北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
没本的回迁房是不是都算小产权？已经进住十年以上，还有没有可能拿到房本？价格在几钱为合理，也就是和周边比拟的情状下，因为小区里没有公开的市场价，都是中介给报的价格。别的需要考虑什么风险？
A：
1、没本的回迁房，未必都是小产权，要看有没有正规的手续了。假设是村里乡里本身拆本身盖的，就必定是小产权。假设是市里有规划的，那就不属于，等着拿本就是了。
2、十年以上没拿到本，假设是有正规手续，理论上必定能拿到，就是不晓得什么时候。那种情状必定是建造的时候违规了，什么可能都有，大大都都是私行修改了密度高度和户型什么的，没什么办法，都只能是等着。
3、价格，那看详细的小区吧。一般来说，回迁房的价格是周边同等商品房的8折，假设没本的话再打8折，也就是6-7折之间。但那不是原则，也得看小区的详细操行。
4、考虑什么风险，一般就是原业主反悔的风险，再有就是不测的风险了。大大都都是因为房价上涨了，原业主不共同过户什么的。其他的八门五花，好比原业主负债了，法院要拍卖；原业主离婚了，妻子要房子；原业主往世了，继续人不认账；原业主出国了，想办手续也找不着人。那都无法揣测，时间越长，可能性越多。
5、假设非要买，一是把合同定的详尽点儿，加大违约责任。固然现实上没多大用，但好歹是个威慑。
然后察看好原业主的布景，更好是公事员和国企大公司员工什么的，也就是有必然社会身份的。此后就算是对方反悔了，你也能相对有些办法。对方卖房的目标也问问，假设是换商品房就更好，就算房价上涨，他换的能涨的更多，反悔的概率也就小点儿。
更好别是没有合理职业的，人家什么都不在乎，你没辙。好比赌博吸毒负债的，或者是要做生意投资的，那些都风险大，尽量躲避。
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仅供参考。
二
Q:
我是疫情刚起头的时候卖掉了丰台益星园的，两居室不到700万，其时都估量房价会跌，但没想到如今还涨了20%，弄得我挺别扭。不外也还好，我投资股市和理财的收益也差不多，如今是觉得也不克不及老租房，所以想还得买一套。
我不断住在草桥四周，看益星园同等户型的如今850以上了，还没什么房，又挺别扭的。并且也在考虑会不会卖在低点买在高点，所以挺纠结。
A：
1、既然是投资收益也那么多，那图个踏实就买回来呗，等于前年没卖房，白折腾一圈儿。顶多赔个租房钱，但和房价比起来也不算什么。
2、能否买在高点，我也不晓得。归正如今是政府、银行、开发商和买了房的业主都不情愿让房价跌，出格是各地政府和银行，所以才全都在救市。期看房价跌的大大都都是没买房或买不起的，那就看两方博弈吧。商品价格是供需关系决定的，那就看两方博弈吧。
不外北京到如今为行还没出救市政策，那房价也没跌。我是总觉得北京也不适宜下跌，那样其他中小城市就更没自信心了。归正北京是底牌最多的，一个放宽落户就能吸引很多人，只看政府能否情愿用了。
3、能理解那纠结，但谁也帮不上忙，只能本身定。
仅供参考。
三
Q:
我们是刚需买房（北京），想请教几个问题：1、北京地域，关于权力性量为“商品房”、用处为“公寓”的房子，我若何在买房前揣度它能否可落户？好比再加一个70年产权的前提，能否就能够做为可落户的根据？
2、房子可落户的前提若何保障：问了本地派出所户籍处 没有明白回答（按流程需要房主本人拿着房自己份证才气确认）。所以称心可落户的前提，能否能够让房主在合同中做填补条目来包管？您有什么其他定见？
3、问题1延展举例来说。好比您说的长安6号小区，9层以上大产权可落户，能否只是您的一个比方呢？（也就是并不是9层以下完全不克不及落户），我理解那个能否仍是需要根据问题1中“现实房本上的权力性量、用处”来详细揣度？
4、关于“商品房-公寓”的短处看了您良多文章，想请教将来能否有政策可能倒霉于此类房产，好比最差的情状（间接影响房子价值的），就是政策改为“商品房-室第”才能够落户，而“商品房-公寓”不管50仍是70年都不成落户？（考虑到北京户口具有稀缺性，那项政策实行的需要性不大？还不如改为商水商电）
5、最初，能否您抽出贵重时间帮手选举几个您比力看好的小区，300w摆布、向阳区四环内、可落户、可不带燃气、单价有性价比的小区。
A：
1、商品房是统称，所有能够交易的房产类型都是商品房，包罗车库。公寓是利用性量，一般指责光通风达不到国度室第原则的户型。绝大大都70年产权的都是能够落户的，那问本地中介就能够，不会隐瞒的。
2、落户前提若何包管，没法包管，70年产权也有不让落户的，只能以派出所的目次为准。能够让原业主许诺，但那一般没需要，谁也犯不上蒙人。并且中介也都领会情状，没需要隐瞒。
3、长安6号，九层以下是50年的产权，贸易性量的综合用地的成远大厦，是必定不克不及落户的。九层以上是70年产权的室第性量，除了没有燃气之外和普宅没什么区别，享受同期待遇，落户贷款都能够。那用不着理解什么，根据轨制办就是了。简单说就是70年的能够落户，50年的不可。
4、将来，不至于出什么政策了，不会零丁分出公寓的，没需要。那种房子一共也没几，监管层犯不上较劲。地盘产权是更改不了的，政策也就没需要零丁再规定。仍是那话，一共也没几房子，谁也犯不上给本身找费事。商用水电跟产物性量没有一定联络，那想多了。
5、300万，向阳四环内，那总价的房子有，都能落户。但性价比欠好谈，都是一分钱一分货，向阳区有钱人多，懂行的也多，不会把有性价比的房子给刚需留着，有那房子中介本身就买了，都轮不到我捡漏儿，帮不上忙。
仅供参考。
四
Q:
我目前在京两套房，一套在向阳区双花园南里一区，98年的两居老公房，栖身情况一般。另一套在通州两居，价值450-500万。两个孩子，老迈在向阳工大附中上初二功效中上，老二2023年幼升小。根据老迈的进修功效，我能否置换到东城更稳妥些？
1、卖通州换东城的东崇前、龙体片区，估量资金500万摆布，买一学位占坑房。中介带看了预算范畴内的本家润园（回迁房）、金桥国际公寓、忠实里、花市东里、绿景苑的房。看完心里没谱，您能针对那两个片区的房子，选举几个小区，给些定见吗？
2、现住的双花园南里房子97平两居栖身情况一般，也想卖掉在四周置换一套三居。目前看上了四周的双花园南里海关总署家属院。97年的房，院内只要两栋楼。本年海关出钱表里立面及院内停止了整修，户型也还不错。缺点是离火车道较近。目前该小区价格比周边小区高1万多一平。您看有需要置换吗？仍是说拓展构想置换到向阳北部区域？还看您帮手给理理构想，点评一下。
A：
1、北工大附的初二功效中上，换东城，那就是跨区中考呗。有可能抉择更多些，但怎么喊更稳妥呢？那就是拼功效了，功效好天然就稳妥了，合作比向阳小一些。
二宝也谈不上稳妥，明年是进学更高峰，说欠好什么政策，只能说东城的整体资本比向阳平衡，派位也公允。
2、我选举不了，那预算在东城就是占坑儿房，欠好指定小区，也只能家长本身定哪个学区。
定见就是尽量抉择房龄相对新的普宅，用完了学位相对好出手。公寓那种说不太好，能有其他抉择就尽量回避。
3、房子是用来住的，为了栖身晋级就应该换啊。统一板块内的老房在保值上也差不多，仍是多从栖身角度考虑吧。向阳北部，说详细的吧，也看预算了。那太笼统的我也不晓得怎么说。
仅供参考。
五
Q:
我在海淀区曙光花园看山园有一套134平米的三居，三面朝南，不是南北通透的塔楼，现出租呢！每月租金14500元，如要卖，大约1450万到1500万之间。近期看了您的很多文章。觉得到以后涉及到政府收房产税，政策将来的不确定性，学区房（临万泉小学），房龄己超越20年等问题。那个房子只投资（升值和日常收租金），不自住。您给阐发一下，那地段房子和将来的走势若何？是庇护现状？卖了置换新房？纯变现存银行食利钱？
A：
1、将来走势不会有什么特殊的，可能率仍是跟从海淀的大盘。三面朝南的户型很好了，134的面积也不算太大，没优势就谈不优势险。不考虑套现的话就庇护现状，置换一次的税费也好几十万呢，顶得上3年房租了。
2、为了自住晋级就换新房呗，假设仍是出租的话，犯不上做慈悲。当然那也看新房的价格，确定是倒挂的就行。我不卖房，没太重视行情，问问中介或电商们吧，也就是组织看房团的那些。
3、存银行食利钱，那就得本身定了，我不敢定见。不外考虑好，之前20多年那么干的人良多，到如今为行几乎都懊悔了。
全世界近30年来，核心大城市中房产升值最差的是日本东京，30年涨了230%，也就是在楼市崩掉70%之后，那两年刚刚涨回来。但那也有个前提，就是他们的利率在十多年前就降为0了，以至国债都是负的。咱们央行前行长也说过一句话：中国可以制止快速进进负利率时代。
4、总之那只能本身定，假设是我归正不会卖了房食利钱。曙光花园那套房在20年前也就价值100万摆布，其时假设是存银行的话，到今天能食几利钱吗？那20年可仍是中国经济高速开展的阶段，之后更欠好说，考虑好20年之后的现金价值吧。
不考虑未来套现，永久食房租那就不折腾，房价涨跌跟你没什么关系。房产税是所有人的事儿，无法预防。考虑过个十年八年套现，那再考虑换掉，换成租金相对高的纯投资房。
仅供参考。
六
Q:
现有房山一套房，老迈四年级，老二2026年幼升小，想添一套学区房，给老迈转学。荣丰2008选举吗？好欠好转学？是小学办转学适宜仍是小升初再移民适宜？未来老二能不克不及用来升学？学位占用了还能不克不及出手？问题有点多
A：
1、荣丰2008，谈不上选举，典型的公寓占坑儿房罢了。优势就是房源多，出手就能买到；优势就是溢价高，公寓那种产物也不料见持久持有。
2、好转学，买房落了户就行，四五年级都能够转。
3、常规定见的提早转啊，图的不就是西城的教导吗？但天牛娃无所谓，什么时候都行，拼点招也能进牛中，派位也不耽搁校额到校。普瓦的话那就看本身了，小升初跨区一般都进不往勤学校，如果能进牛中就没人提早预备学区房了。
4、老二必定能用来升学啊，统一家庭不受六年一学位的限造。
5、当然能出手了，就是看价格，价格适宜就没有卖不掉的。但价格没人能包管，那两年是进学更高峰，所以荣丰那类公寓的溢价才高。而2026年就是确定性的低谷期了，以广外的学区和公寓那种产物来说都不算多优良，溢价部门有可能遭到影响。
仅供参考。
七
Q:
比来不断在纠结从丰台七里庄换房到海淀永定路的设法。有一些问题向您请教：第一个问题：卖掉丰台房加手头一共能凑180，首付还得借，家庭月收进2万多一点。两个构想：一是借70摆布，买五十几平自住，但压力较大，房子可选余地较少。二是就买个40平的一居室占坑儿，以租换租费事点，但购房压力小良多。您觉得综合来看抉择哪种更好？假设选一居占坑，是不是优先考虑房子保值以及以后好转手？
第二个问题：中介说如今换房时机非常适宜，北京房价正在降了，像我那种情状，就是先卖了房，拿着钱在手上渐渐买风险也不大。那个中介是伴侣介绍的，伴侣从他那买了两套房都挺超值优良的。我觉得他不像是骗我的样子，如今市场是如许的吗，将来走势可能会若何？
第三个问题：孩子如今在丰台上一年级，属于转学。田村怎么样，溢价多吗，要不要过两年等进学顶峰过往再换房，是不是好些，错开进学顶峰不跟明后年上学的家长往夺房能否更理性，特殊是占坑的一居室。
第四个问题：如今房子是东大街西里小区，5层，置换到永定路区域，从两边区域价值以及受政策和行情影响来看，能否越早置换越适宜，求指教？别的查笔录发现，那小区房子从17年到如今根本不变没涨也式微，不知是好仍是坏。
第五个问题：田村怎么样？似乎涨了很多，看您介绍，可能有政策利好？跟玉泉小学的房子比，性价比会不会略微高一些。您有选举的小区？
A：
1、沃天，那么多问题，就算我免费也别那么使唤我啊。
2、别给本身太大还款压力了，尽量多留出点儿收进的余额。因为既然抉择了海淀，那后续的教导破费可很多。海淀的鸡娃谁都晓得，固然是量力而为，但假设是想点招的话，有的培训、考级和竞赛是不能不参与的，都不是小费用。考虑好，在海淀一年几万不算什么，10万20万的都一般，事实双减之后各项费用还都涨了。收进2万席话，教导压力就挺大的。
3、 岁尾大大都都没什么行情，能够说是降了，但没几。
渐渐儿买，那得看国度救市的效果了，如今是11月20号了，岁尾之前可有上万亿的定向信贷砸向房地产呢。我认为明年开春后没什么下跌的可能，看本身的揣度了。尽量别冒险，赌赢的话也不外是10%，而万一输了，那可能就不是10%的事儿了。
4、转学得二年级才行，也就是一年级暑假办。田村就是通俗学区，不热门。转学的话可能率是教院附小，也就是田村小学，之前很通俗，如今有可能提拔一些，但我不太清晰详细情状。
田村的溢价不算高，之前商品房都是低于海淀均匀值的。但那是占坑儿房，海淀市区内哪儿的溢价都不低，田村估量也得在30%摆布了。50多平的应该总价在400多万，租金超不外5000，那应该就是30%，也算一般。
什么时候转学看本身了，但一般都定见尽量在低年级转。事实是要搏一把点招的，三年级之后的难度会加大，四年级之后都算晚了。除非之前就按海淀原则鸡娃，不然欠好赶上。
5、越早置换越适宜，从孩子教导讲是如许的，从房子来说未必。顶峰期，田村的占坑儿房溢价也不低，谈不上多适宜。未必是没涨式微，而是降了之后涨回往了，北京市区大大都小区都如许儿。2017-2019年降了15%是一般，2020戴上口罩之后涨的。无所谓好坏，一般的大盘行情。
6、田村就是通俗学区啊，永定路学区。未必是零丁的政策利好，而是政策形成的利好。好比校额到校，那就是校内合作了，通俗牛娃在牛中和普中的成果就有可能完全差别。牛中夺不到的有可能在普中捡漏儿，那那对通俗学区来说就是利好了。但那得2025年才看到效果呢，如今也不敢确定。
性价比未必高，总价低，溢价率未必低。那就跟往大饭馆食饭似的，拍黄瓜未必比猪头肉划算。房子也是那事理，在顶峰期欠好找到性价比高的，家长们都盯着呢。我欠好选举，占坑儿房都是看出房，只要本地中介有房源。
7、最初仍是提醒一点，尽量别给本身太大压力，海淀的教导费用高，更好提早领会一下鸡娃的成本。2万多的月收进，不算宽松，量力而为。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。