北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我如今住在石景山，孩子一年级就读于京源学校，九年一贯造的学校。我想让孩子往西城或海淀读初中，如今的情状是我能够在石景山四周再买一套小两居，能够改进如今的生活量量。
或者等孩子三四年级卖石景山如今的房子，往别区买房读书，不晓得怎么做，既担忧石景山买房以后卖不出往，又担忧往外区孩子上学不晓得怎么样，那个问题猜疑了我很久。
A：
1、石景山的房子不成能卖不出往，北京市区就没有卖不掉的房子，只看价格。石景山只是给人觉得上热度低罢了，其实保值什么的其实不弱。
那比力一下就晓得，都说向阳的升值好，还挨着通州，应该比挨着门头沟的石景山强。但现实上比比东五环外和西五环外的价格吧，老房的根本都一致。阐明石景山其实不弱，犯不上那么贬低本身的处所，没需要。
2、学校也一样，京源在石景山数一数二，放到全北京也是中上等。西城海淀确实有比京源强的，很多呢，但不如京源的更多。出格海淀，牛校能上天，渣校下天堂还十八层呢。
3、假设确定让孩子往外区上学，那就是一看实力二看命运呗。既然已经上学，那到了外区就是派位，小学的话必定进不往勤学校，必然比京源差。
小升初的话在海淀看功效点招，假设是牛娃就进六小强，进不往的话有可能派进不如京源的。西城也是那种情状，假设是天才就走点招，不然的话也是凭命运拼派位。有可能比京源强，但可能率还不如呢。
西城海淀的好高中是比石景山多的太多了，所以那看孩子吧，假设天禀高那就尽快跨区，别等三四年级了。三年级就有点儿晚，四年级那就必定晚了。除非是天才，不然不成能跟西海的牛娃合作点招。但做好鸡娃的预备吧，出格是海淀，高知虎妈们的战斗力可逆天，普瓦净是被碾压的喘不外气来的。
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4、总之考虑好吧，常规定见是既然进了京源那种级此外，那除非孩子是特殊牛或比力弱的才合适跨区转学，中等孩子尽量不折腾。牛蛙是往西海凭实力夺资本，比力弱的是往西城搏个可能率。而中等孩子就说欠好了，看命运吧，派进比京源好的学校不太随便。
仅供参考。
二
Q:
我和老公硕士结业来到北京，别离是民办二本教师（顺义牛栏山工做）和国企员工（西城天宁寺四周工做）。如今顺义区某地铁四周有一套80平摆布两居，目前中介给报价255万。另一个小区为了孩子上学买了一个50平摆布开间。孩子如今五年级，假设在顺义陆续读书，较可能率以后读初中读顺义城关一中、好的话高中能进顺义牛栏山一中。
不断有些懊悔之前没有把孩子放在西城上学，如今有考虑把顺义的两居卖掉，往西城买房落户。一居室先留着，怕转学不成，有个保底。目前有现金300万摆布，两小我的公积金贷款都用过一次。现有以下几个问题想请教：
1、如今不断是老公坐地铁上下班往返跑，我赐顾帮衬家。次要顾忌的问题，假设移到西城，孩子初中估量就是参与摇号，纷歧定进往了什么好的初中，但是我上班就会特殊远，没有地铁中转，搞的两小我都赐顾帮衬不了孩子和家庭，焦头烂额。所以不断扭捏不定。顺义和西城的教导资本往返比力，拿不定主意。
2、卖掉顺义的一套房子，贷款加现金往西城买房，因为预算有限，不断看的都是广外四周离我老公单元近的学区的房子，考虑过红居南街和远见名苑小区，也看过一所房子。次要的问题是顺义的房子原来诡计卖270-80万，如今看来只能卖250多，觉得预算更少了。想费事您帮手选举老公单元旁比力适宜的小区和详细的定见如学区，关于我们的预算可以够得上的小区等。
A：
1、跨区转学只要有房落户就能胜利，只是不敢包管学校。之前不断说德胜中学有点招，如今看应该是没有了，至少没有明白的说法，所以就只能看命运了。
顺义和西城的资本比力，用中考分比呗。本年一般以640为分界限，到达的就根本能进进好高中，牛一应该就是那级此外。那顺义所有考生中，到达640分的比例是10%，西城是接近30%。假设认可大大都孩子的天禀都差不多，那只能阐明西城的进修气氛更好一些，所以高分孩子较多，上好高中的概率也相对大些。
别的的分数线是630，在各区都能上还不错的高中，或者是普高尝试班。那在顺义的比例是20%，在西城是50%。也就是说，在西城到达中等就能上还不错的高中，在顺义则要到达上等。那看孩子的天禀和勤奋水平了，只是个参考罢了。
2、广外学区相对通俗，以占学籍为主，看孩子的命运了。不外那在我看来都有些挖苦，十年前没有并区的时候，顺义的清北率是吊打崇文宣武的，现在顺义的孩子却要来宣武了，只能说风水轮流转吧。
广外常规的占坑儿房就是荣丰2008，小公寓400摆布。房龄新，成交率高。但面积太小不太合适家庭栖身，保值也说欠好，所以一般不料见持久持有，用完了学位看行情，觉得不适宜就出手。其他的小区就欠好说了，只能是到本地中介注销，看能否有适宜的出房，我不是中介，看不到信息。
3、不外既然是有300现金，那预算就是300+250+187=737，减往税费买700摆布的。那预算能够买在北城了，月坛都能买到小两居，只不外都是老房，得找好贷款的。小升初跨区是根据房产和户籍地派位，也就是在本学区内，所以尽量买在勤学区能增加进进较好初中的概率。
别的，2025之后就是进学低谷期了，进学儿童削减有可能影响到学区房的溢价部门。那常规来说，退潮之后也是好资本才仍然受逃捧，通俗资本受影响更大，所以根据韩国和台湾等地的先例，出生率降低后都是资本好的学区房才保值相对好些。
那欠好说小区，都是长幼区，只能往找本地中介，我没房源的。
仅供参考。
三
Q:
目前我俩离婚手续办完了，为了用她首套资格，方案明年岁尾前把房买了，孩子后年上一年级，不想让孩子半路在转学。目前媳妇在生命科学园上班，方案明年来亦庄那边，我在金融街上班。为了积分落户，总价三百万出头看了看瀛海的永旭家园，320摆布能买个两居，三代人住至少得两居，16年摆布两居。但是也没实地往看过呢，属于两限房，有房本，中介说两限房和回迁房比一类经适房量量好些？
升不升值无所谓，有个处所住就行了，您觉得我们俩那情状，瀛海四周合适吗？对房子也不太领会，钱也就那么多，也不晓得有没有此外处所更合适点的。别的问一下，不晓得您清不清晰，我媳妇硕士学历，目前社保7年了，您觉得10年内积分落户的概率大吗？
A：
1、呵呵，中介瞎忽悠。北京最早几批的经适房量量都很好，好比天通苑和回龙看早期的，那是完全根据商品房的量量来要求的。还有看京的，自己就是用商品房改的性量。
因为那会儿目标对象是公事员和大国企员工为主，也就是没享受过福利分房的家庭，用廉价的经适房来填补。别的就是拆迁户和先富起来的那群人，所以天通苑才会呈现各类大户型，昔时小区里也曾经豪车各处的，看京更是私人车拥有率第一。
2003年之后的就相对弱些了，2005和2008年之后的就和两限房一个性量了，都是保障房。回迁房则是看详细情状，也有量量好的，就是不多罢了。
3、不外那也无所谓，保障房和回迁房都是自住为主的，经济实惠。也未必保值欠好，看板块的开展了，回龙看的就很好，常营的也不错，地段儿的感化更大。
其他的能够看看旧宫的，五环内，也挨着亦庄，在旧改板块中算不错的，大都小区也都保值不错，只是没有房龄太新的。
4、积分落户我不懂，得问专业的。
仅供参考。
四
Q:
孩子23年上学，刚好赶上顶峰年，如今换房时间也严重。之前想着卖掉看春园的大三居换工具城的两居，看了一栋房子溢价率太高，觉得加上几百万，1300摆布的预算也买不到适宜的。如今另一个计划，拿出200多万先东城买个小平房落户，看春园的优良南向三居不卖，随后孩子上了学，再考虑渐渐换房或者痛快不换，看春园的户型和楼层都不错，离地铁又近，北边新修了沿河公园，有跑道，步行五分钟就能到，天天健身很便利。
目前的猜疑是对小平房的行情不太领会，看挂出往的良多都是年代很久的以至是1960年，像如许的有什么风险吗？小平房畅通必定不如一栋房子，我们明年一上学落完户就卖？那种计划可行吗？
A：
1、平房的行情我也不太领会，交易太少。不外那种房也属于占坑儿房，常规是和楼房小户型同步涨跌的，只不外因为总价更低，所以颠簸的也更灵敏一些。
2、风险就是假设2025年之后进学儿童削减，那学区功用就会削弱，平房有可能比楼房更提早遇冷。不外总价才200多万，就算那全数都是学区价值，那即使是比楼房多出10%的风险也才20多万。而楼房以500万占坑儿房算吧，溢价率至少40%就是200万，此中10%也是20万。但平房占用的资金低啊，何况也不成能说都是学区价值，所以总价低的小平房也必定不食亏，顶多是不占廉价。
用完了学位留不留着都行，留着的话就是等腾退，什么政策未知。那到时候再看吧，能上学就算胜利。
3、如果我也会留着看春园，在北苑的几个园里算保值很好的，那么多年也式微后大盘。所以除非是不承受租房，不然仍是留着吧，换租的话也能占学区房至少30%的廉价。
仅供参考。
五
Q:
我35岁了，应该比你岁数大，所以就不称唤章哥了。我在北京有两套房了，也比一般的中介多吧！呵呵，别在意。我如今是想把通州的合生世界村与西城学区房立恒名苑做个整合，都是大户型，立恒名苑90多平，价值800w，合生世界村140多平，价值300多w。初步设法是还换立恒名苑，150平的，需要再增加400w摆布。请问能否为好计划？别的如今的时机如何？
A：
1、35岁，实好，实年轻。那足够阐了然一个实理，也就是从哲学与数学的角度讲，你不是比我岁数大，就是比我岁数小。详细岁数几，你猜？
2、合生世界村140多平300多万，2万多一平，公寓吧？要否则普宅怎么也得3万多，那套房得400万以上了。公寓好卖吗？那么大户型，还得全款，未必能短时间卖的出往，也就欠好谈什么时机了。
立恒名苑的还行吧，90多平假设没改正的话应该是一居室，优势就是单价低。老公寓根本都如许儿，办公的多，户型大，价格上不往。自住为主吧，在学区房里算经济实惠的。
3、那计划谈不上多好。马驹桥的板块通俗，公寓更是升值慢活动性弱，但换成学区房可是有溢价的，溢价率同样是均匀值，所以栖身体验的性价比其实不高。不外房子是用来住的，实如果本身住的温馨就算适宜。
时机看怎么说了。那两年进学顶峰期，学区房的溢价都高，短期内一两年应该是没问题的，降不下来什么。过两年之后说欠好，低谷期到了的话，那种老公寓未必能撑住溢价。那到时候看学区政策吧，假设鼓舞的话也行。
4、总之我欠好提定见，那两套房都有点儿难度，再考虑一下吧。对了，我不是中介。
仅供参考。
六
Q:
体系体例内小白，原来是等单元保障房的，但据说时间很长，所以我想要否则先本身购置。次要原因是面对成婚和孩子上学，也想先落户在工具城。您觉得我们那种情状应该买房吗？或者是再等几年，内部传说正在筹备下一批房源了。
假设您认为我们应该买，那请问以500万预算能买在哪里适宜？期看的是小两居即可，工具城落户范畴内，社区和学区操行中上，商品房，保值即可。
A：
1、那问题我都欠好答复，福利房我不懂，那预算的要求又偏高了。
2、等单元的房那就得看什么单元了。只是传闻是无论国管市管仍是科研院所的都不随便，如今不是前些年了。今天还有个别造内的年轻人吐槽呢，说退休前必定没问题，但40岁之前够呛。那看本身单元的能量吧，我也猜不着说欠好的，能否本身买房仍是问问单元的前辈同事吧。
3、500万样工具城都能买到房子，但其他要求达不到。商品房的户型都相对大，那价位根本就是老房，东城永外的话或许能有房龄新点儿的，但操行也欠好谈到达中上。学区就更达不到了，根本都是占学籍为主。保值什么的看过两年的供需情状吧，如今欠好说。
4、总之那俩问题我答复不了，一个不懂，一个买不到。帮不上忙。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。