北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
想买积分落户房，目前在看亦庄，大兴和昌平，新盘和二手盘。。
1/新盘，但新盘普及都比力远，好比昌平北七家【宸悦国际】单价5万摆布，六层板楼带电梯的花园洋房，总价310万到600万，户型1居到4居都有，还有大兴瀛海的合生ME悦等。
2/二手房看的是昌平地铁沿线的，龙泽四周的龙泽园等，可能300摆布。还有大兴生命科技园等以及亦庄的核心区二手房。
如今想的是，为了积分落户要不要投资几百万，二是摸禁绝那几个盘，哪个5年后能比大盘跑得好点？
A：
1.新盘我不懂，好多年不卖房了，点评人家随便惹费事。
2.常规来讲重视自住就买新房，怎么都比二手的强。重视保值的稳妥就买二手的，成熟板块没什么风险。
假设买二手房就以回龙看天通苑为主吧，中小户型的活动性和保值都挺好，投资为主那就尽量选板楼南北向的小两居，跟从大盘不落后。不外预算仍是确定好吧，310和600万差得太邪乎了。
3.要不要投资几百万？那我不晓得，只能本身评判北京值不值吧。归正不为了落户的也净是买房的，事实房子是用来住的。
哪个能跑赢大盘？期看值高了点儿，能不落后就挺好了。归正在之前的那些年，回龙看天通苑的中小户型保值都还行，跟从北京大盘，没占什么廉价也不食亏。亦庄是那两年赢了一些，但有学区溢价了，为了孩子上学更适宜。
其他的新盘就赌一把吧，假设配套按规划能实现就会不输，挈延的话就陪着站几年岗。那我不太懂，问问其别人吧，网上卖房的电商有的是，他们更熟悉。
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仅供参考。
二
Q:
看了太阳宫的丰和园，此中143平的三居室不错，不外房子是两个房本，需要两个购房资格。请问，那种房子折价几算是合理？恐惧买贵了以后欠好出手。
A：
1.丰和园的三居应该有一个房本的，就是少，大大都都是两个，火星园也有那种情状。折价的话也没有明白原则，和一个本的最多差5%吧。不会太多的，那种情状降价了也没用，不是钱的事儿，是确实没资格。那卖房的业主就没办法，只能等。
因而谈折价的意义不大，都是市场价。俩房本出手时就是慢，出格是高总价的小区，不随便碰着能拿出那么多钱还家庭名下无房的。所以买贵了倒不至于，只是考虑好出手的问题。
2.不外那种情状的房子也能够赌一下，事实那么多年不断有声音要合并房本。甭说那俩的了，北京住房本的都有，那更别扭，得两个家庭买。
拆房本是2006年7090政策引发的，但限购一家两套房是2011年了。其时就有业主提出量疑，只是那会儿的监管层不认可那种情状，就认为都是两套房合并的。但那些年量疑声不竭，良多情状明摆着就是一套房，不是拆墙合并的，那就应该合并房本。所以有可能会从头审核，确实昔时就是按一套房设想的就有成为一个本儿的可能。那我不敢包管，只是供给参考。
三
Q:
孩子25年9月份上小学，因为户口不在北京，所以初步想着在向阳预备个差不多的学区房子，中介比来选举看了看珠江帝景，觉得还能够，能兼顾住。有几个问题想请教您一下？
1，珠江帝景那个小区保值怎么样？还有升值空间吗？
2，从您角度觉得对口陈经纶帝景学校怎么样？
3，就是进手时间了，如今预备早不早？
4，向阳区范畴内从上学角度还有哪个片区的学校值得考虑？
A：
1.珠江帝景保值挺好的，之前是不断不落后，那两年进学顶峰期，又涨出点儿学区溢价来，不算高。
2.帝景学校当然很好了，从校长师资到生源都好。原来认为跟劲松合后功效会下降，成果并没有，反而上升，那也是刘校长成为集团校长的功绩了。当然就是孩子功课多呗，累，家长看着净是心疼的。
3.假设资金到位就买呗，那种经济形势，房子可能率比现金保值。帝景的溢价率应该在15%摆布吧，不算多高，但假设是平级置换就甭焦急，2025年的进学人数已经削减，溢价率有可能会降点儿。
4.向阳区除了帝景就是嘉铭东区和陈分呗，都很好的功效，溢价也都不高。当然是像帝景的那种商品房溢价不高，总价低的长幼区仍是有很多溢价的。仅供参考。
四
Q:
之前征询过一次但其时钱太少没有买。如今首付有300万，公积金5500，商贷能承担10000-15000。首套首贷资格还在。父母名下有一套房在北大地，能够随时过户给我们，不耽搁孩子24年上小学。我原来想着在非学区买套房自住就行了，能温馨一些，等孩子上学时间接过户北大地的房子，但是我老公想往向阳新源里买房，说是能上清华附中向阳学校。我不太懂学区的事，但我看了那四周的房价，8万多，也没比北大地贵良多。
不晓得我的信息对不合错误所以如今想征询您：1.有需要舍弃北大地的学区跑到向阳往买房吗，因为白叟都在那边未来接送就都得移过往，那边的学区比北大地好良多吗。那学校似乎是初中，小学就得在那边上吗，如今买会不会晚了，满是老房会保值吗？我们的预算能否能支持在那边买能住的房子，您有没有选举。2.假设不往，就让孩子在五小上学，我们四周买套非学区的房自住，您仍是选举怡海花园吗？仍是有其他选举？我拿不定主意。
A：
1.新源里清朝和北大地，假设是五小的学区房，那换不换学区的意义不大。从小学讲能够说差不多，都挺好的。从初中来讲，清朝初中的功效比丰台八中强，但和二中差不太多。从高中说，以分数线来看，清朝约等于二中尝试班，也就是强点儿。但那是整体学校比照，现实上关于个别的孩子来说没什么差距，在哪边儿都差不多。
并且，北大地之所以溢价高，那是因为有十二中的存在。固然不成能曲升什么的，但五小进进十二中的概率大一些，以至是大良多。而假设未来能进十二中高中就更牛了呗，等同于向阳北中，仅次于金刚小强。
所以考虑好吧，清朝学区的优势是没什么溢价，栖身的性价比要高于北大地。优势是学区整体量量弱于北大地，弱的就是少了初中进进顶级校的时机。在向阳要想进进北中的话就是选拔，难度更大。
2.2024年进学，换到向阳不晚。老房的根底保值都一样，全挺好，不食亏也占不着廉价。北大地的就是溢价高些，和工具海差不多。不外也有纷歧样的，那就是丰台的勤学区更少，几乎就那一个，以至是算上大兴房山都就那一个，所以保值的风险在理论上比工具海的通俗学区低，稀缺性更高。
3.仍是选举怡海花园，我选举过吗？之前的预算是几啊，我没印象了。怡海保值挺好，小板楼更好，恒泰园的，小两居应该400多万吧，南北的。此外鸿业兴园，一区的两居500多万，也挺好的。
4.归正要我的话未必置换。实如果说为了向阳的朝外80还行，学校更好点儿。或者是陈分什么的，看京的板块更好。而清朝学校是不错，但没比北大地强什么，还少了十二中的时机。别的除了溢价低点儿，其他的没占廉价，那么折腾犯得上吗？仅供参考。
五
Q:
老北京人，向阳工做现住海淀，想问问以1500万换顺义别墅值不值？海淀是花园桥老破大，面积还行房子太老了。次要是鸡娃太累了，所以想痛快往顺义上国际校，也处理栖身改进，同时保值，顺义应该没有学区溢价吧？但没想好未来能否回海淀高考，所以户口不迁走。目前孩子爸爸年进50万，应该牵强够国际校费用，所以不再贷款，以1500万为限，有什么保值的新别墅选举吗？
A：
1.那是突发奇想吧？再考虑考虑吧，想得有些抱负化了，现实未必如愿。
2.花园桥1500万的老破大，中行宿舍吧？楼层要好的话应该都不行1500，能更高点儿，就是不太好卖。溢价在海淀学区房里不算高，事实家长们都逃捧总价低的，没几买得起那种大户型的。
3.能否上国际校只能家长定，外人欠好定见。不外也考虑好，未来想再参与高考也得提早几年预备，两种教导形式的内容很纷歧样，别两边儿都耽搁。
买别墅，改进不难，1500能买到不错的别墅了。但保值不随便，顺义没有学区溢价，但别墅那种有栖身体验的溢价啊，也就是开发商付与的概念溢价。越新的别墅溢价率越高，老到没什么人存眷了溢价就低了。所以老别墅的保值还算不变，有可能在某一阶段内不输大盘。新别墅和次新的一般做不到，就是消费为主，事实房子是用来住的。其他的别考虑太多吧，能做到改进就是值。
考虑好，别墅的次要功用就是享受，别太重视保值。也就是说，如今能用老破大换别墅，过几年可能率就换不回来了，得加钱。
4.还一点提醒一下，假设50万是全数收进，那上国际校也就是牵强够。一般来说，膏火是小头儿，但还有各类活动和游学的费用，每年比膏火要贵得多。并且上了国际校未必不鸡娃，顺义妈妈们的焦虑和疯狂不弱于海淀。事实在那个时代不进则退，谁都想让下一代保住阶层不滑落。
5.总之考虑好吧，换到顺义别墅后必定能处理改进，只要本身喜好就行。但其他的未必能如愿，放平心态。仅供参考。
六
Q:
比来身边有伴侣提中心政务区的概念，就是工具城合出一个中心区出来，我如今德胜有个房子，老破小，原来想着卖了换向阳的，如今有点踌躇，我觉得我卖是必定卖，那学区溢价太高我也用不上。
但是我对工具城那片老城区还挺喜好的，并且如今中心政务区一提出来。我是怕到时候户口都迁不回来，但是矛盾的是那片房价太高了我如今学区用不上，涨幅空间觉得也不大，所以想问您对那个中心政务区怎么看？（我原来是想要换朝青，800的价格住得舒坦，房子也有潜力一些）
以我的理解，那个规划会落地，但是内部管得会比力严，往里迁户口上估量会有限造，房价估量就是次新价格一般起来，因为没学区了，老房子都得渐渐洗掉溢价，说白了仍是学区挂钩，跟中心政务区没多大联络，最多是治理上的区别，不晓得您怎么看？
A：
1.中心政务区，那可能不是你伴侣提出的，而是美国独立后在《宪法》里提出的。其时咱中国有个皇帝喊乾隆，传闻那事儿后写了个批语：甭搭理他们丫的。
中国的中心政务区概念也不是你那伴侣提出的，应该是2005年有个姓猪的代表提案的。似乎是说趁着首钢移走，让把国务院和部委什么的都拆上轮子推过往，占了坑儿就以后不消夺马桶了，腾出市区地盘给老苍生盖茅厕他不香吗？
再之后全北京就呈现了N多的“中心政务区”谣言，都是我们开发商提出的概念，期看中心能听话共同。好比移到三里河、CBD、中关村、房山、通州、大兴、昌平，以及门头沟，煤矿里面好纳凉。
后来是崇文宣武和工具城合并了，2016年，中心政务区又一次被炒做。有个什么野鸡院长提出的。说是美国之所以有中心政务区，就是防备联邦团结之后让国会官员们有饭食，总得有块自留地啊，要否则让总统往当洪七公不适宜。
2.其时的谣言里当然包罗户口，完全锁区，许出不准进，那样就没人买核心区的房子了，能困死那帮老北京，免得他们丫的老拆逼。
然后还有呢，只要核心区喊首都，北京只能喊北京。北京不是首都，首都在北京，北京包罗首都，但首都不克不及代表北京……其他的各类奇葩传言都不提了，就请问，你实的相信吗？
3.总之吧，那种谣言都闹哄好多年了，仍是别信为好。治理学区房的招儿有的是，犯不上用那么狠的手段。商品价格是供需关系决定的，生齿出生率才是学区溢价的底子。在出生率逐年下降的布景下，犯不上间接断掉工具城教师们的活路。你说呢？
当然实要相信以后北京会和首都政务区分隔也没问题，都是本身的揣度，逗个乐子吧。
4.我定见是少听谣言，那种事儿如果实的，那还建立雄安新区干嘛啊？咱们的中心没那么小家子气，非得弄个一亩三分地不是扯淡吗？
房子是用来住的，该换就换，工具城的老破小也就是没辙的老苍生当个宝儿，中心实的看不上，都懒得搭理。仅供参考。
七
Q:
买房如何才算保值？好比我三年前在四周500万买套老破小公房，每年贷款利钱10万，税费20万，三年后卖了530万，看起来增值30万，可算上利钱和税费我还亏了20万。可是假设考虑到那套房子假设租出往，每年能够收7万的房租，三年自住省了房租20万，如许算不赔不赚，算是保值了吗？假设三年后仍然卖500，比照买的价格我也没亏，现实上考虑税费和利钱仍是亏了，那算保值吗？
A：
1.假定是全款买的那套房吧，假设是+税费总价500万。大额存单的利钱是4%，物业费漠视，你每年的持有成本就是20万。无论自住仍是出租，非学区房的栖身收益都是1.5%，7.5万。那每年的缺口就是12.5万，2.5%。三年时间是7.5%，假设那套房卖出净得537.5万就不赔，没涨到就赔了。
2.你的情状是三年还了10万的利钱，那假定是本金300万（含税费），4%的成本，三年12%是36万（单利），加10万是46万（不计月供本金利钱），三年收房租20万，成本就是26万。假设卖出530万，在没有售出税费的情状下赚4万。仍然卖500那就是赔了呗，赔26万。并且还不是26万，你的税费是另计的吧？那比照本身的算一下吧。
3.能否保值一般有三种阐明，像你那种计算属于管帐上的，别的两种是相关于通胀和楼市大盘的。仅供参考。
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