北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
目前北京像素（北区）5.48米层高的两居一套，无贷款，房本夫妻两边名字，估量也就值200万不到，已出租。常营万象新天一套南向两居，老婆一人名字，贷款余额200万，月供10000+，目前是孩子爷爷奶奶在住，根本不会动。
右安门内西街老破小一居“占坑房”一套（预估如今500万不到？）我一人的名字，贷款余额40万，是在2019年购进。老迈2021年已进学，老二2024年进学，在老迈进学时就已换租至白纸坊大三居，目前夫妻+孩子+岳父母同住，占坑房已出租。请问：
1、目前手中现金仅有150万+税费预备20万，但已无资格，白果们年龄都超越70，也很难接力贷了吧？想买房能否只要离婚后，满三年才气再买？
2、假设需要期待，如今离婚等2026岁首年月有资格后，该若何操做？目标区域仍是常营万象新天、苹果派（之一套房子是像素，住了十年，熟悉四周情况）。
计划一：看了您的一些文字，觉得2025顶峰期已过，考虑溢价及将来进学人数大幅降低，南北学区差别越拉越大....就等着2024年老二进学后，就挠紧卖掉。然后持币，比及2026年后，跟手中现金合并，全款购进万象新天二居（或贷款购进三居，考虑到十年后，白果需要赐顾帮衬，就自住为主了）；
计划二：卖掉北京像素，比及2026年，合并资金后，再加少量贷款购进一居（老婆倾向于卖掉像素，因为情况越来越差，很担忧像素房价越来越低）；
计划三：现有三套房产都不动，仅靠现金+离婚后首贷资格贷款，牵强购进一居（资金不敷的情状下，很有可能就是两限房）？
特殊是最初一个计划，那些年资金也是陆陆续续到位的，套数多但是每套面积都不大，但我总觉得分离着好些，一个是家中变故，能够出卖一套应急，不至于对生活形成太大影响；一个是总想着等本身老了，给俩儿子一人留一套，本身住一套，还能有一套租金用于生活。
比力杂乱，请您解惑，或有更好的设置装备摆设计划。
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A：
1、70岁，理论上是不克不及接力贷了，但如今银行的钱多额度足，传说是有银行能办。问问中介吧，他们熟悉各银行政策。既然家庭名下两套普宅，那就算离婚也是三年后了。
2、若何操做？那就比及2026再说呗，别操做了，没需要卖了等三年，谁说得好什么行情啊？常营挺好的，大大都都不落后，苹果派算升值好的，万象新天也不错。
3、一般不料见持币期待。过了顶峰期也未必是间接降价，涨的慢的可能性更大。台湾的那种趋向是最典型的，生齿削减了并没下跌，而是和非学区房比拟涨的慢点儿罢了，好几年才降低的溢价率。北京的生齿是降的快了点儿，但也未必明显下降，犯不上冒风险。
4、北京像素，升值固然慢，但租金仍是划算的啊，和银行利钱差不多吧？近期又降了吗？一般不会降低几，有租售比支持着呢，只要房租不降，那房价就不会降什么了。那种产物是不料见持久持有，但更多的因为政策，假设没有房产税的锐意打压，不会有零丁降价的可能。我觉得至少那一两年不会，全国 *** 期间，没需要再冲击公寓。
5、两限房，指草房的那几个吗？也行，那里属于保障房里不错的板块了，比预期强的多。规模大就是优势，再加上交通便利，小型配套齐，学校也不错，指看着跑赢大盘可能性不大，但到如今为行也没输。
6、那我欠好定见，仍是先看白果的贷款吧。更好不卖了房持币，如今是行情不太好，但事实是全国 *** 啊，北京房价下跌的可能性几乎没有，不然其他城市就更没自信心了。并且北京是全国独一一个到如今没有零丁政策的， *** 手中的筹码太多了，随意抛出哪个都够 *** 的。所以假设是如今不买也更好不卖，没需要冒风险。
仅供参考。
二
Q:
我想投资一样工具朝海的房子，整体预算250到400万（含贷款150到200万），一居或两居，非地下室。房龄更好20年内，不强肄业区（有学区或学区前景有利于升值更好，如荣丰2008）区位五环或四环内更好，保值增值为目标（期看不跑输大盘）。请问有什么选举？
A：
1、那是突发奇想吧？觉得完全不懂房子似的，所以仍是再考虑一下比力好，炒房有风险，进市须隆重。
2、北京的房价比力贵，400万的一般也就是买到自住为主的，学区房的话就是更便宜的占坑儿房，溢价更高的那种。工具城全数都是学区房，溢价30%起，那总价的一般40%以上的居多。
考虑好吧，荣丰那种的就是地道占坑儿房，是北京最晚成为学区房的，溢价也更高。自己是小公寓，假设不是学区，那升值率排西城倒数。
一般来说投资品都是最早进手的赚大钱，中间儿的饮汤，来晚了的那就看命运了。明年是北京有史以来的进学更高峰，所以如今的溢价才高。而2025年之后就是低谷期了，溢价部门能否会遭到影响说欠好。所以考虑好了再往赌，没人敢包管接盘后的保值增值。当然能否跑输既看供需也看政策，供需的大趋向是必定随生齿削减而降低的，假设中心鼓舞炒做学区房的话就没问题，赌一把尝尝吧。
3、所以考虑好吧，海淀大部门是学区房，那预算的溢价也不低。向阳不是学区房的多，但那预算也买不到投资房，根本都是凑合自住的。400万的两居还得房龄新，那升值要能好才出鬼了呢？有那捡漏儿的时机都轮不到我，中介本身就收了，北京的有钱人多，400万实的不算太大的巨款。
所以再考虑一下吧，炒房有风险，钱少还来的晚了却非得往里冲，那就更得考虑好风险了。
仅供参考。
三
Q:
我来自南方，本地已经没有购房资格，如今北京工做能够有资格。未来可能还回南方，用小孩名义再买房，所以在北京投进有限。方案300多的小点的房子。似乎潘家园四周较低。在考虑弘善家园。那个小区怎么样，周边的武圣、华威又若何？或者有其他的选举吗？三环四周的老旧多层在将来有没有可能解冻拆迁重建？
A：
1、不消似乎，从东南三环到南三环沿线的价格就是低，所以喊“南三北五”，也就是南三环的房价走势低于北五环的。
2、弘善家园，典型的自住小区。以崇文区的安设房为主，前门外的拆迁户占大都，还有一部门本地十里河的回迁房。那种小区自住挺好，交通便利，各类根底配套也全，老北京的气氛深挚，经济实惠。买下了自住为主吧，投资的话再考虑一下，价格低自有低的事理。
武圣华威也都差不多，长幼区居多，经济实惠，自住挺好的。其他没什么，同板块的投资性都根本类似。
3、我欠好选举，自住房凭本身的爱好抉择为好。
4、解冻？没冻结啊，北京五环内很难再拆迁，都是以庇护为主。除非是到达平安D级，也就是其实没有庇护价值的才考虑原址重建。但那谁也说欠好周期，除了平安方面，也得看原产权单元的配资情状，情愿出钱的才有可能更早重建。
仅供参考。
四
Q:
方案近期在西城买套房，手中目前现金可能200万，家里还有两套房子待售（65万、130万），估量从家人告贷筹措可能能够小一百万。方案孩子上学为主用，目前户口是西城集体户（丰富），首房首贷。家中俩娃，老迈明年一年级，老二目前刚3岁。
看了广外、陶然亭等几套房子，方案是买一套600万摆布的两室，白果带娃上学栖身（腿脚欠好，选楼层较低或有电梯）。单元要求买了房就要迁出集体户，同事定见等孩子上学后再买，如许可可能率分到华嘉或者北小涭水河分校。鉴于听阐明年进学人数剧增，有点苍茫，期看能得到您的指点。期看能在北京安个家。
A：
1、上学后再买，意思是用政保是吧？那那得看本身了，各单元的政策差别。华嘉和涭水河固然通俗，但事实是金融街学区，小升初的时候或许占优势。假设确定是用政保，那再买学区房都没什么意义了，用不上学位也就没需要承担挺高的学区溢价了。
假设是有政保但不想用，那就别考虑广外了，以陶白为主吧。事实曲升校多，和金融街的普小比拟能够说各有优势。广外的优势就是单价低，能用相对低的成本占学籍，或者兼顾自住。但广外的溢价率其实不低，和陶白没区别。
2、明年进学儿童必定多，算是更高峰，但剧增应该不至于，比本年多些罢了。但如今学区房的溢价也高，栖身的性价比就降低了。别的已经是立即元旦了，5月份就必需买房迁户胜利。而那家里还得卖房，那来得及吗？算算时间，别耽搁了信息摘集。
3、所以仍是先确定卖房的周期吧，假设是不再贷款，全款买房的话好办，选房快的话有一个多月就够。贷款的话说不太好，就算银行额度足也得多加一个月的周期。关键是卖房得来得及啊，别弄的时间太严重。别的就是确定好能否用政保，用的话就一般不料见再买学区房了，不划算。
仅供参考。
五
Q:
我如今有德胜学区的一居室，市场价可能700，和顺义别墅区的一套四所房子，市场价可能1500，两处房产。家里俩娃，户口如今都落在德胜的斗室子上面，老迈已经上初中初二，老二23年9月上小学。如今租住在老迈学校周边，我的构想是等老二上了小学以后，就把德胜的一居室出卖，在德胜四周买一个能够栖身的三居室，总价可能1000。不想再贷款，因为如今经济也不是特殊不变，就想卖了学区房再加上手头的300，顺义的房子暂时不动，阿谁房子租金和房贷根本能相抵。不晓得设法能否准确。
我家先生的设法是，如今德胜的学区房降价比力凶猛，想等等看房价格能不克不及上涨，再出手。可是我不想再租房子住了，已经租房子租了8年了，换了好几个处所栖身，找房子移家太累了。如今我看了民族园9号的房子，缺点是那个小区只要两栋楼房没电梯，没有什么小区情况。长处是南北通透，离德胜比力近，便利以后接送老二。第二个科学南里五区，缺点是离德胜比力远，上下学得过4环主路，小孩儿假设骑自行车上下学有点不平安。长处是南北通透北京之一批老公房，据中介说物业比力好。
目前只看了那两处房子，不知构想能否准确，或者章哥您有更好的设法可否选举？还有一个问题是民族园9号院的房子为什么三居室的均匀单价要比两居室的单价贵那么多，不是说总价高单价低吗，那小区总价高单价更高。
A：
1、德胜占坑儿房和顺义别墅，两种都挺极端的产物。一个是典型的上学用的，一个是典型的自住用的。
明后年都是顶峰期，德胜又是勤学区，情愿赌2025年不再出区的家长也很多呢，所以我觉得没什么继续下降的可能。就算是到了低谷期，以德胜的资本也应该比其他通俗学区强。甭焦急，等孩子上了学看行情吧。
别墅想好了，那种产物就是自住消费为主，从投资角度其实不占优。到目前为行，全北京的别墅都是不断走弱20年的，很难说能逆转趋向。所以假设能自住更好，不自住的话意义不是很大。
2、民族园，地震局的房吧，必定巩固。没电梯无所谓，迟早加拆。那俩小区从投资讲没什么区别，都挺好的。地震局的房龄应该更新点儿，是最初一批福利房。既然离的近就买地震局的呗，庇护的也不会差。
三居的单价比两居高，那我不晓得，估量是小三居，比两居没多出太多面积，公房都是按级别定面积的。多出的一间房估量是朝南的，假设是北向的就不该该贵。或者那三居是边户，多了摘光也有可能价格高。归正假设不是因为楼层的关系，那就必定是户型相对好，那才有贵的理由。房子是用来住的，统一个小区里，越宜居的保值越好。问问中介吧，他们更熟悉。
3、所以如果我的话不盼看德胜能涨几，以不降为原则。会在顶峰期过往之前卖掉，也就是2024年信息摘集之前。别的考虑一下那别墅吧，那种产物放着不住不划算。
仅供参考。
六
Q:
我是春节前看好了和平里的40平500万，然后我想谈到460万全款，没谈妥。然后传闻房价要暴涨我很焦急，今天打德律风业主不接，发信息也没回，我很担忧是不是已经卖了或要涨价。然后我想问一下您觉得价格能否合理？溢价高不高？假设是孩子上完学的话，保值情状若何。目前我们的户籍在顺义，一般多长时间能办好，传说三月份就要注销了，我们怕来不及。
A：
1、今天是大岁首年月一啊，如今才8点半，甭说砍价了，贺年都有点儿早，可能率人家还没起呢。我能理解那心绪，但那焦急也没用啊，等会儿再说吧，先贺年再谈买卖。并且那会儿估量业主都没心绪砍价，够呛能聊的起来。
2、详细价格我不晓得，但节前确实是成交量挺大，那种占坑儿房假设没硬伤的话就都不难卖。本年是进学顶峰期，很多家长都想比及最初一刻才出手，是不是占坑儿房的在节后上涨的可能性都大。
从500砍到460，能够那么砍，但假设是实想砍到不随便。那种事儿一般都别本身谈，先让中介往试探才适宜，给本身留出余地。
3、溢价当然高了，那套房12.5万单价不算贵，可能率楼层户型不太好。看看旁边向阳区的，同等户型的估量也就300万，再高也高不到哪儿往，那中间的就都是学区溢价，至少30%以上。
4、保值情状到时候再说吧，假设也是顶峰期就没问题，要否则那溢价部门就几受点儿影响呗。不外假设是本年上学的话，那就甭考虑那问题了，不耽搁上学才最重要。转户口简单，手续齐全的话当天完事儿，打出充裕来也就几天罢了。三月份不是信息摘集，是传说有的学校会停止摸底，实假不晓得，但必定跟信息摘集不妨，不影响。
5、所以我觉得仍是等会儿先贺年吧，别上来就砍价。试探着聊几句，成交量上涨的事儿人家业主也必定晓得，很难说能在那会儿容许什么。
仅供参考。
七
Q:
我资金190，买哪的房子适宜？是海淀的仍是昌平的？好比苏家坨的老房仍是墨辛庄的新房，哪个更合适我？我30岁未婚，下层码农的工做不太不变了，期看买到升值高的，操行好的两居室即可，如许就不消置换了。或者未来能够用租金来还月供，我再往租房。关于学区的要求不是太大，能做到中等以上即可。
A：
1、那要求够高的，一个学区中等以上就欠好办了。北京的学区房根本上都400万起，还都是占坑儿房，不成能有操行高的两居室。那190万再减往税费，还不想多贷款，买不到什么。
2、我觉得仍是再多考虑一下吧，期看值太高了不现实。那预算根本就是自住为主的，逃求投资就必定有赌的成分，学区则是不成能买到适宜的。
苏家坨的房子用来占海淀学籍更适宜，300多万就能买到小两居。但那算不了中等以上，就算是海淀给撑持都够呛。但那里也是有学区溢价的，假设是还没成婚就不是太适宜了，栖身的性价比低于昌平的。
3、那就以新房为主吧，必定比二手的栖身体验好。能否能升值高就看命运了，那没人能包管。其他的没什么定见。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
狂怒之心