北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
看京刚进职码农，明年获得工做栖身证，小城市换房到北京，估量首付能有100+，期看买到300的上车房，看京或酒仙桥周边即可。期看不落后大盘便于日后换房，能够承受高贷款，请问用什么体例？还有就是据说看京两级分化，请问是什么情状？
A：
1、100+，加几啊？一般来说，300万间房子能贷款170万，然后要预备10万的税费，所以自有资金要在140万摆布。
2、看京应该欠好买到那价位的，有也是带硬伤的老房，让本地中介给找找看能否能承受吧。一般不料见买那种，活动性弱欠好卖，出手的时候有可能食亏。原来看京就两极分化，焦急出手卖廉价了就更亏了。
两极分化就是因为看京的贫富不均呗，新富阶层赚钱多，推高了房龄新操行高的房子。而通俗人的收进在哪儿都差不多，没事遭到什么高新财产的盈利，所以那些老房就看上往涨的慢了，差距逐步拉大。不外也还好了，事实是支持力大，老房子也不食亏，比其他板块仍是强的，只是在看京内部显的弱了些罢了。
3、高贷款的事儿问他人吧，我也不太懂。
4、那就看酒仙桥吧，不外也都是老房，谈不上多适宜。别的假设是我的话痛快就看后沙峪了，能买到相对更宜居点儿的。尽量买房龄新的，根本都不落后，活动性也挺好。
仅供参考。
二
Q:
我是2013年买的北京像素，50平的，其时花了180万，2017年的时候涨到了300多万，但一踌躇之间没卖掉。如今中介给估价仍是180万，可我那套房其时是贷了款的，假设算上利钱的话是赔了30多万的。如今很纠结，周边的房价在涨，我们那没改变，很是鸡肋。请问您怎么对待那里，有没有铺开政策的可能，能否还会将一些？
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A：
1、我怎么看，放平心态对待吧。那是不断自住是吗？那就能够宽慰本身，每年省了好几万的租金呢，十年下来好几十万呢，必定超越30万了。就算是首付有利钱也能折抵一部门，不算亏几。
2、铺开政策也有可能吧，外埠就有铺开的了，但据说效果也不是很明显。如今的人们都领会公寓的各类好坏了，不再像昔时似的激动购置。以北京来说，就算是放宽了也很难说涨几，事实只要涨的高了就必定又是一轮调控。
那里面有个悖论欠好阐明。就是那地盘是贸易用地，是政府低价出让给开发商，期看盖成贸易而让政府有持久税源的。而假设开发商给盖成了室第形式的，那政府不只少收了出让金，也得不到税收，还冲击了其他的室第用地价格，其实不划算。所以很难说实能铺开什么。政府就算是为了公事员们的工资也不克不及太铺开啊。
3、我也没什么定见，铺开政策的都是其实缺钱的城市，也都是房价下跌的比力多的，北京既没那情状，也不太可能到那地步。帮不上忙，没定见。
仅供参考。
三
Q:
我在天永学区有一套80年的老破小，如今市值400万，手里有现金350万，孩子是27年上小学，方案置换到龙体学区，兼顾一下栖身面积改进。我的问题：1、目前750万的首付，在龙体学区，考虑栖身改进，在某卖方平台看了一下房源，能购置的只要50、60年代的光亮楼，而且房型都不睬想，孩子27年上学，其实能否能够考虑过几年置换？
2、假设过几年置换，因为27年孩子数量减半，担忧目前手里的老破小过几年卖不出往了（房子顶层，工具向，对口小学也欠好）？3、假设过几年换房，龙体学区的房价上涨，加上本身老破小卖不出往，即便存款还会略有增加，但也担忧到时候置换的压力比如今压力大？
目前有几个构想：1、如今置换；2、过几年置换，预备置换时再卖掉如今的老破小；3、过几年置换，如今趁动手里的老破小还好卖，如今就卖了，暂时租房住。
A：
1、2027年上学呢，当然能够过几年再换了。但既然手里那么多现金，担忧跟不上通胀的话就提早换吧，要否则也不踏实。
2、不至于卖不出往，看价格了。北京市区只要卖不出往的价格，没有卖不掉的房子。进学生齿削减后可能率是两级分化，老学区操行高的房子支持力强，事实好资本什么时候都稀缺，生齿再少也都往勤学校挤。通俗学区操行不太好的就支持弱点儿了，落潮之后也就晓得谁在裸泳了。
3、房价涨不涨的不晓得，那不敢揣测。如果我就换了踏实了，省的闹心。归正如今两边的溢价率都一样，假设确定在东城的话怎么也躲不开。不然那几个选项会永久存在，如今还有的选，实过几年或许就没的选了，只能是被抉择。
仅供参考。
四
Q:
目前在房山长阳有一套15年85万买进的小公寓自住，孩子24年上小学，老公单元在石景山衙门口，集体户，有zb 协调小学（不确定衙门口能协调哪里，房山那边家门口有小学），我在看京将台地铁站四周上班。目前还有首套天分，诡计卖掉公寓换室第，能凑150万首付。
目前考虑两个计划：1、在房山那边换，大两居或者小三居；2、往石景山（优先考虑衙门口，其他地铁沿线也能够）。需求有点多，按重要性排序的话：1、通勤便利，掌握在1小时摆布不超一个半小时；2、一家三口加上白叟带孩子，至少大两居，优先三居；3、情况整洁小区四周别太乱；4、好泊车；5、小学初中高中至少有一个还不错，不强求。想征询下该留房山仍是往石景山？选举几个适宜的小区～
A：
1、住在长阳，到衙门口和将台上班，那通勤看本身吧，我欠好说能否便利，觉得够远的。再加上赐顾帮衬孩子进修，挺辛勤的。
2、至少大两居，优先三居。那假设是150万首付的话，最多买300多万的，几乎只可能是房山了。石景山欠好买到，一般至少单价5万摆布，能买到老房的小两居，但栖身情况好泊车什么的都够呛，昔时的长幼区没那种配套。
3、小学初中高中至少一个还不错？小学初中还好说，高中怎么选啊？九年造义务教导尽管到初中，高中和大学类似，是必需测验的，还得交膏火，完全没有学区房一说儿。
4、期看值有点儿太高了，那就在房山看吧，其他区都不太现实，房价都挺高的。北京的学区房根本都是400万起，还都是很小的房子。
房山的黄城根四中等学校挺不错，长阳又在盖九年造。就在那四周看吧，找本地中介就行，我实欠好选举。不外说实话，以那个首付，假设留出税费的话，估量最多能买在350摆布。在长阳买两居三居的抉择也不太多，恰当降低些期看值吧。
仅供参考。
五
Q:
小孩本年读一年级，户口随我深圳户口。小孩爸爸北京集体户口，我们想在北京买房，把小孩户口上到北京往，转学往北京读书。手上资金300万，请问合适在北京什么区买房，本人很想在海淀占坑，但是资金有限，看章哥指点一二，谢谢。
A：
1、300万，什么贷款资格，总价预算几？不外就算是二套资格也能在海淀买占坑儿房了，只是很小罢了，家庭栖身够呛。但考虑好，那是转学，海淀买了房也未必能进进对口学校，一般都是派位，通俗学校的概率大。那就得更勤奋鸡娃了，要否则很难拼过牛小的孩子们，事实进修气氛差距较大。
2、其他我欠好定见，300首付在所有区都能买到房子，在工具海就是占坑儿房，能兼顾自住的不太随便。看孩子的天禀和父母期看值吧，天牛娃也情愿鸡娃的往海淀，想兼顾保底的来西城，更平衡的是东城。没原则计划，只能家长定。
3、仍是先做预算吧，然后评估一下孩子的天禀和本身的期看值。期看值很高的就以海淀为主，凭实力合作资本。工具城相对好些，鸡娃不算太狠，更合适大大都的孩子。
仅供参考。
六
Q:
自住丰台，孩子26年进学，两边父母都在东边，想卖丰台（可能550万）再添一部门在东边换房，预算可能800到850摆布。次要目标：1、想置换个保值的小区，向阳或者东城，两居室或者小三居，白果能偶尔过来住；2、老公上班在西二旗，换工做可能率也在北侧，我在南礼士路，位置想偏东，或稍靠北，通勤能便利点；3、孩子进学假设能够想能不克不及恰当考虑个一般的学区房。
白果劲松农光里有套一居室对口陈经纶劲松，传闻比来功效朝上进步很快，也在看看，假设欠好以后也能够把劲松卖掉，在栖身地四周换个占坑房，因为26年进学生齿少，目前不晓得买房选哪个位置更适宜。别的如今挂牌的房子良多，比来是不是置换房子的好时机，或者先卖，明年等等再买？价格能否会回落？
A：
1、那我都没太看懂。850买向阳北部东部都能够，保值好的两居差不多，三居不太随便。那价位在东城能买到的就根本都是老房了，次要功用就是上学，如今恰是溢价高的时候。考虑好，那和向阳是完全的两种产物，各有各的次要用处。
2、西二旗，想偏东靠北，那不就是看京吗？东北角。850能买到两居了。
3、陈经纶劲松是传闻朝上进步挺快，看看呗，着什么急啊，2026年进学呢，决定性的低谷期了。能否再提早预备学区房看本身，假设在向阳北部那就看嘉铭或陈分的呗，但那预算估量能买到的也是老房为主，都有学区溢价，要否则就得是小面积的商品房，两居有点儿难。
4、如今挂牌的房子良多，什么时候少过啊？假设挂牌的少了，那阐明房价也就快涨到头儿了，还合适换吗？
5、先卖了，明年再卖，那那就是跟国度政策对赌了，只能说尝尝吧。岁尾一般都是低迷期，成交量少，岁首年月有可能呈现小阳春。本年更是全国救市，如今11月中，到12月底之前各大行要放出上万亿信贷注进房地产。我觉得你们未必能赌赢，他们的钱太多了。或者说假设提早卖掉，赢了的话估量也就是10%；可万一输了，那就或许不是10%的事儿了。
6、总之那都看本身的揣度吧，我看着设法有点儿乱。
仅供参考。
七
Q:
本年明年我们俩口子陆续退休了，没有北京户籍，如今住房山130平米，公积金贷款80万，2015年购置，一般还款3600元/月。海淀区海淀尝试小学的学区房，十几年前孩子上学时购置，56.6平米，贷款已还清，如今有个设法：
1、想把海淀的房子出卖，留330万养成本金，别的200万做首付给孩子在房山再选套学区房（孩子明年具备购房资格），可行吗？
备注：我们夫妻身体都有病，我三年每年都住院，次要问题是眼部疾病有失明的求助紧急；媳妇2020年查出脑梗和阿尔兹海默1期，如今都在治疗中，终年服药，都是每三个月往病院复查一次。330万方案购置承平洋养老保险，复利3.5％+细胞冷冻！养老保险的钱如能剩下孩子可继续。
2、在2016岁首年月的时候，又在永清买了二套房，别离是147平米和216平米的复式带小院的房子（我的名字和孩子的名字各一套）。房产证已打点，其时是5600到6000元/平米买的，贷款余20万，下个月全数结清。本来方案退休移到永清往，但如今疫情影响进京看病治疗有顾忌，147平米的房子方案出卖，但如今有市无价。别的，复试房拆修又是笔不小的投进，如今无解！
请问章哥，我们考虑的适宜吗？怎么做更好呢？谢谢！填补一下，房山房贷是贷了17年，还清房贷时我69岁了，如今每月陆续还贷仍是明年退休时结清呢？
A：
1、海淀的学区房能够说趁进学顶峰期出手是适宜的，但房山到目前为行还都谈不上学区房，就是通俗房产，别听人忽悠。常规定见是首选长阳，那首付也适宜，能买到不错的。
养老金的工作只能本身决定，那外人欠好定见。
2、永清我不懂，良久不往了。2016岁首年月买的挺适宜，楼市上涨前夜，挺好的，怎么都不赔。但那么大面积就尽量自住吧，复式带小院是不是联排啊？是不是的都属于自住为主的，面积大，欠好出手。就是自住吧，不套现也就不纠结了。拆修的事儿都如许儿，大大都都超预算，那就是我们开发商设的局。没什么好办法，就是以持久自住的心态来面临吧。
3、也没什么不适宜的，一般的换房，换到房山能自住就挺适宜。房贷，既然不缺钱就渐渐还呗，如今提早还的话银行一般还不让，弄欠好还有罚息呢。问问银行吧，我觉得不太划算。
并且说实话，觉得您那边儿心态有些焦虑。没需要，挺好的日子也什么都不缺，甭太纠结了。实要觉得该退休了也别太重视什么投资了，本身生活的好就行。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。