北京章哥,房地产从业20年,通晓业内路径,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
目前北京像素(北区)5.48米层高的两居一套,无贷款,房本夫妻两边名字,估量也就值200万不到,已出租。常营万象新天一套南向两居,老婆一人名字,贷款余额200万,月供10000+,目前是孩子爷爷奶奶在住,根本不会动。
右安门内西街老破小一居“占坑房”一套(预估如今500万不到?)我一人的名字,贷款余额40万,是在2019年购进。老迈2021年已进学,老二2024年进学,在老迈进学时就已换租至白纸坊大三居,目前夫妻+孩子+岳父母同住,占坑房已出租。请问:
1、目前手中现金仅有150万+税费预备20万,但已无资格,白果们年龄都超越70,也很难接力贷了吧?想买房能否只要离婚后,满三年才气再买?
2、假设需要期待,如今离婚等2026岁首年月有资格后,该若何操做?目标区域仍是常营万象新天、苹果派(之一套房子是像素,住了十年,熟悉四周情况)。
计划一:看了您的一些文字,觉得2025顶峰期已过,考虑溢价及将来进学人数大幅降低,南北学区差别越拉越大....就等着2024年老二进学后,就挠紧卖掉。然后持币,比及2026年后,跟手中现金合并,全款购进万象新天二居(或贷款购进三居,考虑到十年后,白果需要赐顾帮衬,就自住为主了);
计划二:卖掉北京像素,比及2026年,合并资金后,再加少量贷款购进一居(老婆倾向于卖掉像素,因为情况越来越差,很担忧像素房价越来越低);
计划三:现有三套房产都不动,仅靠现金+离婚后首贷资格贷款,牵强购进一居(资金不敷的情状下,很有可能就是两限房)?
特殊是最初一个计划,那些年资金也是陆陆续续到位的,套数多但是每套面积都不大,但我总觉得分离着好些,一个是家中变故,能够出卖一套应急,不至于对生活形成太大影响;一个是总想着等本身老了,给俩儿子一人留一套,本身住一套,还能有一套租金用于生活。
比力杂乱,请您解惑,或有更好的设置装备摆设计划。
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A:
1、70岁,理论上是不克不及接力贷了,但如今银行的钱多额度足,传说是有银行能办。问问中介吧,他们熟悉各银行政策。既然家庭名下两套普宅,那就算离婚也是三年后了。
2、若何操做?那就比及2026再说呗,别操做了,没需要卖了等三年,谁说得好什么行情啊?常营挺好的,大大都都不落后,苹果派算升值好的,万象新天也不错。
3、一般不料见持币期待。过了顶峰期也未必是间接降价,涨的慢的可能性更大。台湾的那种趋向是最典型的,生齿削减了并没下跌,而是和非学区房比拟涨的慢点儿罢了,好几年才降低的溢价率。北京的生齿是降的快了点儿,但也未必明显下降,犯不上冒风险。
4、北京像素,升值固然慢,但租金仍是划算的啊,和银行利钱差不多吧?近期又降了吗?一般不会降低几,有租售比支持着呢,只要房租不降,那房价就不会降什么了。那种产物是不料见持久持有,但更多的因为政策,假设没有房产税的锐意打压,不会有零丁降价的可能。我觉得至少那一两年不会,全国 *** 期间,没需要再冲击公寓。
5、两限房,指草房的那几个吗?也行,那里属于保障房里不错的板块了,比预期强的多。规模大就是优势,再加上交通便利,小型配套齐,学校也不错,指看着跑赢大盘可能性不大,但到如今为行也没输。
6、那我欠好定见,仍是先看白果的贷款吧。更好不卖了房持币,如今是行情不太好,但事实是全国 *** 啊,北京房价下跌的可能性几乎没有,不然其他城市就更没自信心了。并且北京是全国独一一个到如今没有零丁政策的, *** 手中的筹码太多了,随意抛出哪个都够 *** 的。所以假设是如今不买也更好不卖,没需要冒风险。
仅供参考。
二
Q:
我想投资一样工具朝海的房子,整体预算250到400万(含贷款150到200万),一居或两居,非地下室。房龄更好20年内,不强肄业区(有学区或学区前景有利于升值更好,如荣丰2008)区位五环或四环内更好,保值增值为目标(期看不跑输大盘)。请问有什么选举?
A:
1、那是突发奇想吧?觉得完全不懂房子似的,所以仍是再考虑一下比力好,炒房有风险,进市须隆重。
2、北京的房价比力贵,400万的一般也就是买到自住为主的,学区房的话就是更便宜的占坑儿房,溢价更高的那种。工具城全数都是学区房,溢价30%起,那总价的一般40%以上的居多。
考虑好吧,荣丰那种的就是地道占坑儿房,是北京最晚成为学区房的,溢价也更高。自己是小公寓,假设不是学区,那升值率排西城倒数。
一般来说投资品都是最早进手的赚大钱,中间儿的饮汤,来晚了的那就看命运了。明年是北京有史以来的进学更高峰,所以如今的溢价才高。而2025年之后就是低谷期了,溢价部门能否会遭到影响说欠好。所以考虑好了再往赌,没人敢包管接盘后的保值增值。当然能否跑输既看供需也看政策,供需的大趋向是必定随生齿削减而降低的,假设中心鼓舞炒做学区房的话就没问题,赌一把尝尝吧。
3、所以考虑好吧,海淀大部门是学区房,那预算的溢价也不低。向阳不是学区房的多,但那预算也买不到投资房,根本都是凑合自住的。400万的两居还得房龄新,那升值要能好才出鬼了呢?有那捡漏儿的时机都轮不到我,中介本身就收了,北京的有钱人多,400万实的不算太大的巨款。
所以再考虑一下吧,炒房有风险,钱少还来的晚了却非得往里冲,那就更得考虑好风险了。
仅供参考。
三
Q:
我来自南方,本地已经没有购房资格,如今北京工做能够有资格。未来可能还回南方,用小孩名义再买房,所以在北京投进有限。方案300多的小点的房子。似乎潘家园四周较低。在考虑弘善家园。那个小区怎么样,周边的武圣、华威又若何?或者有其他的选举吗?三环四周的老旧多层在将来有没有可能解冻拆迁重建?
A:
1、不消似乎,从东南三环到南三环沿线的价格就是低,所以喊“南三北五”,也就是南三环的房价走势低于北五环的。
2、弘善家园,典型的自住小区。以崇文区的安设房为主,前门外的拆迁户占大都,还有一部门本地十里河的回迁房。那种小区自住挺好,交通便利,各类根底配套也全,老北京的气氛深挚,经济实惠。买下了自住为主吧,投资的话再考虑一下,价格低自有低的事理。
武圣华威也都差不多,长幼区居多,经济实惠,自住挺好的。其他没什么,同板块的投资性都根本类似。
3、我欠好选举,自住房凭本身的爱好抉择为好。
4、解冻?没冻结啊,北京五环内很难再拆迁,都是以庇护为主。除非是到达平安D级,也就是其实没有庇护价值的才考虑原址重建。但那谁也说欠好周期,除了平安方面,也得看原产权单元的配资情状,情愿出钱的才有可能更早重建。
仅供参考。
四
Q:
方案近期在西城买套房,手中目前现金可能200万,家里还有两套房子待售(65万、130万),估量从家人告贷筹措可能能够小一百万。方案孩子上学为主用,目前户口是西城集体户(丰富),首房首贷。家中俩娃,老迈明年一年级,老二目前刚3岁。
看了广外、陶然亭等几套房子,方案是买一套600万摆布的两室,白果带娃上学栖身(腿脚欠好,选楼层较低或有电梯)。单元要求买了房就要迁出集体户,同事定见等孩子上学后再买,如许可可能率分到华嘉或者北小涭水河分校。鉴于听阐明年进学人数剧增,有点苍茫,期看能得到您的指点。期看能在北京安个家。
A:
1、上学后再买,意思是用政保是吧?那那得看本身了,各单元的政策差别。华嘉和涭水河固然通俗,但事实是金融街学区,小升初的时候或许占优势。假设确定是用政保,那再买学区房都没什么意义了,用不上学位也就没需要承担挺高的学区溢价了。
假设是有政保但不想用,那就别考虑广外了,以陶白为主吧。事实曲升校多,和金融街的普小比拟能够说各有优势。广外的优势就是单价低,能用相对低的成本占学籍,或者兼顾自住。但广外的溢价率其实不低,和陶白没区别。
2、明年进学儿童必定多,算是更高峰,但剧增应该不至于,比本年多些罢了。但如今学区房的溢价也高,栖身的性价比就降低了。别的已经是立即元旦了,5月份就必需买房迁户胜利。而那家里还得卖房,那来得及吗?算算时间,别耽搁了信息摘集。
3、所以仍是先确定卖房的周期吧,假设是不再贷款,全款买房的话好办,选房快的话有一个多月就够。贷款的话说不太好,就算银行额度足也得多加一个月的周期。关键是卖房得来得及啊,别弄的时间太严重。别的就是确定好能否用政保,用的话就一般不料见再买学区房了,不划算。
仅供参考。
五
Q:
我如今有德胜学区的一居室,市场价可能700,和顺义别墅区的一套四所房子,市场价可能1500,两处房产。家里俩娃,户口如今都落在德胜的斗室子上面,老迈已经上初中初二,老二23年9月上小学。如今租住在老迈学校周边,我的构想是等老二上了小学以后,就把德胜的一居室出卖,在德胜四周买一个能够栖身的三居室,总价可能1000。不想再贷款,因为如今经济也不是特殊不变,就想卖了学区房再加上手头的300,顺义的房子暂时不动,阿谁房子租金和房贷根本能相抵。不晓得设法能否准确。
我家先生的设法是,如今德胜的学区房降价比力凶猛,想等等看房价格能不克不及上涨,再出手。可是我不想再租房子住了,已经租房子租了8年了,换了好几个处所栖身,找房子移家太累了。如今我看了民族园9号的房子,缺点是那个小区只要两栋楼房没电梯,没有什么小区情况。长处是南北通透,离德胜比力近,便利以后接送老二。第二个科学南里五区,缺点是离德胜比力远,上下学得过4环主路,小孩儿假设骑自行车上下学有点不平安。长处是南北通透北京之一批老公房,据中介说物业比力好。
目前只看了那两处房子,不知构想能否准确,或者章哥您有更好的设法可否选举?还有一个问题是民族园9号院的房子为什么三居室的均匀单价要比两居室的单价贵那么多,不是说总价高单价低吗,那小区总价高单价更高。
A:
1、德胜占坑儿房和顺义别墅,两种都挺极端的产物。一个是典型的上学用的,一个是典型的自住用的。
明后年都是顶峰期,德胜又是勤学区,情愿赌2025年不再出区的家长也很多呢,所以我觉得没什么继续下降的可能。就算是到了低谷期,以德胜的资本也应该比其他通俗学区强。甭焦急,等孩子上了学看行情吧。
别墅想好了,那种产物就是自住消费为主,从投资角度其实不占优。到目前为行,全北京的别墅都是不断走弱20年的,很难说能逆转趋向。所以假设能自住更好,不自住的话意义不是很大。
2、民族园,地震局的房吧,必定巩固。没电梯无所谓,迟早加拆。那俩小区从投资讲没什么区别,都挺好的。地震局的房龄应该更新点儿,是最初一批福利房。既然离的近就买地震局的呗,庇护的也不会差。
三居的单价比两居高,那我不晓得,估量是小三居,比两居没多出太多面积,公房都是按级别定面积的。多出的一间房估量是朝南的,假设是北向的就不该该贵。或者那三居是边户,多了摘光也有可能价格高。归正假设不是因为楼层的关系,那就必定是户型相对好,那才有贵的理由。房子是用来住的,统一个小区里,越宜居的保值越好。问问中介吧,他们更熟悉。
3、所以如果我的话不盼看德胜能涨几,以不降为原则。会在顶峰期过往之前卖掉,也就是2024年信息摘集之前。别的考虑一下那别墅吧,那种产物放着不住不划算。
仅供参考。
六
Q:
我是春节前看好了和平里的40平500万,然后我想谈到460万全款,没谈妥。然后传闻房价要暴涨我很焦急,今天打德律风业主不接,发信息也没回,我很担忧是不是已经卖了或要涨价。然后我想问一下您觉得价格能否合理?溢价高不高?假设是孩子上完学的话,保值情状若何。目前我们的户籍在顺义,一般多长时间能办好,传说三月份就要注销了,我们怕来不及。
A:
1、今天是大岁首年月一啊,如今才8点半,甭说砍价了,贺年都有点儿早,可能率人家还没起呢。我能理解那心绪,但那焦急也没用啊,等会儿再说吧,先贺年再谈买卖。并且那会儿估量业主都没心绪砍价,够呛能聊的起来。
2、详细价格我不晓得,但节前确实是成交量挺大,那种占坑儿房假设没硬伤的话就都不难卖。本年是进学顶峰期,很多家长都想比及最初一刻才出手,是不是占坑儿房的在节后上涨的可能性都大。
从500砍到460,能够那么砍,但假设是实想砍到不随便。那种事儿一般都别本身谈,先让中介往试探才适宜,给本身留出余地。
3、溢价当然高了,那套房12.5万单价不算贵,可能率楼层户型不太好。看看旁边向阳区的,同等户型的估量也就300万,再高也高不到哪儿往,那中间的就都是学区溢价,至少30%以上。
4、保值情状到时候再说吧,假设也是顶峰期就没问题,要否则那溢价部门就几受点儿影响呗。不外假设是本年上学的话,那就甭考虑那问题了,不耽搁上学才最重要。转户口简单,手续齐全的话当天完事儿,打出充裕来也就几天罢了。三月份不是信息摘集,是传说有的学校会停止摸底,实假不晓得,但必定跟信息摘集不妨,不影响。
5、所以我觉得仍是等会儿先贺年吧,别上来就砍价。试探着聊几句,成交量上涨的事儿人家业主也必定晓得,很难说能在那会儿容许什么。
仅供参考。
七
Q:
我资金190,买哪的房子适宜?是海淀的仍是昌平的?好比苏家坨的老房仍是墨辛庄的新房,哪个更合适我?我30岁未婚,下层码农的工做不太不变了,期看买到升值高的,操行好的两居室即可,如许就不消置换了。或者未来能够用租金来还月供,我再往租房。关于学区的要求不是太大,能做到中等以上即可。
A:
1、那要求够高的,一个学区中等以上就欠好办了。北京的学区房根本上都400万起,还都是占坑儿房,不成能有操行高的两居室。那190万再减往税费,还不想多贷款,买不到什么。
2、我觉得仍是再多考虑一下吧,期看值太高了不现实。那预算根本就是自住为主的,逃求投资就必定有赌的成分,学区则是不成能买到适宜的。
苏家坨的房子用来占海淀学籍更适宜,300多万就能买到小两居。但那算不了中等以上,就算是海淀给撑持都够呛。但那里也是有学区溢价的,假设是还没成婚就不是太适宜了,栖身的性价比低于昌平的。
3、那就以新房为主吧,必定比二手的栖身体验好。能否能升值高就看命运了,那没人能包管。其他的没什么定见。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号,有房产相关问题能够向我发问。