北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我们名下的是央产房，不克不及上市，但孩子面对成婚又缺首付。如今是伴侣介绍了人要买我们的房子，给的价格是周边公房的八折价格，全款，我们觉得合理。对方不焦急过户，只要十年内能容许过户就行。那请问那种形式对我们来说有没有风险，需要躲避什么？按中介来说八折是市场原则，请问有那种原则吗？
A：
1.那也谈不上原则吧，只是买回迁房和保障房福利房的一种老例。也就是还不克不及一笔交易的，一般都是八折。但那本身筹议，没明白的原则。
2.那对你们没什么风险，对买家来说风险不小。那种交易不受法令庇护，那假设未来房子涨价了，你们能够拿那当遁词去除合同，把钱和利钱退给对方就行。法院是必需撑持去除的，能否会判决给些抵偿就观点官了。
没什么可躲避的，主动权在你们。估量你们是公事员或央企的，那买房的就认为你们不会反悔呗，都是有社会身份的人。
3.总之情愿卖就卖，未来觉得不适宜了再筹议，事实对方顶多是在形式上获得利用权罢了，产权并没变动，能否过户的主动权在你们手里。仅供参考。
二
Q:
我在东四环慈云寺上班，方案明年成婚，属于刚需。预算400-450万，首付200万。在考虑以下几个区域的房子。
一、福怡苑和荟康苑的复式（那个面积很大，想着以后有了孩子，加上父母可能回来）
二、枣营勾栏的公房（地段比力好）
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三、通州北苑四周几个小区（面积较大，楼龄较新）
那三个处所，您给综合阐发一下。
A：
1.综合阐发我欠好做，一般只能从投资角度，自住方面只能看本身的爱好。那看样子是自住为主的，那就以小我爱好抉择吧。
2.复式是典型的自住用房，昔时受逃捧，楼中楼有小别墅的觉得。2005年之后就很少有人盖了，除非是豪宅，普宅中不受逃捧了。优势就是自住温馨，经济实惠；优势就是活动性弱，出手时挂牌期长，保值升值也不占优势。
3.向阳的老公房在保值上都差不多，大大都都是跟从大盘。优势除了自住体验也是活动性弱，不太好卖，行情期间的传导排序也靠后，有得有失。重视保值就买那种。假设买的话尽量选板楼户型好的，相对好出手得多。
4.通州北苑，那仍是说详细小区吧，我程度不可，猜不着。那考虑好本身的次要需求吧，自住为主凭爱好就行，不消定见。仅供参考。
三
Q:
请问对北三县“京东新区”的战术规划怎么看？值不值得如今投资赌一把。我想就算没有落地也不会亏，假设胜利了那就是又一个雄安。我在燕郊已经有一套房，目前略亏，但不焦急出手。想看看大规划的推进效果，假设能胜利的话估量三年就能够卖掉了。
A：
1.京东新区，挺好的规划，但总觉得跟刘强东有关似的，看奶茶妹妹能否帮手了。
那概念都喊了至少十年了，都不行，我是2011年就在大厂听到过，什么“中国第五区、北方第一区”的。其实都是本身忽悠本身，连本身都不敢相信。归正我不信，河北的辖区，就算成立了新区回谁管啊？有可能回北京吗，人家河北没才能管？可假设回河北的话有意义吗，间接弄个“环京大区”好欠好啊？
两家合伙也有可能吧，但成立不成立的能有多大意思啊？北京必定不把新兴财产转出往，那弄点儿物流仓储的配得上那高峻上的名字吗？
还有一个雄安，雄安是国度级的，千年大计，那都五年了，而你那三年就想如何？那估量就得再升格成亚太级此外了，一带一路吧，碰运气。
2.归正我觉得没什么意思，当个抱负听就得了，别太上心。别的也考虑好，房子那工具得是持有的多，出卖的少才气保值升值呢。假设都是想动不动就卖的，那仍然会是价格不稳，涨得猛跌得狠。更好不炒概念，仍是踏踏实实的让北三县开展本身的财产吧。所以情愿买就买，但期看值别太高，落地了还得看效果呢，炒概念的话就没意思了。仅供参考。
四
Q:
一家三口，孩子不满三岁，2023年9月上幼儿园，政策稳定情状下2026年9月小学。没有北京户口，估量短期内无法处理北京户口，女方西城工做栖身证。在有限的经济前提下，重视教导，想要让孩子在城里上小学初中，更重视初中教导。
目前房产在大兴区，满二独一。房本二人名字，配合组合贷款（估量再弄首套无看了吧？离婚啥的也没办法了吧）。
请教章哥，1.换西城仍是东城，相对较为稳妥进进相对好的学校。 2.换房再加借钱，首付预算500（假设还要高，那就是再勤奋借钱） 3.如今是个适宜换房时机吗？2019年我们买的房，大兴，几乎没涨，城里的都涨了良多。
A：
1.名下有过贷款笔录就不可了，到目前为行没此外办法。
2.西城仍是东城，非京，2026年，常规是定见东城。2026年是进学低谷期了，学位从理论上不太严重，但西城的政保更多，对非京可能率仍是调剂，能否有房意义不大，怎么都长短京调剂校。
东城是理论上有可能好些，传说有非京派进还不错的学校。但我没见过实例，只是传闻。但初中怎么办啊，非京，稳妥不了，都是派位，可能率没有太好的学校。
3.那不是增加预算的事儿，而是工具城就是那种政策。非京的常规定见是向阳，相对来说对有房户更友好，非京业主的顺位在京籍无房户之前。那两年顶峰期欠好说，2026应该好得多。并且向阳是九年造为主，只要不置换掉学区房，非京籍一般都能审核通过。
4.换房时机，谈不上。那两年都是进学顶峰期，一堆家长都夺房呢，不然也不会涨。那看预算呗，假设卖房后增加的资金多（包罗贷款），那就换，假设不多就意义不大了。实要重视初中也看看向阳的九年校吧，相对友好些。仅供参考。
五
Q:
西城荣丰有一套400多万的，如今全家户口都在那里；丰台彩虹城有一套500多万的，那两套都租出往了，我们人多，孩子西城上学，在四周租了个三居室。
如今的问题是：手上现金流有点严重，想从房子里拿点钱，但是卖吧，舍不得，事实如今觉得也就一座城市的房子还算是核心资产，几百万家银行更让人严重。所以有个设法是：把彩虹城500多万的卖了，再买个400多万间房子，因为丰台区的增值潜力那些年看来也通俗，别的房子顶层朝向欠好，换一个也不错。想请问，四百多万间房子您有什么定见吗？哪些小区增值潜力比力大？不消考虑栖身和户口，纯投资也想过两个房子卖了买个西城的住着，哎其实太贵了，贵还破，就不是很想动荣丰房子。很想请问下您的观点。
A：
1.我的观点，荣丰是神盘，在2013年教改之前是西城升值最慢的，而成为学区房之后又是升值最快的。那种房溢价高，必定在30%的均匀值以上。那套房估量能租5000，看上往租售比还行。而向阳区朝青板块的炫特，同类型的公寓，30平出头儿的也租5000，总价250万以下。那也就是说，荣丰的溢价率在40%起。
在那几年进学顶峰期是可能率没问题的，孩子多，家长们夺房。但过了顶峰期说欠好，那种公寓很难说能支持住溢价。
荣丰6000套房的总量，终年挂牌率在3%，也就是100多200套房。而北京的均匀挂牌率是1%多点儿，旁边的红山世家、西豪逸景什么的都是那比例。
所以考虑好，荣丰的出货量假设总连结那么大，能否在低谷期到来之前置换就看本身的揣度了。
2.彩虹城自住为主，昔时很牛，全南城第一个接进市政系统的小区，CBD后花园。但后来都遭到南三环地段儿的影响，南三北五，升值通俗。假设能自住是更好，出格那种顶层的，不算投资首选。
3.潜力比力大的都是新区，至少四环外，得是板块内还有大量地盘，有增加财产和配套空间的。常规是定见向阳为主，租金高，升值不落后的也较多。400多万也不太好买到什么，看看东五环外吧，常营一带，商品房至少不落后。
4.买个西城的住着，考虑好吧。确定就是喜好那地段儿，不是太在乎学区房周期的再买。能够网上搜搜历年出生生齿，看完就可能能有觉得了。仅供参考。
六
Q:
我在北京，我的情状是如许，我在东三环外华威桥的南新园有一个昔时单元分的公房，能够上市，大约500w，在通州拉维有个一居，大约260w，在四环的世纪东方城有个三居，大约1000w，然后大厂有个三居，香河有个三居，两个加起来能值260，北京的三个都在出租，我如今在顺义栖身，您说要比来考虑把南新园、拉维、大厂、香河的四个出卖，然后我比力看好太阳公园的一居室，还有就是向阳门的两居室，太阳宫是因为我觉得房子特殊好情况也不错，向阳门是因为我在那曾经长时间住过，觉得城里的房子价值应该比力不变，出租也不错，孩子上大学了，不考虑学区的问题，您看我考虑的构想对吗，您有什么选举吗？
A：
1.构想没什么错，但向阳门说的是哪儿啊？那仍是说详细的小区吧，我一般只能从投资角度来说，那板块内的产物类型太多，只能说成熟地段儿很好，详细的详细阐发。
2.不外卖四套房，还都是不太好卖的。那可考虑好周期，别因为挂牌时间长而耽搁时间。假设是我就先卖大厂香河的，可能率时间更长，良多时候都不是价格的问题。然后看着差不多了再卖南新园和拉维小镇，应该比环京的好卖一些。
3.太阳公元不考虑学区也是有学区的，人朝东区十分好的学校。传说中的溢价高，其实没什么，让本地中介给算算就晓得了。那就找房源吧，不消定见，挺好的。自住+保值升值都很好，能够做到兼顾。
能买在太阳公元就没需要考虑向阳门了。当然那是从投资角度说的，自住看本身的爱好。仅供参考。
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