北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和对象都在丽泽那边工做，他在丽泽有一个80平米摆布的两居室，我在踌躇成婚前能否要操纵一下首房首贷资格买一套房子，事实成婚了就没有那个资格了。首付300万摆布，二手房的话最多也就贷300万。根据目前的看房情状，在纠结：
1、在丰台丽泽买一个两居室或一居室？好比丽泽景园之类的，定向安设房12年的，均价8万，能够买到两居。或者保利百合、顺驰蓝调、金泰城丽湾等商品房，不外预算最多也就买一居室了，两居我看都上700万了。
2、仍是往西城广外买一个小点的一居室？好比远见茗苑、朗琴园之类的，最多一居室，大部门好多都是开间了，朗琴园正规一居室58平米的也750万了。那个构想就当上车西城了，以后也许还免得买学区房了。
3、或者我往看过海淀永丰出了中海新盘，680万能够买到低密洋房两居80平，新房还能多贷款贷60%。房子是实的不错情况也好，就是好远，16号线快要开通了曲通丽泽也算是个利好。有伴侣是死力选举我买那里，觉得将来升值空间大。
4、因为我目前买房也不是刚需立即要住，很可能就先出租了，或者最多等生了孩子父母过来帮手带孩子的时候住一下。等以后再根据我俩工做挣钱的情状，孩子的情状啊等再说置换的工作。所以我也在踌躇如今买值不值得，事实如今楼市也不明朗，我也不想买在高点了，期看更好能保值，别贬值了。
5、或者您看根据我的情状您有此外选举的片区么？我再往多看看房。
A：
1、仨选项都有赌的成分，那就买新房吧，应该相对好一些。事实是限价房，开发商中海，理论上能包管量量。但也别太神话丽泽了，没那么大的拉动感化。甭说丽泽了，就是金融街也没戏啊，离的太远了，并且离地铁站都好几公里，不算地铁房。那种情状再强调丽泽就是纯属赌博思维了，没需要忽悠本身。
不外也考虑好，新房更合适自住。买了就出租的话，用不了几年那拆修就算毁了。那里又离地铁远，所以租金未必划算。
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2、丽泽的是该涨的都涨了，保利百合什么的溢价可都很高了，快赶上学区房了。那会儿再往里冲有点儿晚，说欠好什么时候能把溢价抹平。那看本身吧，根本等于赌一把，租金也比力低。
3、学区房也差不多，那价位只能买到通俗的，开间儿什么的更是赌一把。明年是进学更高峰期，溢价正高的时候。2025年之后进进低谷期，溢价部门有可能遭到影响。开间的适应面窄，风险更大，假设要买的话只能说赌赌尝尝，我觉得赢的概率不大，租金更是很低。
4、归正怎么都是赌，要我就赌永丰了。事实是海淀新区，又是限价的，价格算适宜，不至于赔。买不买的看本身决定了，楼市没什么不明朗的，都是明摆着的，我认为是下跌的可能性不大。我欠好选举，觉得喜好逃涨似的，仍是先本身看吧。
仅供参考。
二
Q:
我在大兴旧宫有德家苑有套房，80平，还有一套在燕郊九支香堤，有个25年上学的娃。老公顺义空港上班，我在向阳东大桥，为了称心孩子上学，以后父母住的近，需要面对换房。
计划一、燕郊卖掉，不贷款情状下只能买大兴四周老破小，但是父母在燕郊住的很温馨，估量不克不及适应落差（燕郊九支香堤，情况跟北京长幼区情况能够，将来还有22号线离着可能2公里内）。
计划二、比来看了顺义仁和的盘，把大兴卖了添一点能够换更大平米，新房、学区待定，保值待定。计划二比力纠结的是，怕仁和片区不克不及保值且学区不可，传闻我们大兴的房子有可能划进亦庄学籍，所以如今有点两难境地。等待您的阐发。
A：
1、第一个用燕郊换大兴老破小，我觉得没需要。房子是用来住的，何必折腾之后降低栖身体验呢。并且换成老破小也不占优势，无论升值仍是活动性，郊区老房都是排序靠后的，那图什么呢？
2、顺义仁和的，新房我不熟，欠好点评。假设考虑保值，那就想想李嘉诚的话，房产的价值由地段儿决定，也就是由地段儿内的配套决定。未必是全数，一般在70%以上。郊区新盘最重要的是离地铁近，然后是更好有财产区，其他的配套看情状。做到了未必保值好，做不到那就看命运了。
3、有德家苑划进亦庄学区？那可隔着五环路呐，一般没那么合并学区的，我觉得可能性不大。就近进学才是原则，那能算就近吗？并且2025年上学，能够说过了顶峰期了，但2026年才是确定性的低谷期，能提早一年合并学区吗？亦庄有那么大的领受才能吗？我觉得悬，以教委的文件为准吧，孩子上学的工作更好不赌，未必输得起。
4、那俩计划归正假设是我的话不会选第一个，第二个本身决定。一般来说那种地段儿的就是自住为主，当然我也不晓得哪个项目，不熟，征询中介或电商吧，他们卖房的更熟悉。
仅供参考。
三
Q:
我们有回龙看小两居，市场价值在380万，孩子在回龙看育翔小学上二年级。如今想置换，估量首付500万以内，有两个标的目的：一是回龙看在置换三居改进，别的一方面考虑到海淀智学院或育新花园（公房）买两居置换海淀学区。智学院溢价相对低，但将来上什么学校未知，清河学区有个浩荡的坑是清河中学，小升初派位很可能率进进那个学校。育新花园提早三年买房初中能够上育新学校，但溢价率很高，两居西南向要700万（公房），也担忧以后出生率低欠好出手。
想征询下您：1、如今买海淀学区房能否适宜？如今持有的房子有硬伤不保值，如今不置换担忧差价越来越大。2、育新花园溢价率高能否值得进手？智学院和育新花园更选举哪个？3、孩子在回龙看育翔，曲升161回龙看中学，小学与初中阶段学校也还行，次要担忧高中阶段回龙看的高中数量量量不高，孩子考不上高中上不了大学。但到海淀往学校若何也未知，所以比力纠结不确认如今是置换海淀学区仍是改进三居，等高中阶段再说。
A：
1、如今持有的房子，回龙看380的小两居，哪儿啊？北郊农场？就是老点儿，也没什么不保值的。看什么硬伤了，那我猜不着，欠好定见。
2、智学苑的溢价是低，大户型可能都没什么溢价，也就是海淀学籍的价值，所以栖身的性价比高。育新花园应该也不算太高，一般就是海淀均匀值。不外就算买了育新的，能确定转学胜利吗？那仍是先征询好吧，二年级倒不算晚，就是得确定能被领受才好。假设小升初转学，就是能进学也降低意义了，更好尽早往适应海淀的教导情况。
学区房的次要用处就是孩子上学，假设能顺利进学还进修好就是值了，不然就是不值呗。溢价率是明摆着的，如今就是顶峰期的价格，为了孩子上学只能买。那看本身对孩子教导的重视水平了，没有值不值得的原则。学区房只是价格高罢了，其他的各类培训辅导其实也都未便宜，同样无法揣度值不值。
选举哪个，看孩子的天禀了。假设是天牛娃那就买智学苑的，间接搏点招不就行了，无所谓派位。买智学苑省下溢价来给孩子辅导也是好的，目标就是提早上岸。
3、回龙看，假设高中能上昌平二中也不错呢，放到海淀也不弱于中等，反到北京仍是中上呢。码农子弟们假设再努勤奋，过两年没准儿实给考成学区房了。161回龙看也不错，看本年中考的功效，高分段和海淀有差距，但均匀分似乎差不多，阐明牛蛙少但整体平衡。所以假设往海淀就以争取点招为主吧，要否则都没需要折腾。
4、总之假设是我就先评估自家孩子的天禀，还有就是家长情愿付出的水平。牛蛙虎妈就往海淀搏点招，不然就在回龙看处理自住吧。假设是牛蛙往海淀那就痛快智学苑，归正也是转学，只考虑点招不考虑派位了。假设派进二十中那也没比昌平二中或161回龙看如何，有些犯不上，派到欠好的学校还亏了呢。假设担忧在昌平考不上高中，那到海淀就更考不上了，买了学区房也没什么意义。
也就如许了，我能理解家长的纠结，但此日底下没有十全十美的计划，有得就有失，不成能什么都不舍弃。
仅供参考。
四
Q:
600-800总价，首套住房，想兼顾栖身（尽量不看老破小）+学区（孩子明年出生，至少七年才上小学，夫妻清北人，不鸡娃，也期看学校略微好些），因工做地一顺义一大兴，想征询向阳能否有适宜的？
之前看了一下太阳宫，对应朝师附小，可以上的大多是回迁的商品房；亚运村，对应陈经纶，四周房龄有点老；看京，密度大学区一般但畅通性好，以及奶西新房。东城也想过，但不晓得跟向阳比拟性价好比何，事实孩子还有好多年才上学，政策随时变，想听一下您的定见，有其他选举么？
A：
1、600-800，那差的也太多点儿了吧，差出一间房了，或者是差出学区的品级了。仍是确定预算吧，要否则欠好选房。
2、孩子明年出生，一般来说不料见太早预备学区房。那会儿是进学更高峰期，溢价也就更高。以你们的预算来说，800万也就是通俗学区房，欠好买到溢价低的。向阳也够呛，或者只能是老房。假设是600万席话，那东城还根本就是占坑儿房了，溢价更高。所以考虑好吧，实情愿承担那降低栖身体验和保值的风险再买。
3、人朝嘉铭和陈分的学区量量差不太多，溢价也差不多，那价位买不到商品房能兼顾栖身的，根本就是一居室。老房能买大些的，但溢价不低，考虑好。要不就买陈分的呗，利泽西园不算太老，活动性也挺好。
人朝的如今是有可能多校，孩子太多了，连四大神盘都未必能包管小学。嘉铭是根本只能买在西区，溢价高，功效还不如东区。
新房那就看本身了，学校我也不晓得什么功效，没重视。那我不熟，征询卖房的吧。
4、东城的性价比，看逃求什么了。天牛娃在哪儿都一样，归正向阳和东城在高分段也没区别。牛娃在向阳更适宜点儿，根本仍是单校，省心。东城食点儿亏，没点招，小升初也都是派位。普瓦东城更适宜，资本平衡，跟着大队伍争取可能率。
其他也没什么区别，也就是东城的溢价更高点儿，如今根本都30%起，40%也不别致。等于花800万买到500来万的栖身体验，那些钱闲置到孩子上学才算发扬感化。
5、所以我定见是没需要太早预备学区房，出格你们还不想住老破小，欠好实现。2025年之后就进进低谷期了，如今往夺学区房，有食亏的可能。再考虑一下吧，确定了预算再说房子。
6、别的多说一句，谁也不想鸡娃的，但上了学就晓得焦虑了。都说东城不鸡娃，那高分是怎么考出来的？所以除非实的是天牛自鸡娃，要不就是不想让孩子考勤学校，不然都得鸡。我不是清北的，但也是扩招前的985，我妻子也算学霸，都说不鸡娃来着，但如今呢，哪敢啊，此日天起五更爬三更的还拼不外人家呢。
不鸡娃就相当于说进了国足不想操练，那什么功效就晓得了吧？或者说是进了大公司但只想躺平，那除非他爹是李刚，不然就看命运吧。
仅供参考。
五
Q:
请问房山的长阳国际城是什么性量的小区，本地中介说是商品房，但伴侣说是两限房，可我看了也没有地盘出让金，但操行似乎是不如万科的。那种房能买吗？价格低是不是意味着投资性弱啊
A：
1、长阳国际城，不是两限房。那里最起头的定位是政策，是北京第一个限竞房的试点儿。但现实上等同于福利房，比两限房那种保障房的操行要高，略弱于商品房罢了。并且那里昔时是给了房山区公事员很多目标的，所以社区气氛也不错，从整体操行上就更不克不及算保障房了。
2、没什么不克不及买的，如今的价格是略低，昔时的价格也低啊，所以升值走势和长阳的大盘根本一致，不食亏。优势就是密度大点儿，其他的也没什么。最起头闹过量量纠纷，但其实都是墙面一类的细节，没大弊端，早就填补了。
但也没需要非得强调投资性，仍是自住为主吧。长阳板块必定是不弱，再进一步的就得看周边的整体开发了。那几年有点儿慢，搞不懂为什么。
3、总之该买就买吧，没什么优势，期看值别太高就行。
仅供参考。
六
Q:
置换预算900摆布，原来是想在看京或亚运村买的，但其实找不到适宜的，只好到了酒仙桥。目前是看上了燕莎后，觉得根本合理。但也踌躇那里的保值问题，似乎酒仙桥是不是落后大盘？假设买下的话，两居室，未来十年后再置换的话是不是就改换不到好的了。
A：
1、十年，那谁说的好啊，我只能说之前那些年酒仙桥的功效不算太好吧。次要就是开展的太早，所以倒影响了后来的规划。那不是正拆迁革新呢吗，也看以后的效果吧。
2、燕莎后，能够算东润枫景的第四期，天鸿开发的，北京国企。全名喊“燕莎后国际寓所”，起头我都不晓得怎么断句，还认为是新创造的“后国际”概念呢。升值通俗吧，略落后于同期间的同价楼盘。好比小营的嘉铭桐城和昔时和燕莎后一个价，还有看京的橄榄城还没那儿贵呢，如今都10万+了。
3、自住为主吧，有可能不再落后，但估量更好功效也就是跟上大盘，超出的话可能性不大，别期看值太高。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。