北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
便利评判一下丽泽景园吗？也是无意中发现有那么个次新盘，临公场地铁，旁边几个商品房价格动人，但似乎是回迁房？同样预算保值增值那块对标西华府、朗润园那些偏一点的纯商品房有优势吗？小我鄙意地段优势是不是加分很多，您觉得呢？
A：
1、丽泽景园，名字就带着丽泽呢，当然有地段优势了，能否对标纷歧定。地段当然很重要，但房子是用来住的，常规是尽量选好地段里的好小区，要否则也占不到太多廉价。
2、不消似乎，就是回迁安设房，三定三限房的性量。不外发现的有点儿晚了，那价格在不异性量里同样动人了，也是已经涨出溢价。算算租售比吧，我之前算过是900多，超出跨越均匀值不算少了。另两个也算算吧，朗润园我没算过，西华府归正前些日子是700摆布。
3、总之就是地段儿挺好，通俗回迁房小区，借到丽泽的概念很大。就是那会儿再考虑略微有点儿晚了，前面买房的已经把溢价抬高，说欠好什么时候能抹平。看本身的揣度吧。
仅供参考。
二
Q:
目前首套首贷资格，刚需自住，不要学区，不奢求投资增值属性，能保值跟上大盘就行。350首付加税费，想买500摆布的。向阳东三环上班，期看通勤不超越1小时，对摘光有要求仍是期看带南向。所以目前次要在看东三环到北三环一带的老公房小两居，如连合湖、西坝河、惠新西街等。
问题：
1）伴侣说应该贷满买650的商品房，否则浪费首套首贷资格，但是如今经济情况和楼市能否有需要增加预算？
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2）假设500摆布的房子，考虑到自住兼顾保值（为5年或者更久以后换改进），是三环的老破小两居仍是往远点朝青或者北苑那种买一个00年后的商品房一居适宜？您有选举的小区或者板块吗？
3）假设老公房楼龄和单元物业治理差不多的情状下，同等价位是选电梯塔楼仍是没电梯的板楼中间层更好呢？自住户型仍是板楼更好，但是考虑楼龄觉得将来可能欠好出手找下家。
A：
1、常规定见是别浪费首贷资格呗，但那看本身的月供才能了，没原则。问本身个问题吧，假定是十年后看今天的情状，如今的哪种抉择在十年后看能否会懊悔？或者说是今天对待十年前应该怎么抉择？2014-2015年也是经济危机，股灾欧债俄罗斯克罗米亚战争，跟今天差不多，那世界就没消停过。看本身的抉择吧，认为哪种抉择在未来不会懊悔就行。
2、既然考虑置换那就是房龄新的了，持久持有才是老房适宜呢。我没选举的，找本地中介吧，他们才有房源。
3、首选板楼，有没有电梯无所谓。房龄不是决定性因素，房子是用来住的，越宜居的才越保值。或者说假设买了房龄老的，那就尽量在楼市横盘期置换，渐渐儿卖也就不食亏了。但建筑形式和楼层朝向什么的是无可改动的，是最根底的前提。
仅供参考。
三
Q:
目前在芍药居有个小两居，1998年的房龄，为孩子25年上小学购进。夫妻两边都在互联网，目前看京+东曲门，不肃清将来换工做，估量也都在海淀北和向阳北了。但如今回想昔时购房体味不敷、也略显匆忙，房子在塔楼的3层（有电梯），阳台处因底商有摘光遮挡，摘光是个硬伤（昔时成交价也低于其他摘光好楼层）。因近年生齿出生率下降，房子老破小加上硬伤，有点担忧后期贬值或者跑不赢大盘风险。另在长沙核心区有个次新房可出卖，近期在考虑房产置换从头停止设置装备摆设。
计划一：
考虑孩子25年要上学，芍药居的房产陆续持，并把现有二居户型从头拆修革新为三居（昔时购进时已考虑好改三居需求），以称心三代栖身需求。拆修好一些也利于以后出卖，看孩子上小学情状，因为人朝小升初也需房产对口，所以致少得再持有8年。那里的风险就是不晓得8年后学区房能否需求还兴旺、有硬伤的房子能否出手；
长沙房子出卖（已经涨过一波，目前看没太多新的上涨空间），大约500多万的预算（首付+贷款），想购进北京一套房子停止保值及升值需求。目前考虑海淀次新或者昌平南/向阳的新房，考虑海淀次要想万一孩子小升初需要往海淀先有个房子展路+保值，但是500万+的预算在海淀估量够不上啥次新了；昌平南靠近海淀有外溢的需求，新房有上涨预期、保值性估量还行。但是比来昌平供地十分多，到时候新房赐与量大的话，短期可能上涨空间也有限；向阳的新房考虑奶西、崔各庄靠近看京或者东坝金盏；500万预算假设买不到以上需求的话，长沙房子可能先不卖，目前理财程度也一般。
计划二：
出卖北京芍药居和长沙的房子，可能预算900万预算，间接换向阳带学区的次新三居，目前领会的片区可能太阳宫的圣馨家园、新纪家园，对口朝师附小和人朝初中，但那两个小区貌似都是回迁房，之前已经涨过一波了，目前价格偏高，不晓得后续上涨空间怎么样，新北苑的次新也不错，但是朝外来广营校区非本部，貌似学区也一般；向阳其他学区，貌似次新三居也有点够不上了。
A：
1、芍药居的就先考虑上学和自住吧，不太好都兼顾到。房子改户型就是自住需求，一般都不太好改，出手时也未必能要回成本。实如果好改的话开发商就本身设想了，不会把赚钱的时机留给买房人。拆修费用也得看情状，那属于消费，除了卖房前相当于美容的粉饰投进之外，很难说增值。
八年后的需求能否兴旺欠好说，归正本年对应2017年的出生生齿，京籍是17.1万。往年出生的对应2028年，网传是7.5万。八年后是对应明年的出生生齿，到时候再看吧，假设有政策鼓舞就或许还能恢复兴旺。
2、外埠的楼市我不懂。500在海淀欠好买到次新，较新的还行，就是占个海淀学籍的，溢价低的就相对好些。
新房赐与量大才是功德儿呢，一片荒地里孤零零的小区靠什么支持啊？但那几年的新区新房都是自住为主，地盘方和开发商早把预期升值透收了。规划是人家做的，天然晓得预期价值，连房价都是事先就定好的。那种情状下连盖房的开发商都挣不到什么钱，做为买房人想赚到，不太随便。
3、太阳宫的算算溢价吧，是偏高。人朝的孩子又多，我也不敢揣测。那些问题我都欠好答复，期看值有点儿高，各方面全要兼顾，有点抱负化了。长沙的房子我不懂，欠好定见。
仅供参考。
四
Q:
近诡计预算400来万在芍药居惠新西街一片买套老破小自住，便利接送孩子上学。孩子已经上学不再需要学区了。如今有两个抉择，一套老破小一层在北四环边，房子是个独栋没有小区，单价六万多，三百多米就是惠新西街地铁站。一套是芍药居勾栏半地下，单价五万出头还带学区，面积稍大。两套房都带个阳光棚。请问选哪套以后好出手置换？想听听您的定见。
A：
1、那我还实欠好定见，一个老破小一层，一个半地下，全都算有硬伤，都欠好出手，都是人们其实没辙的时候才最初考虑的。没此外抉择就买一层的呗，怎么也比半地下好卖的啊。不外那也又是独栋的，物业好不到哪儿往，也不会多好卖。
2、别的提醒一下吧，既然是不需要学区，那还考虑半地下的学区房就是顾虑着炒房了。一般不料见，非得考虑那只能说是赌一把尝尝吧。但考虑好，就算是赢了也欠好套现，输了可就输了。逃求个富贵险中求吧，赢了上不了天堂，输了就困在地下室了。
3、其他没定见，我一般只能从投资角度阐发，那都谈不上，学区房更是属于赌了，我不懂。
仅供参考。
五
Q:
两家合资给孩子买婚房，资金600万，能够少量贷款，700万以下的两居或小三居。考虑两个孩子的上班地点一北一东取中，想抉择在看京、亚运村、北苑那三个地域，近地铁，不考虑学区，不要老破小。之前看过亚运村惠中勾栏社区、北苑家园看春园、茉藜园，看京不熟悉还没看过。期看教师再给一些选举的小区和定见。
A：
1、600万的首付买700内的，那贷款率低了点儿，不是太划算。让中介给算算账吧，把税费和砍价等方面计进的话看能否适宜。一般来说贷款率低于20%就不是太适宜的，100万也有点儿浪费了首贷资格。
2、买看春园呗，相对操行还不错，户型好的保值也不落后。北苑大大都都是自住为主的，看本身的爱好。慧忠勾栏也行，但也挺老的了，良多仍是亚运村拆迁时候的安设房呢。保值倒没什么，就看能否适宜当婚房了。
既然不考虑学区，那看京避开陈分学区就行，其他的都没溢价。不外700万欠好买到三居，两居还行。但也都是比力老的小区，20年房龄以上的，适宜吗？看看花家地吧，相对房源集中，但都挺老的了，看京最早的一批小区。花家地小学十分好，中学通俗，所以没溢价。
3、其他没什么定见，先看房吧。别的考虑一下那贷款比例，让中介算算账，实要太低的话还不如保留首贷资格呢，或许以后能发扬更大的感化。
仅供参考。
六
Q:
现家有一套住房在石景山古城中海金石公馆（2014年），娃24年上学有学区需求。目前石景山房子对口的是古城小学（属于新建小学，情状不太领会），初中还没有划片，估量对口新建的十一学校石景山分校。因办公在海淀中关村，想找离单元近些的，所以在学区考虑上重点存眷中关村一小、海淀学区的中关村三小、以及紫竹院片区的二里沟小学。
目前有两个设法：
1、卖掉现有古城的次新，置换到海淀相对较新的，兼顾栖身+上学的（总价范畴1200-1400万），存眷的小区有紫竹院的建立部大院；中关村东南小区（房龄新一点的在2000年摆布的），太阳园；万柳的阳春光华、怡秀园等可以的着的。从学区溢价、保值的角度或者学区内派位的角度看，哪个学区或小区更适宜？
2、留着古城的房子（或许十一学校石景山分校能带来点增值，再或者孩子不是鸡娃，十一分校是不是也能够考虑）。在上述存眷的小区学区再买一套，总价800万-900万之间，落户以便上学，同样假设从保值的角度，置换适宜仍是再买个适宜？
3、是不是也能够看看西城的学区？想买相对房龄新一些的。目前也不晓得娃的才能程度。
A：
1、学区溢价，除了东南小区略高之外都差不多。太阳园的对口是中四，万柳的那俩是万泉小学，所以溢价率就是海淀均匀值，和建立部大院差不多。假设更重视教导资本就是中一的呗，但一分钱一分货，溢价就高点儿了。
保值角度，常规定见是首选勤学区里宜居的，次选中等学区里宜居的。一是因为好资本什么时候都稀缺；二是学区供需矛盾缓解后，栖身的功用天然更受重视，事实房子是用来住的。
2、十一分校说欠好，看过几年的功效吧。全北京的名校分校太多了，能成为学区房拉动房价的，所有区都算上也没几个，屈指可数吧，还得是一双手。
占坑儿房是常规选项，那就尽量买最牛学区的了。用完了学位看行情，随时出手也便利。但就得租房住了，固然能占学区房的廉价，可也得看能否能习惯吧。
别的假设不鸡娃，那往海淀可考虑好。当地的家庭有不鸡娃的，人家也没拿学区房当回事儿。但外来的妈妈大大都都不免焦虑，除非是天牛娃，不然不鸡娃的话学区房就意义不大了。
3、当然能够看西城的了，2024年进学就看月坛吧，或许还好些，德胜是可能率出区的，金融街也说欠好。月坛房龄新的看发改委那几个院子就行。西城上下限都高，才能强的走点招，通俗的就跟着大队伍呗。鸡娃比海淀好一些，事实人均资本更多。
仅供参考。
七
Q:
在西城月坛上班，总资金900摆布，里面包罗税款、中介费，想买2居。看了远洋沁山川、兰德华庭、保利百合，万年花城2期、常青藤家园，通勤1小时以内，不晓得哪个更保值或升值好？或者选举此外次新小区也行，我们是外埠人，不领会北京情状，特请专家批示一下。
A：
1、那是怎么个选房体例啊？看出不太领会北京了。
2、简单说吧，沁山川算是升值更好的，固然有昔时开盘价过低的原因但也很不错了。假设没有学区需求就首选那里吧，然后是万年花城，也挺好，都是赢了大盘的。以后只要操行不降低就可能率延续，曲到成为长幼区。
3、保利百合是丽泽概念盘，那会儿接盘晚点儿了，前两年就已经炒出溢价。那拿同等总价的租金和沁山川的比比就晓得了，快赶上学区房了。所以假设是情愿赌一把丽泽概念就买那里，图个稳妥和性价比就算了。
4、常青藤嘉园和兰德华庭都算学区房，都有溢价。学区都在本区算通俗，但常青藤事实是西城的，所以是均匀值。兰德华庭的学区更通俗些，溢价不算太高。有孩子上学就从那俩里边选吧，都是占学籍的价值更大。假设不是特殊重视学区那就买兰德华庭的，栖身的性价比高些，保值也挺好的。
5、所以那看本身的需求吧，各有差别的功用，一般没那么选的。
仅供参考。
八
Q:
父母有两套天通苑房子，如今无孩子，纠结要不要买学区房，买哪里。预算700-800w。目前有三个计划：1海淀中关村塾区两居；2西城广外2居占坑；3一步到位，西城德胜。
A：
1、无孩子，要不要买学区房？那看本身，就跟没驾照想买辆车存几年似的，能否有需要只能本身定。
2、常规定见是要买就买更好的，只要好工具才到什么时候都稀缺。仍是跟买车一样，限量版豪车才有可能保值，出租车很难说不被裁减。
所以假设也有保值的考虑，那尽量买中关村或德胜那种顶级学区的，并且更好是易居的大户型好房子。就算过两年教导需求下降，那栖身功用也就会更被重视了。事实房子是用来住的，根底功用才是更大的价值所在。但那就贵点儿了，得是通俗家庭买不起的才相对溢价低，也不随便被炒的动。
3、总之看本身的揣度吧，归正那两年是进学更高峰，2025年后的进学人数逐年下降。在北京不铺开落户和高考的情状下，很难说会有外埠人来逃捧学区房。那靠北京人来支持溢价那就得是政策鼓舞了，欠好揣测。就是那现状，看本身的看点了。
仅供参考。
九
Q:
三口之家，有一个女儿本年19岁在北京上大二，我和老公都是国企职工还有十年退休，每年税后年收进共计80万。在北京市向阳区农光里有一套65平小两居，无房贷车贷，现手上资金400万。因本人一家都是10年前随单元迁往北京，在北京无亲人，所以不确定女儿将来能否在北京工做生活。
问题1、等女儿结业后确定留京再买房吗？那会会不会房价更高呢？问题2：假设如今买房把农光里的房子加手上的现金置换房，从保值增值方面考虑有什么地段什么区域的房子能够选举一下吗？将来不在北京开展也不会卖亏。
A：
1、等女儿结业，那就是两三年的时间。常规说法是短期看政策，中期看地盘，远期看生齿。但我认为应该加一条，无论短中长都得看货币的增发量，别的还得看财产开展。事实商品价格是由供需关系决定的，赐与是地盘和房子，需求是财产带来的生齿和银行发出的钱。
2、本年的短期政策仍是撑持买房的，又是一轮救市，力度跟前几轮差不多吧。归正之前的几次都让房价上涨了，此次到目前为行，北京是独一一个没出台处所政策也没下跌的。我认为是假设房价不涨，那就没需要零丁出台政策，至少不多。假设下跌则会可能率出政策，事实北京是全国的标杆，跌了不适宜，让其他城市更没自信心。
至于中期远期的就看本身的揣度吧。货币能否会继续增发，北京经济能否会开展也看本身的看点了。
3、既然在向阳区，常规定见就在向阳换呗。双井就有保值挺好的，就是贵点儿。其他的看看四环外，朝青四惠的很多板块呢，北边的亚运村看京奥园等地，都比南边的地段儿更受逃捧。北京是北强南弱，向阳也差不多，所以假设置换的话尽量向北考虑。详细的等实想换的时候再说吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
神秘剑客