北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我家孙子已经三年级了，在东城史家胡同上学，不需要学区房。但我想买带学区的，情况优交通便当次要为了栖身加升值。所以想请教你给选举几个处所。夫妻俩人上班地点一个在东城一个国贸，资金1800w或2000w。
A：
1.不需要学区房却买学区房，图升值，那那可就有赌的成分了，只能说那两年进学顶峰期可能率没问题，两年后进进低谷期可说欠好。仍是考虑好吧，固然说那预算比力高，但也没到太豪宅的水平，未必能赢。
2.东城上学，那就首选海淀呗，假设孩子进修十分好的话能够到海淀中考，上限能够说是更高的。万柳学区，情况勤学区更好，两居室100平的没问题，碧水云天就能买到。三居室的话新新家园有，120平摆布，价格也在2000万之内。其他非三小学区的都差不多，少了两居室，多了小三居。
3.其他的看西城呗，陶白学区，中信城，也是能买到两居室，1700万应该就差不多了。一瓶的价格也差不多，两居能买到，情况更好，被陶然亭半包抄，就是早晨有点儿吵，老有人喊早儿。其他的大椿天学区，学区通俗，四合上院的房子挺好，也是两居室。
金融街的就看本身爱好了，更贵点儿，不太好买到商品房两居了，一居室没问题，两居根本都2000万以上了。看看吧，相对来讲学区更好，就算到了进学低谷期也是好资本，支持强，和万柳的性量差不多。
4.总之考虑好，那个价位只能说比通俗学区房的风险小，但详细的也得到时候看供需。仅供参考。
二
Q:
请问学区房的溢价率怎么计算，根据是什么？若何躲避？别的就是假设买了学区房溢价过精湛出市场价，有没有维权的渠道，会若何处理。我如今看的是西城广外学区的，中介选举的是荣丰2008和马连道的老破小。别的看的是东城天永学区的景泰里，那里的价格低，是不是代表性价比更高？
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A：
1.溢价率两种算法，一是比力法，二是成本测算法。根据就是掏钱之后觉得亏了，所以想晓得亏在哪儿。不买不就躲避了吗？维权渠道是能够往消协告卖家哄抬物价，处理形式就是他们必定不处理。
2.就拿马连道的老破小算算溢价率吧，先用比力法，就是拿学区房和相邻的非学区房的价格来做比力。
马连道中里是学区房，60平小两居至少600多万吧，每平10万+。然后向西看丰台区的老破小，承平桥东里60平小两居400万吧，每平7万不到。两个社区相差也就几百米吧，其他的交通配套全一样，凭什么价差那么大？除了学区溢价还有什么好阐明的吗？那那相差的30-40%就是溢价率，单价总价都一样计算。那两年是进学顶峰期，越小户型的溢价越高，更高能到50%以上。
东城的也比如较，甭用景泰的了，看看最南边的定安里和定安西里，统一个社区，凭什么一个8万一个5.6万？多出来的2.4万就是溢价，40%以上。
3.别的假设没有相邻的非学区房做比力，那就用成本测算法。房子的成本其实就是租金，也就是投资回报率。马连道那套600多万的房能做到6000摆布，租售比必定在1000以上，1100不别致。而北京均匀租售比是700，老破小在650摆布。那多出来的那比例也就是溢价率，仍是在30-40%，以至更高。
但成本测算只是在普宅的测算中相对好用，也就是面积户型中等的通俗小区。假设是豪宅小区或大户型，那还要减往租售溢价才相对更合理。那有点儿复杂了，一般也用不上，不阐了然。
4.维权就甭顾虑了，一个愿打一个愿挨的市场行为，怕食亏甭买不就得了，犯不上买完了找后账。
5.既然已经算出了溢价率，那东城永外的还能说是性价比高吗？全北京学区房的溢价率都是差不多的，买房的都不傻，城市用本能计算，用脚投票。
但溢价率也有区别，越是总价高的溢价越低，因为大大都人买不起，冷门抬不高豪宅的房价。总价越低的溢价率越高，看上往很美的工具，性价比才越低。没办法，越是冷门越期看出贵子，硬着头皮也得往内卷，明晓得性价比低也得夺，要否则就更没有时机了。
仅供参考吧。
三
Q:
我本年27岁，未婚，北京户口，家里预备给我购置一套房产，我是首付首贷，目前家里现金有400万摆布，月供可能能有6-7千吧，国管公积金，组合贷可能能在130万摆布，不外次要考虑全款或者不贷太多，期看房子含税之类的总价在300-500万吧，对学区没有需求，之前看了石景山的房子，但是因为我家在东四环，家里觉得有些远了，向阳人又太多，所以如今次要考虑丰台，想买一个70-120平的两居或者三居，南北户型，以自住保值为次要目标，估量10年之内不会再停止置换，因为我单元在车公庄，所以也考虑到地铁通勤，以及丽泽区域将来的开展和近期首都商务新区、南苑丛林湿地公园的规划，目前选定了以下几个区域或小区，都已经往看过小区和周边情况，想请您帮手阐发一下哪个区域或小区保值性相对更强一些，假设能帮手排个序那就再好不外了，感激！
1.景风门的翠林小区，次要是因为14和19号线交汇，交通便当且离我单元通勤便利，离丽泽近一些，不晓得对保值是不是有一些利好；
2.蒲黄榆的芳X园那一片和蒲安里那一片，次要是因为交通便利，周边配套还能够，生活气氛很好；
3.和义的和义西里和久敬佳园，次要是通勤还算便利，然后有大红门那一片的首都商务新区的规划，但是后面建南苑湿地公园那一片似乎在规划腾退的范畴里，不晓得是好是坏；
4.新宫的翠海明苑，19号线和4号线交汇，配套也有，通勤便利，但是将来没有什么规划和开展，假设南苑湿地公园建起来的话可能会被公园包抄，那算是利好仍是利空呢；
5.新发地的宜兰园、银地家园、嫡亲锦城，也是因为19号线离我单元通勤比力便利，然后有新发地可能移走的预期，但是看南苑丛林湿地公园的规划，那一片就算新发地移走也纷歧定会规划贸易和生活配套吧，不外四周有会聚和花乡奥莱，其实也还能够。
以上内容有些多，感激您耐烦看完啦，还烦请您给一些定见或者定见，因为家里拿那么多钱也是挺不随便的，固然本身住的温馨挺重要，但仍是次要期看可以保值，在十年后置换的时候就算亏也不至于太多，假设您还有其他一些区域选举的话，也费事您可以指出。
A：
1.现金400，能贷130，买300-500的，那是怎么个预算啊？仍是定准了吧，200万的价格差太邪乎。
2.翠林，跟丽泽不妨，离得太远，铁道、环线、河道也都是天然阻隔。并且就算是在丽泽旁边，那种长幼区也很罕见到利好。哪个发了财的金融高管也是买房龄新操行高的，没有拿买套老破小当人生目标的。那就看看CBD看京吧，长幼区有的是，没得到什么逃捧。
3.南三环沿线都差不多，出格是塔楼，自住为主。投资的话考虑一下“南三北五”，很难说有什么逆转。
4.和义，战术留白区，2030年之前是不会开发的。但也无所谓什么好坏，别太存眷那种财产规划，已经施行了8年了，房价还那走势。财产在没有实正开展的情状下，规划就是鬼话。并且回迁房长幼区也未必能如何，仍是那话，别太妄想有钱人都情愿逃捧操行弱的小区。
5.翠海明苑还行，固然也有回迁房，但操行庇护得还不错，价格没走低。但也别期看值太高，两区接壤，能做到如今的情状就很不错了。那几个首选那儿吧，没什么利空。
6.新发地，有可能从头做规划，但说欠好周期。实要情愿赌的话能够尝尝，就是时间短不了。也别太垂青贸易规划了，20年前的理念过时了，会聚离得太远，奥莱又小，没什么搀扶帮助。
7.我觉得考虑的有些抱负化了，仍是以现实为准吧，理论的工具意义不大。丰台一般定见三个板块，草桥到公益西桥，首经贸，丰科园，其他的看本身的爱好。南三环沿线自住为主，期看值别太高。
别的也别把那“亏得不至于太多”放嘴边儿了，我见过很多那么说的，越是假拆潇洒不在乎的，到最初越食亏。投资就是做生意，就算做好了赔的预备，也不克不及老念叨，“自证预言”是很可能成实的。仅供参考。
四
Q:
请问买房应该次要看什么。是先看朝向呢，仍是应该先看户型？我如今是在看东三环的弘善家园，400w之内的两居室，觉得朝向和户型不太能兼顾。别的请问那里为什么价格低啊？算不算值得投资的学区房？
A：
1.常规来讲是先看朝向，老北京话是“有钱不住东南房”，因为户型差点儿的话有可能用拆修和家具什么的填补，太阳那工具怎么都批示不了，无法填补。
出格是弘善的，原来好户型就不多，那总价的两居也必定买不到适宜的，那再不重视朝向图什么呢？所以能买到朝向好的就尽量吧。
2.为什么价格低，就因为户型朝向不克不及兼顾呗。房子是用来住的，越宜居的才越保值呢。那里是东城前门安设房和十里河回迁房为主的，昔时的设想理念就是多塞人，所以密度大，户型好的不多。再加上物业也不太给力，所以操行庇护得通俗吧。
当然跟地段儿的关系也大，之所以把那里当做安设房，也是因为接近向阳区边沿了，铁道边上的两区接壤，不太好卖上价格，所以痛快盖成安设房了。那在地段、设想和庇护上都不占优，价格天然涨得慢点儿了。
3.那里不算学区房，东城的学校只针对东城户籍的。但假设有东城户籍，一般谁上那儿买学区房啊？所以就是通俗的自住型房产，自住适宜，投资的话通俗。
仅供参考。
五
Q:
媳妇在苹果园**上班，我在东城。次要离媳妇单元近些，想买个通勤范畴一小时摆布的刚需房。首套首贷资格，枪弹能备170万首付。想买个小两居，自住兼顾点保值。
首选新房：现石景山新房已被中海包圆，均价都7.5+，河对岸门头沟桥四道桥地铁站，峯范北京5.3，丰台九里熙宸6+，预算那俩新盘能上车，钟意峯范北京。
二手房：苹果园小区5.3，能买个小两居（据说立即老旧小区革新）大都是90年代房源。房子京汉旭城6.4能买个一居室。
本人倾向门头沟片区四道桥上车个新盘，栖身体验会较好。保值性次要仍是根据后期首钢园京西大悦城的开展？二手房很喜好鲁谷京汉，但枪弹不敷欠好买到心仪的房子（看了京汉旭城其他次新品都不想看了，20年代能建成如许很能够了），苹果园能整个通透户型。比来看成交价能砍下个10w摆布价格。次要是从自住，价格平稳的角度上，期看章哥帮手阐发下。
秦皇岛有个学区留给孩子上学，如果加杠杆首付能上到280，小两口年收益60w如许子。如今经济形势合适加杠杆贷款拉满吗？
A：
1.贷款看本身的月供才能吧，常规定见是尽量用足额度。楼市每次都是经济形势欠好的时候才被当夜壶拿出来呢，一旦经济好了就该打压了。那本身从1992年捋捋吧，那年经济比本年差，要否则也不会呈现王石潘石屹那帮92派开发商。1997年亚洲金融风暴更差，所以才呈现房产货币化。2008年次贷危机差到顶点，四万亿横空出生避世。2015年股灾+金融危机，所以才有了棚改货币化。那两年的经济本身评判吧，资金计划只能本身定，掌握风险就行。
2.如果我就买在京汉旭城了，保值确实不错，地段儿原来通俗，能抵达如今的功效很好了。但那够不上能如何啊？让中介给找找尝尝吧。
3.新房我不熟，不便利点评人家，我惹的费事够多了，又不挣钱，犯不上。别太指看靠商场保值了，那都是20年前的理念了，如今那顶多是锦上添花，做不到雪中送炭。房子是用来住的，仍是存替自己的栖身体验吧。其他没定见，仅供参考。
六
Q:
我们是京籍一套房子在清河永泰东里78平小三居，600万摆布，无贷款，学籍未利用，如今自住，两口一个8岁孩子，孩子在永泰小学上3年级，另一套在回龙看龙腾苑四区104平三居，540万摆布，贷款100万每月还款6000，贷款还剩90万吧，如今出租月租7500，家里白果有房都住永泰小区四周，媳妇想换套离得近点的新房120平摆布的双卫3居或2居，之前考虑过奥森one，128平4居，担忧是限京房量量欠好，如今奥森ONE只要一层128平加地下一层同样面积的房了，可能1000万摆布。
如今想要不两套都卖了可能到手1050万，换个120平摆布房子，手里留点钱，或者把永泰东里小三居卖了住回龙看，次要永泰小区太老了，卖永泰的钱投资个次新房出租，请问怎么设置装备摆设好一点？或者卖了此中一套先不买了，看一下行情，您觉得卖哪个比力适宜，假设卖一套买投资房贷款也要掌握在每月还款6000摆布。
A：
1.考虑好，奥森one是尾房，开发商动用那么多销售和告白资本，花了几万万上亿的都欠好卖，到你们手上成为二手房就更不太好卖了。地下的拆修成本很高，只合适自住，谈不上什么投资，至少是活动性弱，价格不不变。
并且那自己就是限竞房，又是底层，察看好量量吧。自住为主，其他的期看值别太高。
2.卖了永泰买次新，那得说买哪儿啊？要不怎么谈设置装备摆设啊？那是刚有个设法吧，仍是多考虑一下吧。
3.卖了不买了，那就看本身的揣度了，北京20多年来那么干的良多，不懊悔的几乎没有，赌一把尝尝吧。考虑好，赢了的话也就是10%的事儿，假设输了，有可能那辈子都买不回来了。我是觉得风险不合错误等，考虑好吧。如今经济欠好，全国救市，北京做为标杆，你实觉得会有下跌的可能吗？假设北京跌了，其他城市的自信心拿什么支持啊？
4.只看地段儿的话当然是卖回龙看的了，永泰的地段儿更好。但那看换到哪里吧，换得好不就得了。
5.总之考虑好吧，我觉得那些设法挺轻率的，仍是隆重点儿吧。仅供参考。
七
Q:
我那边的情状是刚刚成婚，生小孩暂时还没有提上日程，首付200-250w，我每个月能承担2w摆布的贷款（到手4w摆布工资+顶格公积金，我也不晓得我那么算对不合错误哈），媳妇是上完学以后落在海淀的那种集体户口。
如今租住在向阳唤家楼西里老破小。如今在考虑买个首套，其实都没有特殊明白的需求，好比学区我俩就认为别太差就行了，因为几年以后政策什么样子还不清晰。栖身的前提也是别太差就行了，媳妇就喜好唤家楼那片的天文位置、交通情况（双井、连合湖都看过几个老破小），我倾向比力好的房子前提（好比龙湖熙上那种新小区，或者通州那边的次新房）。然后也不指着房子升值，就是别贬值太多就行了……然后也不考虑一居。
所以想请教您：
1）有没有选举的几个小区？（向阳区或者通州区）
2）我们看常营那边价格不贵，想问那边是不是有少数民族的问题？
A：
1.常规贷款最多300万，25年期的组合贷月供到不了2万。
2.实要图贬值别太多那谁还买房啊，间接租房一辈子好欠好啊？250万的大额存单一年能拿10万利钱，租房也差不多了吧，何苦再背每年20万的月供啊？那就甭忽悠了，掩耳盗铃没意思，投资挣钱不丢人的，实要喜好赔钱就做慈悲捐款吧，还能得个锦旗。
3.总价预算500万摆布吧，税费另计。学区别太差，位置，交通，房子要好，不考虑一居。那要求可实不低，估量也就常营一带还算适宜。但那里谈不上学区房，中等吧。
4.跟少数民族不妨，至少20万的常住生齿，回族也就不到1万人吧。价格不贵就是因为是五环外，和离四环三环的有间隔价格差。常营商品房也6万多呢，涨到8万不适宜。
5.我觉得仍是认实看待买房那件事儿吧，怎么觉得那么随意似的？200和250差50万呢，总价就相差100万，至少一间房了。五环外的贷款一般243万，低于五环内，都考虑好。
所以仍是先做好预算，然后列清晰到底次要需求是什么，事实几百万栋房子呢，重视点儿好。也别太潇洒的不在乎贬值了，越是那么潇洒，买到不保值房子的可能性越大。仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。