北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我手上有2000万，请问买哪里的房子适宜？本来想买中海枫丹公馆一个160多平的，可是没学区，房型也欠好。如今我很纠结，又想在二环摆布，也有人选举到四环摆布买别墅，我很苍茫，也有人选举主城区核心地段贷款买，如金與东华等，我想请教一下。我看过鲁能垂钓台，泛海世家，金與东华等，那些需要贷款，中海枫丹公馆能够全款，上国阙也看过，如今比力苍茫，家里四五口人。
A：
1、我一般只能从投资角度阐发，而那一看就是典型的自住，没有保值的需求，我不太好定见。自住的房子凭小我爱好抉择就行，事实房子是用来住的。
2、简单说两句吧，相对来讲那里面就泛海的保值还行，升值略微弱点儿也不多，在豪宅里算不错的了。不外那说的是其他几个园，世家的我不熟。
其他的那就都是自住为主呗，别墅更是消费了，和投资根本不妨。公寓什么的看本身爱好，都是栖身体验挺好的小区。
学区房更是看本身的需求，有孩子要上学了就买，没有的话就看本身对地段儿的爱好了。既然是想在二环那也没什么抉择，只能承受溢价。
3、其他没什么可说的，我对那些都不太懂，泛海的价格走势我也不熟，仍是凭小我爱好吧，事实房子是用来住的。
帮不上忙，仅供参考。
二
Q:
蒲黄榆，为什么房价那么低呀？在三环以内。是不是那处所有点大坑啊？
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A：
1、都开发了60年了，还能有什么坑啊？都是明摆着的，就是价格凹地罢了。优势是交通便利，离市区近，小型配套全。优势是财产相对弱一些，大型配套少，所以升值略慢。南三环根本都如许，除了草桥一带，大大都都那情状。
2、北京最早是摊大饼开展的，环线的价格相差不是太多。20年前南二环外的价格约等于东三环或北四环，其实不算太弱。但之后的升值速度略有差距，两三年无所谓，时间长了就看出来了，后来南三环就约等于北五环了，所以呈现了“南三北五”的说法。之后仍是有点儿弱，所以成了“南三不如北五”。
3、总之就那么个情状，之前是那趋向，以后看开展吧。南三环不断也在整改，蒲黄榆是老公房宿舍区，自住为主，其他的期看值别太高，等开展。
仅供参考。
三
Q:
我如今很纠结要不要卖了广渠家园的房子。那是我独一间房子。我是北京的，40岁，女，没有工做，不食低保。我想卖了之后往远郊买一套，剩下的钱当此后的生活费用。伴侣劝我不要卖那么好位置的房子，说以后越来越值钱。我不晓得该怎么办了，您能否给我提个定见呢？我的设法卖房换钱养活本身是不是太错误了。您觉得我如今卖仍是以后卖比力好？
A：
1、算笔战吧，假定那套房是个小两居，价值700万。假设换到远郊，以怀柔为例，老房3万，新点儿的4万摆布，还不错的房子300万全款能买到。
剩400万，按如今的稳妥收益一般也就是5%之内，20万，应该足够生活。那假设没有其他收进，就得看那笔钱的保值情状了。
2、先看20年吧，我一般用更低工资原则做为通胀的计算，因为那就是生活的更低保障。20年前北京的原则是400多点儿，如今是2200，那就是五倍于昔时，那400万相当于20年前的80万。能承认吗？
那也就是说，那笔钱在20年后的收益假设还以5%计算，每年的利钱相当于如今的4万了。能否还够生活？再往后推10年20年，钱在继续贬值，70-80岁的生活能否还有保障？
3、再假定个计划。换到市区其他板块租金高的处所，也就长短学区房，好比旁边的向阳。如今那套房的租金估量是7000块钱，学区房的租售比都是1000摆布，溢价率30%多点儿。而假设换到向阳，同为700万所房子，租金一般1万。
假设拿着那1万到远郊租房，仍是怀柔吧，价值300万的房租估量租金4000，手里每月剩6000。那个比例根本不会变，也就是跟着物价上涨而增加。20年后假设通胀5倍，那6000就成了3万，和今天的购置力应该差不多。换言之，那6000，就相当于20年前的1200。
4、但那个计划也有个问题，就是20年后怎么办？因为跟着年龄增大，假设是独身，那60岁之后再租房会越来越难，到时候或是养老院，用租金来付出费用；或是回到本身的房子栖身，但就没有了房租的收进。
当然还有个计划，就是20年后再换一次房，换到远郊。假定现有前提稳定的话，那就是在20年后得到远郊一套300万的房，和相当于如今400万的现金。
5、总之那看本身的设法，我只是供给个构想。再算算账吧，前提就是尽量持有能保值的资产，曲到本身确定性的认为无需保值为行。
仅供参考。
四
Q:
我家孩子是在20年6月出生，估量是26年进学，我们在北京没有房子，要在北京买首套房，预算800万摆布。比来看房子时有几点顾忌，互相造约，一是根据网上揣度的进学学生数量，明年是进学顶峰，然后一路下滑，在26年时学区房应该不太紧俏了，那么如今要买的学区房能否会跌呢？但同时北京整体的房价在明年经济起头苏醒后必定是向上的，我们又怕来不及上车。该什么时候出手？二是800万的预算，在工具城必定无法买特殊好的，但在向阳区还行，并且向阳区近几年上升势头明显，那个该若何抉择呢？
A：
1、欠好抉择呗，就是那种现状。明年就是进学更高峰期，对应的京籍孩子17万，2026年是确定性的低谷期，降到10万。商品价格是供需来决定的，在房子不削减的情状下孩子少了，那就有可能影响学区房的溢价部门呗。
常规定见是要么就先不买，到上学之前再看。或者就买个占坑儿房，用完了学位就卖。要么就买在更好学区的高档宜居小区，离学校比来的，如许或许得到的支持能强一些。事实就近进学的原则不会变，好资本也什么时候都稀缺。但那就需要较高的预算了，通俗家庭买不起的才溢价相对低，也更稳妥。
2、未必是经济苏醒之后房价向上，楼市不稳哪儿来的经济苏醒数据？房子是用来住的，有需求就买呗。立即就12月了，岁尾前的贷款、发债和股市融资城市全面向房企铺开，今天刚下的文件。那一般来说，春节后有可能呈现小阳春，既是学区房的，也是大盘的。
3、800万预算，在向阳区也买不到“特殊好”的学区房啊，那要求高了点儿。800兼顾自住的根本是老房，商品房就是一居室居多了，并且也都有溢价。向阳学区房里溢价低的肯定上万万，总价更高的才没溢价。
4、那我也没定见，都是现实情状，以那个预算想各项兼顾不随便。仍是先定下来买不买学区房吧，那只能家长本身定。并且那问的也太宏看了，向阳太大，我也不晓得哪儿适宜，仍是详细点儿吧。
仅供参考。
五
Q:
东城东曲门片区上小学，以后想改进住房。四口之家，500-700摆布，东北二环外三环内向阳区域，东土城左家庄柳芳国展和平街一带，不想考虑老破小，有硬伤遮挡，一层顶层，需要带电梯朝南两居或三居。目前挑选后剩下，东土城路7号院，光熙门勾栏，静安里，柳芳南里勾栏，芳馨园和力鸿花园那几个小区。按自住10年以上考虑，请您简单说下那几个小区吗？排下序。
A：
1、芳馨园和力鸿花园能买到适宜的吗？并且5-700万，那差的也是不是太多了，差出一间房了。现场看房了吗，不会是只在APP上看的吧？
力鸿花园是早期的公寓型商品房，有公房也是团购的。芳馨园也差不多性量，就是规模小了点儿。没硬伤的两居根本上都得8/900万了，700万以下的可能率都有硬伤，以至是无效房源。并且那些老公寓自住适宜，保值大大都都通俗。升值相对好的一般都是大户型宜居的，预算不高的话买不到什么。
2、其他的老公房在保值上都差不多，尽量选板楼户型好的吧，要不也欠好谈改进。那也没什么可说的，都是长幼区，光熙门勾栏有相对新的，民航的，就是塔楼居多，选朝向好的吧。
那欠好排序，仍是先明白预算吧，差距太大我都不晓得说什么。仍是先现场看看房吧，不太好那么谈改进房。
仅供参考。
六
Q:
小伴侣明年上学，很焦急，目前在丰台村小，想以400万之内买海淀二套学区房。目前存眷了万寿路、羊坊店和紫竹院，请问哪个更适宜？别的请问，丰台区往海淀买房上学的家庭多吗？我们也在考虑能否有意义。因为听阐明年进学的多，房子溢价高，看能否应该承担那风险。
A：
1、二套指的是二套资格吧，那那400万是首付仍是总价啊？假设是总价，那就没需要再考虑哪个学区更好了，哪里能买到那价位的才更重要。400之内的房源很少，大大都还不承受贷款，有的仍是地下室之类欠好卖的。
假设400是首付，那常规选项是以羊坊店的翠微为主，学位多，总价低的房源相对多，并且57中近年来朝上进步很快，房子也就相对性价比高了。不外其实三个学区差不太多，都是中等还不错的，海淀又是重视功效超越派位的处所，勤奋进修的感化更大。
2、丰台区到海淀的，买房的多不多我不晓得，但往上学和测验的应该比力多。
那能够参考一下本年的中考数据。能参与中考的根本都是户籍生齿，北京的均匀占比是0.58%。而工具城的数值更高，并列都是0.71%，海淀更高到达了0.76%，那阐明海淀的孩子多，远超均匀比例。
其他区根本都在0.5%上下，浮动不是很大。然后倒数第二是向阳区，0.42%，倒数第一就是丰台了，0.39%。那只能阐明那两个区有大量的孩子跑到工具海中考往了，其他的欠好阐明。
所以他们能否买房了我不晓得，只能阐明在丰台参与中考的孩子相对较少，比例几乎是海淀的一半了。
3、明年进学的孩子是良多，顶峰期，学区房的溢价天然就高。能否承担风险只能家长本身定，没有原则计划。
仅供参考。
七
Q:
我们夫妻都是国企，收进很低的那种，但目前是单元在盖福利房，价格不贵，只要栖身权没有产权，在****。同事是说未来有可能参考公房政策转为商品房，请问能否有那种可能？假设没可能，我们预备买在潘家园的弘善家园，小两居76平360万，请问那价格优势算是投资性高吧？
A：
1、一看那位置就晓得什么单元，盖房那事儿我晓得，不太好回为福利房。所谓的福利，那至少得是大幅低于市场价才行，而你们那其实就是市场价，就值那代价，谁买都一样。内部职工只不外是能够分期付款罢了，但又要多加钱，相当于利钱。所以那在我看来什么廉价都没占到，只不外就是国企的房子风险低罢了。或者那么说吧，就是纯自住的房子，没什么活动性和投资性，房住不炒。
转为商品房的可能性几乎没有，地盘性量早就确定了，就是工贸易用地，不成能改动。那改动不了地盘性量，连地盘出让金都没法交，人家没有收取的理由，后边的手续就更没法办，怎么转商品房啊？我觉得不太可能，就是买来自住吧。
2、弘善家园，安设房+回迁房为主的小区，也是自住为主。优势就是交通便利，经济实惠，优势就是不太好选户型，社区密度大，庇护的通俗。
并且那套房的价格不太对，360万76平，5万都不到，那假设不是产权有问题，就必定是有硬伤。那现场看房了吗，不会是从App上看的吧？未必是实在房源，或者是早过时了。往现场看看吧，找大中介，能制止被忽悠。
所以那谈不上投资性高，可能率都不是实事儿，或者必定不是好房子。房子是用来住的，栖身体验越好的才会投资性越高，而假设是有硬伤的就谈不上投资了，自用为主，能承受也算实惠。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。