅供参考。
七
Q:
我本年50整，正在考虑退休的问题，老婆明年就50岁退休，孩子已经结业在集体企业上班，那种性量的单元不是太稳妥，您理解吧？所以我诡计卖掉现有的北三环的老公房，估量算上积存能有800万摆布，预备买相邻的两套，全款不再贷款。请问哪里适宜？我目前看了门头沟四道桥四周的和房山长阳的，觉得两个都还能够。请问哪边更适宜？
A：
1.集体企业大多是村落集体的吧，意思是孩子收进不太不变，所以不贷款是吗？也行，留着贷款资格以后再看。
2.四道桥和长阳，我觉得两边差不太多，看工做通勤哪边儿更便利吧。从之前的价格走势来说长阳略占优，那从长阳国际城和梧桐苑价格走势就能看出来。几乎同期间的限京房试点儿，从昔时的价格差率到如今几乎没变，长阳略微占点儿优势，能够漠视不计。
从预期讲也差不太多，两个板块都是各自的行政区离市区比来的，一个挨着首钢一个挨着丰科园，都挺好。所以那就看离哪儿的交通便利吧。假定两套房都是400万，在两边都算是中等，活动性都不弱。如果我的话就在长阳选了，倒不是说将来预期会更高，而是相对抉择更多些，房子更好选。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。