北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
如今家里住天通苑五区下跃，共180平，全家都没有北京户口。当初父母买的早，如今两人都退休了。但是前几年俩人瞎折腾，做了小微企业房屋抵押贷款，信誉卡也要折腾还要手续费，那些总共差不多每个月1万5出往了。贷款+信誉卡差不多得200多万欠款，并且贷款如今每个还只是还利钱1万1。
我如今30+独身未婚，本年8月份满5年社保能够买房，但没有首房首贷资格，工资1万+。没有通勤和学区要求。如今考虑是卖了换一套小的，把之前所有贷款还了，各人都减轻点压力，仍是陆续住着撑2年看看形势。但又觉得天通苑社区情况没有以前好，越来越乱，又不晓得换哪儿。固然自住，但也想改进一下。特殊纠结，期看章哥骂醒我...
还完贷款估量更好情状是还剩400万...但估量再贷款买房也贷不了几...唉 期看指点迷津。外加贷款能够我跟爹娘一路还贷么？零丁算我的那个估量贷的会少，加上他俩的话，一个月1万多和如今情状类似还贷的话，能够庇护，后续应该会有副业增加收进。小微企业抵押贷款三年一续贷，立即到期了，是陆续扛三年，仍是等能买了赶紧换呢…
A：
1、天通苑如今的定位是刚需板块，所以中小户型的房价走势还不错，根本都不落后大盘。但大户型的不占优势，到那里来逃求改进的不太多，也就形成活动性弱和升值略慢。那么大面积，放在那种社区就等于是“错配”了。所以留着的话就是自住为主，投资性不太强。
2、假设卖掉，以400首付，二笔贷款资格的话怎么做到“改进”呢？出格是跟180平的现有住房比拟，面积得削减一半了。
3、假设是我就再扛几年吧，至少是看此次全国救市的效果，能多卖一些则更好。先比及5月份吧，或许会有些趋向呈现。未必非比及三年，一般来说半年内就能有效果了，等等看。
仅供参考。
二
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Q:
东五环酒仙桥一套550 万摆布二手房，目前出租，租金8000；通州梨园四周一套地铁房500万摆布，父母所有，为早期低价购置，自住；父母在15年摆布进手一套通州商展（一楼临街底商，独立产权），现出租给一家连锁烘焙品牌，年租金45万。（说到商展，如今大大都人都不太看好，我当初也劝父母，实体以后会越来越困难，买商展风险很高，和室第完全两码事，专业性要求极高，但奈何其时没有更稳妥收益高的投资手段，痛快买了后根本也没怎么空置，现不变出租）。
别的呢，本身在16年进手三亚一套室第，现父母栖身（也不晓得算不算投资失误）。本年炎天父母即可随独生子女政策落户北京，即有二套房资格。那些年我看过很多投资决策不妥招致财产灭失阶层滑落的例子，买个菜货比三家还四处跟人砍价，可买大宗资产成千上百万样工具往往思维发热几秒不到就下决定掏钱，包罗我本身也曾有过妄下决定的激动。所以如今给本身定下规律，多方乞助专业人士，几十上百万的购置行为，前期根究查询拜访领会行情半年，考虑成熟后再下决定。
问题：目前情状能否有需要买房？假设买房，是低总价抉择通州周边公寓自住，仍是贷款购置二套室第。父母年岁已高，近两年我也有要小孩的诡计，买房考虑两端赐顾帮衬便利。
A：
1、酒仙桥的既然能做到8000，租售比700是北京均匀值，阐明在两年的行情中没占到廉价。未必是房子的关系，次要仍是板块被看京夺走了份额。
通州的就自住呗。商展假设能持久收租金就挺好的，那是独立底商，风险比贸易内展小多了。不外北京人均贸易面积已经2平米，而新加坡才1.5，上海1.4，香港1.2，纽约1.1，东京首尔必定在1平以下。所以商展将来不是太乐看，事实赐与量还在增加。假设租金下降就得警惕，看是什么原因招致的。
2、三亚的我不懂，好几年都没往了。
3、能否买房只能本身决定，我只能说到目前为行仍然是全国救市的上半场，至少本年北京楼市做为全国标杆没什么下降的可能。大将的概率几乎没有，但做为匹敌通胀的东西仍是应该能做到的。往年GDP增速是3%，可M2的印钱增速却是12%，参考一下吧。
4、假设买房，确定是纯自住的再买公寓，短期内重视高租金的话也行。公寓有两个风险，近几年有可能的是房产税，因为原来就应该收的，只是充公罢了。而假设实的整体征收房产税，那可能率会从商住进手，因为早就有成熟的法令和流程。
持久风险是地盘出让金的续缴。目前没有明白说法，但必定是比室第要贵的多的，事实政府不成能让公寓业主占一辈子的廉价。
所以对公寓的常规定见就是要么就甭买，买了也就甭考虑卖了，也欠好卖。
5、其他没什么定见吧，假设是考虑自住，那要不就把酒仙桥的一路置换了吧，一步到位还省了税费呢。
仅供参考。
三
Q:
我如今有一套马家堡明日嘉园两居室，两个孩子，想在本小区或隔邻明月嘉园，旭日嘉园再购置一套三居室自住。两居室给父母住，需要卖四周角门西里晨新园和清河清润家园各一套两居室，可能能卖到1150万摆布。嘉园三居室在800-1000万之间，如许适宜吗？
A：
1、自住的房子只要住着温馨就行，无所谓适宜，没原则。
2、从投资角度讲那计划通俗吧。常规定见是尽量抉择板楼小区，塔楼多的在那些年排序靠后，活动性略微弱点儿。典型的看对面的瑞丽江畔和丽水园，原来是统一个项目，只是板楼塔楼的区别，那些年的价格差逐渐拉大了。所以假设重视保值就先看板楼吧，那预算在草桥能买到不错的了。
3、别的清河的板块是比南部要强一些的，清润家园固然不太凸起，但南北的地段儿是有差距的。所以一般都是或是在同地段儿置换，或是从南边换到北边。从北向南置换的不是太多，确定是自住为主再换。
仅供参考。
四
Q:
我们目前只要西城学区房一套，自住，为孩子上学便利。现可最多凑现300摆布。期看能再买一套房产用于保值及出租。事实如今靠理财保值也不睬想。但也不克不及全数用来买房，手头需要留部门资金开销应急。所以首付200再贷款的话尽量能用租金抵月供，不额外收入。
因为如今收进不高，每年只能余下15摆布，以后可能更少。初步考虑海淀新区，价格低，上班在北清路四周，以后也能够自住。那一片的小区期看章哥能给点评选举一下，或者章哥能有性价比更适宜的片区做选举。
A：
1、北清路，是指苏家坨前沙涧板块的吗？
2、点评，那里属于海淀的上车盘，以占海淀学籍为主，300多万就能买到小两居了，关于跨区中考的孩子挺适宜的。但投资来讲不算多好，因为房价中也含有学区溢价，只不外是低于海淀均匀值罢了。
以300多的两居室为例吧，前些日子有人买了一套380万的吧，80多平米。然后就租了出往，4000多块钱，租售比不到900。那学区溢价就在15%摆布，低于海淀30%的均匀值，但比其他行政区的非学区少收了15%。
所以假设以投资买在那里的话有赌的成分，一是赌海淀平衡学区资本，那里或许能得到利好。二是赌财产开展从头规划，那就有点儿难了，事实离地铁远点儿。
3、那不消选举吧，一共也没几个小区。
4、性价比更适宜的，假设在不考虑预算的情状下，学院路的性价比更适宜，学区溢价更低，但总价就高了。其他的那就是其他行政区的了，太多了。
仅供参考。
五
Q:
我如今有两处房产，想调配一下。此中前门有一处二居室，房龄较老，属于学区房；通州在水一方小区有一处一居室，总价330万元摆布。因为前门房产无法称心全家人配合栖身，而且间隔通州房产较远，因而想出卖通州的那处房产，但不晓得在哪里购置比力适宜。
为处理栖身问题，小我倾向于抉择高租金回报的区域。例如朝青板块购买一处商住公寓，用高租金换租前门四周通俗室第，或者是间接抉择适宜区域购买房产，但因为通州房产总价限造，无法购置较抱负的房产。
A：
1、那我欠好定见，我一般都是从投资角度阐发，那是纯自住的考虑，凭本身爱好抉择才适宜。
2、置换商住公寓考虑好，那种产物的高租金是用升值慢换来的。甜蔗不克不及两端儿甜，如今重视高租金了，万万别过两年又吐槽说为什么房价涨的慢？如今是能拿通州普宅换公寓，过些年可能率可就换不回往了。
别的也考虑好房产税，迟早都要施行的。商住公寓是属于贸易地产的，原来就应该交房产税，只不外是不断充公罢了。假设征收，有可能会先从那种产物下手的，那租金回报就未必多高了。
3、其他我没定见，看本身的栖身爱好吧。
仅供参考。
六
Q:
有个换房的设法想听听您的定见，家里孩子估量2026年进小学，如今划片对应的学校是西长安街学区的一个普小，未来对应的初中也是个普高。有心卖了如今的房子再贷点儿款，换买到金融街学区往上个牛小，事实那边对应的中学也都不错。您觉得值得如许折腾一会儿吗？
A：
1、初中和能否上普高没有一定关系，高中是中考功效决定的。
2、我觉得先看在西城的落户时间吧，假设是731之前的，那能换就尽量。事实是延续单校进学的政策，换到金融街有很大的概率进进对口牛小。但假设是731之后的就说欠好了，固然2026年的进学孩子削减，但金融街太热门，不敢揣测到时候能否调剂。
3、别的从房子角度就看预算吧，假设预算高的话也应该置换。金融街学区房里总价高的溢价率其实不比均匀值高，有的还偏低呢。事实大大都家庭都是逃捧总价低的房子，炒不高豪宅的溢价。
那2026年就是进学的低谷期了，在溢价率差不多的情状下，天然是资本更好的房子才支持更强了。
4、详细的仍是家长定，外人欠好定见。
仅供参考。
七
Q:
我女儿是24年北师大硕士研究生结业，可能率会陆续博。学校集体户，领会到暂时不契合北京购房政策。故想先买一个公寓，投资自用兼顾。全款300万能够付。（不领会可不成贷款）目前看好的清华大学东南门的龙湖唐宁one，有公寓：50平，阳面，更高5层。往岁尾275万。我的问题是：如今买适宜吗？有没有比那更适宜的处所呢？可不成以给点定见或者选举一下。
A：
1、买公寓也需要北京购房资格啊。学校集体户是暂时户口，不克不及用做买房资格的，假设没有落户单元的话需要博士后的资历才行。所以如今应该买不了公寓。
2、商住公寓是不成以贷款的，必需全款。限购政策是：持续五年个税社保或获得了工做栖身证，在北京无房的情状下能够全款购置贸易性量的公寓。
3、买公寓无所谓时机，算算租售比，只要觉得适宜的话什么时候都行。优势就是租金高，优势是升值慢。每次升值一般都两个原因，或是资金上涨了，或是普宅上涨的较多，公寓那才会跟从一些。
4、比那儿更适宜的，原则是什么？那就算租售比吧，用总价除以估量的租金，数字越小越划算。我也不晓得哪儿的更适宜，都得详细计算。
不外考虑好房产税的问题，贸易类原来就有那规定，只不外之前不断充公。假设整体推出房产税，那可能率会从商住类起头，那租金就未必多划算了。
5、我定见仍是先搞清晰购房资格吧，要否则没意义。别的实得考虑好了，北京的公寓限造是全国最严的，很难说会调整。
仅供参考。
八
Q:
我们在外埠，不领会北京的情状，孩子在北京工做。比来诡计成婚买房，预算在1000万摆布，他俩都在国贸上班，都没贷过款，暂时不考虑学区。想在双井四周买房，他们看的苹果社区南区的小三室，想征询您那个小区如何，有没有升值空间，比拟四周的小区哪个更好些？您能否能选举一下？
别的还有一个计划，用那些钱买两套房，用一小我的贷款资格在双井四周买个一室的先住着。别的一小我的资格在周边买个两室的出租等升值，那个就不限位置了，您看在哪里买适宜？亦庄，长阳或者西边、北边，您能否选举一下适宜的片区或小区？
您看那两个计划哪个好些？是买一套房适宜仍是买两套房适宜？
A：
1、苹果南区还行，年轻人的社区，保值上比北区强多了，稍有落后大盘也不算多，持丰年头儿短的话无所谓。能否升值看双井的大盘了，靠本身是不太可能了，除非成为学区房，不然走不出独立的行情。
2、比拟四周的，那就是典型的富力城啊，南派风气，昔时和北派代表的苹果社区是正面临手。连苹果那个名字都是为了较劲才起的，阐明本身是正宗的北方特产。如今从保值讲富力城比苹果稍好一些，但也更贵了点儿。
其他的成功、首城、A派，都还挺好。但那都是从保值上说的，详细自住看本身的爱好了。
3、投资，看预算吧。亦庄有学区溢价了，租金就不太适宜。长阳自住为主更适宜，郊区的租金都不算高，传导的排序靠后。投资房常规定见是在向阳，东四环之外，京通路以北。那看是先说预算吧，各板块的价格差距挺大的。
4、谈不上哪个更好，看本身的次要需求了。自住为主就一步到位，省的以后再置换了，换一次的税费就好几十万呢，一般4%起。仍是看预算吧，怎么分配比例再定，要不我也不晓得说什么。
仅供参考。
九
Q:
非京籍，在北京工做十年了，方案拿500万(最多530）买房。孩子2025年上小学，有可能在24年或者25岁首年月处理户口。目前比力苍茫，不晓得买哪里好，假设不考虑通勤，因为我们的工做地点可能会改变，您看哪里会比力适宜？
只想跑赢大盘，目前看的比力多的是向阳，看了唤家楼，和平西桥，西坝河勾栏，那几个处所。总体来说应该是西坝河勾栏那边学区更好一些。但是也不晓得准禁绝。您能给选举选举几个板块吗？不限于向阳。
A：
1、只想跑赢大盘，再考虑勤学区。那那得看预算了，一般都是比力高的才气做到，都比力贵。相当于找工做，工资高还福利好的有，但一般都是学历高的才气进进。
西坝河的学区不错，小学朝师附小，中学人朝。但那不算学区房，也都是长幼区，绝大大都都是跟从大盘，不食亏不占廉价，除非是突发的学区利好，不然没有跑赢大盘的可能。
那就跟退休老头儿似的，绝大大都都是拿退休金罢了，跟从北京经济的涨跌。非得让他们往创业不太随便，身体未必跟得上。
2、那500多是首付仍是总预算啊？想跑赢大盘一般两种房，一是板块强势的，大大都房子都能借助惯性，但此中房龄新操行高的更占优势，事实得吸引到更多的有钱人才气推高房价。
第二种是学区房那种，相当于突然间多了个重要配套，板块的价值也就提拔了，那种情状下长幼区或许还获利更高，因为总价低的更受逃捧。但那无法揣测，根本靠命运。
3、到目前为行，学校好还溢价低的根本都在向阳区，但都比力贵，万万起。所以放平心态吧，像西坝河那种就算相对能兼顾的，不食亏不占廉价挺好的，大都人的抉择。就是人朝的孩子那几年太多了，中学的压力不小。
或者看看清朝学区的，新源里，九年造更稳妥些，也没什么溢价，就是也都是长幼区。假设总预算高的话看看看京的，陈分学区有相对房龄新一些的，溢价也不算多高，板块更强势一些。
仅供参考。
十
Q:
我男伴侣在亮马桥上班，偏好昌平区新房，首付300万到350万。我在昌平将来科学城上班，偏向城里买房，期看买一个通勤四非常钟内能够到芍药居地铁站处所（坐班车）。看的盘根据目前小我意向排序如下：
1、昌平将来科学城的新房：优势是新房，科技室第，离着我上班处所近，临近地铁口，立即开通17号线，以后中转看京，国贸；精拆修，无中介费。缺点600万的新房卖完了，只剩750万以上的，有些压力，昌平学区一般且活动性受限，病院等配套设备较弱一些。
2、亚运村四周的二手房，600万摆布两居：长处是城里交通便当，周边配套设备较齐全，往亮马桥或者芍药居地铁站40分钟能够抵达。缺点是二手房购置需要中介费，且需要从头拆修。
想征询一下章哥：
1、假设单纯因为购置二手房需要中介费，从头拆修，所以想间接购置新房的设法能否可取？
2、 向阳区，通勤40分钟能够抵达亮马桥，芍药居的楼盘，您有没有其他定见的？
A：
1、常规定见是重视自住就买新的，怎么都比二手的强。重视保值再看市区二手的，比新区新房稳妥。或者是持久自住就买新的，过几年还想置换买二手的。别的新房也看价格，假设能做到倒挂的话也适宜。详细的问电商们吧，我早就不卖房了，对新楼盘不熟悉。
2、看好了房子找小中介成交呗，能降到1%。并且别认为新房就没中介费了，开发商营销费用也至少2%呢，和二手房的费用是一样的，不给提成谁往卖房啊？那就是朝三暮四罢了，一个明着收让人心里别扭，一个暗着收，让买房人眼不见心不烦才气挣的更多。
拆修那事儿看本身吧，没什么不成取的。那也没有原则，相当于食饭，同样的一盘菜，是情愿上饭馆食仍是回家本身做？那看小我爱好，也看本身的手艺和能否怕费事了。
3、我欠好定见，找房得问本地中介，我没房源的。其他没什么定见，大大都第一次买房的都那么纠结，只能本身定。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。