北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
首套首贷，规划挺苍茫，我们工做地点西北旺大厂+海淀黄庄国企，娃2026年上小学。目前首付300摆布，月还贷尽量超越2.5W。有京牌+无京户（海淀工居），通勤时间不想超越1小时。预算不敷但是积分落户+栖身+中等以上学区都很想称心！目前规划了两个计划：
1、舍弃学区：永丰F2八百万新房（栖身）+几年后300万昌平大开间（落户）。
2、舍弃栖身：亚运村650万老公房（学区）+300万昌平大开间（落户）。
3、都称心：紫金书院760万三居（落户+栖身）+几年后海淀占坑（小学舍弃占坑初中），那个计划有点超预算。您有没有都能称心的好办法呢，等待回复。
A：
1、都称心可不随便。积分和学区就抵触了，城六区之外才气加分，可学区房根本都在市区。再一个只如果学区房就肯定有溢价，栖身的性价比就天然降低了，也是抵触的。所以只能是尽量权衡，怎么都得取舍。
2、新房我不熟，没往过。常规定见是确定持久自住的买了适宜，其他的未必占优。但干嘛非得买300万的落户房啊？更低几十万的都有，房山地铁沿线燕山的，贷款受点儿影响。保值弱点儿，但也就是几万块钱的事儿，顶多十万八万，可能节约出很多预算给自住啊。或者顺义后沙峪，大兴旧宫都有100多万的，都不影响贷款，保值和租金也不落后。
3、亚运村老公房，如今溢价也都不低，指的嘉铭西区的吧？常规定见还不如省出点儿预算看嘉铭东区呢，溢价低点儿，学校也好一些。
4、过几年海淀占坑儿，既然舍弃了小学，那初中怎么占坑儿啊？也就是占个学籍，然后鸡娃搏点招。假设想靠派位的话，以如今海淀的政策那不算好计划，海淀的初中没什么学区房概念，转学生也不准曲升，派位看命运。
展开全文
5、别的我没太看懂那预算，首付300，一般也就买到600的二手房，新房能买到750万的，税费另计。那那亚运村650+300是怎么算出来的？永丰的800万需要320首付，贷款率就是60%。
6、常规定见是假设在孩子上学前还没有京户，那以如今的各区政策，向阳的学区房相对友好，买了房的顺位能排在京籍无房户前面。所以假设兼顾就看看向阳的吧，嘉铭东区的商品房溢价相对低，但总价高，看能否能高贷了。
仅供参考。
二
Q:
小孩儿在北京交税7年可买房，公司本年底会移到丽泽。如今想买个500以内，更好不是纯北向，交通便利，情况好一点的一居，没有学区要求，保值即可。想征询您：
1、丽泽四周买仍是南边往东看？四周都是朝北，往东顺着十号、十四号看了看，有其他朝向。
2、网上看了万年花城、优筑，一居都是朝北。不晓得能不克不及进手。
3、向东看了马家堡四周的润景家园。
4、再往东看了十里河四周，有不规则户型，那种房型是不是以后欠好出手啊？
想请您帮着阐发一下朝向、情况、交通畅序咋考虑？或者您看看有啥选举的房子。
A：
1、详细的房源我可欠好定见，不到现场的话看户型图都没用。
2、丽泽四周，常规定见是先算算溢价率吧，大都都已经炒高了，有的溢价快赶上工具海了。详细的我没都算过，归正热门的几个小区都挺高，考虑好再接盘。
万年花城是没什么的，也就是铁道以南就溢价不高了。但朝北的，自住看本身能否能承受了，从投资讲一般不料见。就算不影响保值，活动性也弱的多，至少不占廉价。属于板块挺好小区也好，但详细前提一般的，相当于好公司里的通俗岗位，不太受重视。
3、润景家园还行，也是昔时宣武城建开发的，通俗小区。板块要说挺好，但一般都是选在马草河以南，社区集中，活动性也都好些，保值也占优。好比和润景同期间的楼盘，在草桥和公益西桥的都7万以上了，润景估量6万多吧。
那种被天然屏障阻隔的地块儿一般都食点儿亏，以后未必拉大差距，但也是不占廉价。假设没其他适宜的就买那儿吧，好在板块仍是不错的。
4、十里河说的什么小区啊，我猜不着。尽量不选不规则的，优势就是价格实惠，优势就是不太好用，出手天然不占优势。房子是用来住的，越宜居的越保值。
仅供参考。
三
Q:
资产现状：东四环十里堡老破小一套能卖400万（除往贷款150全能到手250），手头有300–350现金。将来承担1.5万以内房贷无压力。家庭现状：两宝，大宝2019.6生，二宝2021.3生。目标：想让孩子有稍好一点的教导，最少能上高中能上211（目前十里堡勾栏据说学区太差，职高率很大）中上学区或潜力学校就可，不逃求顶尖。
设法现状：️起首，10万以上学区房不想买，觉得倾尽所有最初却只要一套不宜住的房子，并且几十年后很可能不值钱。所以想买6-8万单价房子+学校中上或潜力；如许学校教导连系家庭教导孩子不会差到哪里，并且不消卖如今的房子。后期就算房市场欠好，手里也有2套宜居的房子，也算给儿女们留下房产了。
最初问题：1）关于我那个设法若何评判；2）按那个设法我该若何密密地段；光有设法不晓得怎么做。3）按那个设法，您有什么选举的地段吗？
A：
1、设法当然挺好的，但不是太好实现，契合设法的不多。事实最少能上211，那就是排名在全北京的前20%，假设以全数孩子来算，也就是包罗没考上高中的，那就是至少在14%以内。那就必需是牛校了，如许概率才有可能翻番，以至更高一些。
2、6-8万幢房子，北京的学区房单价7万起步，8万以下的不太多，根本都是长幼区。好比向阳的清朝学区新源里、看京的陈分学区利泽西园都有8万以下的。丰台的北大地也有，但也都是老房。
房龄新的只要石景山的，京源的融景城和景山的远洋山川，但之前要求的落户时间长，6年，以后不晓得什么政策。不外石景山缺顶级高中，京源景山的高中名额也不多，211以上的合作比向阳还猛烈。
3、所以就看向阳的吧，那价格能买到，九年造也相对省心。清朝和陈分的学区溢价都不算多高，性价比算高的。其他的学区欠好买到。
仅供参考。
四
Q:
我们总预算600w，一个在国贸上班，一个在崇文门。孩子26年上小学，诡计小三居，东城永外片区值得考虑么？近一年多永外片区涨了20-25%，已经未便宜了，但是那边周边情况配套觉得差些。能否先买个畅通性好的保值的，等过了进学顶峰期25年后在买？活动性好的您有选举的区域么？劲松潘家园96年摆布房子，户型楼层都比力好的值得考虑么？
A：
1、永外，为了孩子上学那就值得考虑呗。有不错的学校，一师附小就很好，景泰那几年也曲升的多。其他的经济实惠，总体来说以占东城学籍为主。
2、涨了也算是相对价格不太高的，溢价就是东城均匀值，如今都超越西海，动辄就40%。进学顶峰期没辙，哪儿都不低。
3、我欠好选举，600万是北京购房的中位数，只要在成熟板块的活动性都不错。
4、劲松潘家园，常规是自住为主的，也算南城，保值性和南三环的差不太多。优势就是经济实惠，交通便利配套全，合适持久自住。户型楼层好的就是活动性更好，其他的保值性不算特殊，假设在南城沿线置换的话不食亏，考虑好税费成本就行。
仅供参考。
五
Q:
一家三口，孩子已在德胜进小学。裕中西里的学区房是92年的，户型楼层均好的两居，丰台鑫兆雅园北区2006年的小两居，六楼顶层，户型朝向及小区位置更好。住在白果西城广外的复式房。我们别离次要工做地在德胜和大兴（不坐班）。
看了天坛府和丽泽的新房，想着能否卖了两套小的。a，买新房，能否保值，假设未来确定不住也算有点投资价值？假设住我们栖身也算晋级。b，如今孩子上学车程四非常钟，刚上小学，等学业重了先做个房子或者如今买凯德品元的三居二手？c，或者也不消折腾了，房子都出租。呵呵，孩子学业重了，就在品元祖个房子，等孩子大了，我们年龄再老一些考虑老年的操行住所？不外老房子还好卖吗？
凯德品元如今的价格也不低，不确认保值性若何？想着我们年龄大的时候住个离病院近些，情况和物业及楼房操行都好些的小区，但是如今孩子上学也不太能确认最末的栖身场合位置，想着假设新房也能保值，是不是比两套小的好些，您看有选举的其他区域吗？
A：
1、新房，那欠好笼统的说，看价格和量量了。近两年都是限价房，尽量选楼面价和批示价空间大的，一般楼面价1.5倍以上为适宜。但那也看地段儿，天坛府那就赌一把尝尝吧，可能率保值一般，也就是自住还行。归正之前板块内的楼盘没有保值太好的，算上学区溢价都落后了。丽泽的看项目吧，我不熟，征询电商和中介更适宜，他们卖房的熟悉项目。
2、凯德品元，挺好的小区，自住适宜，出租的话租金估量也挺高的。就是升值慢，高租金是用升值慢换的。全北京的公寓大大都都那情状，有可能在某一阶段跟上大盘，持久的话根本都略走弱一些，不然也不会如今那价格，看本身重视哪方面吧。
3、出租那就租呗。不外裕中的学区房如今溢价率可在40%以上呢，租金也就低了40%，划算吗？再过两年就是进学低谷期了，德胜固然说是资本算很好的，但也有受影响的可能。那次要看政策了，不敢揣测。常规定见是趁着进学顶峰期出手，房子是用来住的，学区房用来上学的，住不上也用不上学位，还得承担着溢价的风险，不是太划算。
鑫兆雅园在南三环沿线算不错的，交通便利，留着吧，不至于走弱。不会欠好卖的，小区不算老，再过几年也不影响贷款，小两居好出手。
4、凯德品元，假设保值好的话那如今价格应该至少在13万以上，不然都对不起开发商和那操行。前些年那种公寓的价格要比老公房超出跨越30%以上的，那些年逐渐缩小了。所以自住为主，向阳的那种产物太多了，看本身的爱好。
新房我不熟，早就不卖房了，选举不了，那得找组织看房团的，他们熟悉。
仅供参考。
六
Q:
预算600w，想在向阳区买个学区好的两居室，房龄更好在10年摆布的，南北通透即可。其他的没什么要求，次要是为了孩子上学，栖身前提只要不差就行，请问选举哪里？伴侣选举了看京，但看了看之后觉得房价太贵，那总价买到的都是老房了，所以看看其他学区哪有适宜的。我们工做单元都在CBD，所以对区位不太要求，在哪里都行，次要是学校好就行。
A：
1、那要求可实不低，只是你们本身觉得不高罢了，所以才那么多“就行”。但在我看来，那么高的要求是“就够呛”。
2、比看京好的学校，那就是向阳头部那几个呗，白小+80，朝外、人朝、清朝、芳草地+陈本、帝景、嘉铭。其他的也有学校不错的，但谈不上多好，也不算学区房。
但以600的预算，南北通透两居，10年，怎么也得90平摆布吧，单价7万以下。那在向阳可实没有，商品房一般都10万摆布起，老房才有廉价的，但也到不了6万多，一般8万摆布起吧。相对来说看京就算相对不贵的，溢价不算高，性价比也就高些了。但既然看不上那里，其他的也就都甭看了，必定没适宜的。
3、总之我定见是恰当降低要求，假设是逃求勤学校，那以600万的预算，仍是考虑老房吧，小两居一般，再高的要求买不到。
仅供参考。
七
Q:
我们非京籍，有天津户口和丰台工居，不出不测能确保孩子中考前拿下京户。但目前孩子面对上学，三年特殊期间也招致我们不敢告退，往天津的话也几乎找不到工做。所以想置换一下丰台的房子，预算600w摆布，请问假设2024年进学，买哪个学区、哪个小区的房子最适宜？
A：
1、能确保中考前拿到户口，也就是十年之内，那天津的房子能否还留着啊？假设确定不往天津了，更好把房子一次性的换到北京吧，如许能增加预算，买到更宜居一些的，省的以后还折腾。
2、2024年，也算顶峰期，那相对稳妥的仍是向阳区呗。其他区也不是不可，但没有对非京籍有特殊赐顾帮衬的。向阳当然也没有，只不外更垂青房产，在之前的那些年，有房产的非京籍，排序在京籍无房户之前。
3、哪个学区和小区，向阳也没什么太多学区概念，之前的单校的占大大都，所以都是学校和小区。假设说学区那就买看京的呗，相对溢价不高，栖身的性价比也高些，也就是陈分的有些溢价，其他的没什么，保值也都挺好。不外那里离丰台是不是太远了点儿了？看本身的通勤吧。
4、谈不上最适宜，谁也不敢揣测后年的政策，向阳也不断说多校来着。固然谁都晓得不会过分分，不然就等于又把牛蛙们往工具海港，但谁也不敢包管。只能说看京做为学区来说勤学校相对多，派位了也未必弱。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。