北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
单元给处理了北京户口，珠市口东大街上班，资金预备500-600万，买800多万的两室。看2-3环两室的商品房，都上万万了，只能看回迁房，要想离着单元近一点，通勤更好掌握在半小时内。西城太贵了，想考虑东城或向阳，00年以后的房源更好，父母偶尔也过来栖身，暂时没有学区的考虑，七条线四周就能够。
如今不晓得选哪个标的目的区域，如抉择回迁房，请选举几个小区（兴隆都会馨园如何），未来换房，好出手就可。那个预算，七根线，3-4环有适宜的商品房能买到吗？要在哪个标的目的区域买，买商品房仍是买回迁房，现还在纠结中。
A：
1、那不是回迁房和商品房的抉择，而起首是学区房和非学区房的抉择，仍是先考虑那最根底的吧，别太焦急。
2、工具城所有带学位的房子都是学区房，那两年是进学顶峰期，万万以下都是通俗学区房，溢价率30%起，东城的更高些。所以考虑好，800多万等于买到600万以下的栖身体验，那200多万资金闲置，曲到孩子上学才算用得上。别的2025年后就进学儿童明显削减，能否能撑住溢价说欠好，本身揣度。
3、兴隆都会馨园是公寓性量的为主，自住适宜，出租的话租金也算高，保值什么的通俗，不然也不会那价格。未来换房能否好出手看价格，廉价了都好卖。但别期看值太高，单价固然低，但溢价率一点儿也不低。
别的在那种期间，以那预算在工具城也就别纠结什么回迁房了，有点儿属于矫情，现实中能买到住着还行的就不错了。
4、七绺线，能买到还行的商品房，就是没什么学区。那也只能向东啊，7号线四环外才向南呢。
5、总之我觉得纠结什么回迁房和商品房没意义，那是让中介给套路了吧？用没需要的选项来洗脑，常规的营销手段。仍是别太听忽悠吧，连结独立根究。
展开全文
仅供参考。
二
Q:
我海淀户口，老公京外户口，我在国企刚工做一年，公积金每月总共2K摆布（目前年薪税前14W摆布），工做在北四环惠新西街北口。老公务业编编外也是2K摆布（但他之前在上海工做4年公积金积存可能有10W，他如今单元据说贷款能贷到120W摆布，目前年薪可能税前12W摆布），工做在国贸，明年单元迁往大兴五福堂。
购房要求：靠近市区，利用住房，房龄和学区（别太远有学上就行）不是特殊在意。总价300W摆布，能凑齐100W摆布的首付，月供1W摆布。目前看上了蒲黄榆刘家窑一带，刘家窑南里有良多300W摆布的二室，想征询值不值得买。
A：
1、公积金贷120没问题。但假设是首付100万，买不到总价300万的房，无论怎么贷款。因为北京的更低首付比例是35%，100万用足额度也不外是285万。并且那是新房，贷款额度相对高。而假设是二手房的话，100万先要留出10万摆布税费，还剩90万，那最多也就能买200万多点的房子了。
假定总价220万吧，银行评估一般打九折，然后再放贷65%。220*0.9*0.65=128万，128+90=218万，所以总价也就是220万摆布。因而你们那种情状也就是贷满公积金，就算税费另计，根本也就是220万了。
2、刘家窑蒲黄榆一带都属于南三环，自住为主的居多。板块的优势就是离市区近，交通便利。优势是财产相对少，欠缺大型配套，所以升值在那些年比北部略弱，也就有了南三北五的说法，意思是南三环的升值不如北五环。所以假设能买到就是自住为主，自住挺值的，其他的期看值别太高。
3、那个首付不太好买在市区，哪个板块都欠好选。假设是实确实定单元移到五福堂，那痛快往大兴看看吧，相对抉择余地更大些。
仅供参考。
三
Q:
有通州果场地铁旁非电梯房高层92平米，355万摆布。想出卖，又有点不甜心。不晓得通州限购能不克不及松绑？会不会涨价？并且昔时价格相当的回龙看等地如今远高于那个价格，总觉得那个价格不合理。
A：
1、果场地铁旁边，新华联家园？不到4万一平，是不太高的价格。不甜心那就再等等呗，看看救市的效果，到明年春天也就有谜底了。
2、有可能松绑，但未必有多大的拉动感化。那里有个悖论不太好处理，就是之所以限购，就是因为想买的人多，怕形成夺购，更怕暴涨狂跌。那假设铺开限购该怎么阐明呢？是让各人来接盘呢，仍是不那么受逃捧了？怎么都不太好说吧。
以其他处所的铺开限购之后都是热闹一阵子，然后仍是那样儿。看看台湖和马驹桥吧，铺开限购了，出格是马驹桥，看看能否补涨？够呛，没有现实的利好支持的话，光是一个政策没多大用，热渡过了。
3、也没什么不合理的，存期近合理。回龙看就是因为离海淀近，码农们撑住了房价呗。学校功效都不错，码农子弟再努勤奋都快考成学区房了。觉得不合理就比及明年春天看，应该有放水后的效果。
仅供参考。
四
Q:
因为孩子上学，买了海淀皂君东里的老房子，不到六十平，明年孩子小升初完了，很大可能不在片区上中学。想等学校定下来卖掉皂君东里那套，在学校四周租房住，然后到向阳那边买一套租售比高，户型好一点的房子出租。有同事刚在向阳南新园买了一套90平米的三居，户型还不错，470万，天文位置也能够，觉得挺不错。本身在海淀偏僻一点的处所还有一套房子出租，公房不克不及买卖，能落户。
以下问题期看得到您的搀扶帮助和回答：
1、孩子小升初完后从海淀老破小换到向阳设法能否可行？
2、南新园的房子怎么样？
3、450-500w价位的向阳房子，租售比高一点的小区能否选举下，更好是正规两居，房龄95年以后的也能够，但交通和配套成熟一点。
A：
1、假设是我的话就趁着进学顶峰期换了。海淀的学区房溢价率根本都是30%，同样500万所房子，在向阳能租7000摆布，海淀的估量也就5000，差出的就是溢价，相当于在海淀得到300多万的栖身体验，我觉得不划算。过两年就是进学低谷期了，能否会影响溢价看本身的揣度了。
2、南新园，昔时的康居小区，量量挺好，就是老了点儿罢了。塔楼不太好选户型，板楼还行。那就是通俗长幼区，没什么特殊的，自住为主。租金估量不低，海淀均匀值。优势是交通便利，配套全。优势是地段儿通俗，向阳南部那些年的升值略落后于北部。时间短了无所谓，岁首儿多了有可能会差一些。但那就是好坏势转换，假设升值好就不是那价格了，所以自住挺适宜，经济实惠。
3、正规两居，一般都得90平摆布，500万之内，那单价就是在5万多点儿。95年之后的，商品房为主，交通配套成熟租金高。不太好找，那要求高了点儿。那就在南新园看吧，其他地段儿不太好买到。
那好坏势是能够互相转换的，看本身重视什么了。假设升值好就不是那价格了，所以自住挺适宜，经济实惠。
仅供参考。
五
Q:
2023幼升小，二套房，首付300以内，月还贷才能8500摆布，中介说可贷140万，如许总价450摆布，那么推算能否准确？考虑教导资本平衡，原诡计在东城永外考虑老破小，但响应国度“房子是用来住的”号召，加之工做地在海淀航天桥四周，能否仍是应该考虑海淀二手房？假设在海淀，航天桥四周的北洼路、定慧寺、八里庄、五路居，哪里教导资本相对好些，选举买哪里的房子？
A：
1、推算不太准确，因为300+140=440，到不了450。并且300还包罗税费吧，那就连440都到不了了。一般税费4%以上，要预留出20万吧，所以估量也就420万总价。
2、响应国度“房子是用来住的”号召，那话茬儿让我都没法接。实如果用来住的还考虑什么学区啊？本身相信就行吧。
3、学区其实不消选举，那预算仍是看能买到哪儿的房吧，能买到就已经很不错了，几乎买不到什么，可能率都是有硬伤的，地下室的可能性更大。上学没问题，但活动性欠好，出手的时候欠好卖。
4、其他我实欠好说什么，国度号召的事儿欠好违犯，就看那些房能否合适自住吧。别的提醒一点，海淀的学区房实的只是个敲门砖，各类鸡娃才是重点。假设实的连月供都不是太宽裕的话，那除非是天牛娃，不然学区房的感化发扬的就不大了。
仅供参考。
六
Q:
我们是平谷人，在海淀区工做，租房住。如今是孩子面对上学，假设租房上学的话就是派位，明年都说是孩子多，可能率不会有太好的抉择。所以我们面对两难，假设卖掉马坊房子的话能收回接近200万，但因为不断租房所以没什么积存，首付也就是270万+二套商贷，能买450万的房。
在海淀只能买五环外的清河老房，而马坊的房子刚买了没几年，很宜居。所以很是纠结，请问您觉得那么换房值不值？能否应该置换？
A：
1、 我也觉得纠结，实欠好定见。
2、马坊是汇景湾的仍是新华联慧谷啊？都没几年房龄，恰是最宜居的时候，如果我也舍不得。能收回200万，那怎么也得价值300万吧，大三居，换一个海淀中等学区的老破小，搁谁都别扭。
3、不外话也说回来，房子是用来住的。那假设是留着马坊的，实能持久栖身吗？出格是要在海淀上学，恐怕连节假日以至冷暑假都未必有几时间回往。低年级或许还行，三四年级之后就选了，未必有那时间和心绪。
并且考虑好，假设是因为海淀租房而招致积存不多，那假设未来加上补习费用的话，有可能会更严重的。
4、所以我定见算算上学后的各项开销吧，如今估量贷款也在百十万，二次贷款五环外是150万，应该差不太多。那所差的就是个租金，别的增加的是进修费，看看能否有压力，然后再决定能否置换。换过来的话是节约个租房费用，其他的没什么。
仅供参考。
七
Q:
我们是如今住在牛街，孩子后年上学，但是那房子其实太小太破，所以我想要不换到大兴西红门。刚看了新房说是四中和黄城根都要落户了，也都是西城的分校。如今是橡树湾在卖，62000还能优惠，拿我们那套老破小换一套两居室还有丰裕。如今就是不晓得值不值得赌一把那学校？
A：
1、四中和黄城根刚签约吧，那建立周期怎么也得两年，能确保后年开学吗？不外倒也无所谓，就算是开不了学也就调剂一年，建成了就回来上学了。那也征询好吧，免得到时候费事。
2、能否值得赌一把，我觉得没什么可赌的，因为有先例能够参考，看看房山长阳的就行了。也是黄城根+四中，已经运行十年了，功效什么的还行，在郊区中算是不错的。印象中四中房山的普高率是60%多，高考一本率是50%摆布吧，放到北京算中等。大兴的应该也跟那差不多，不会弱，但也别期看值太高。
3、6.2万，还行吧，谈不上多贵。不外我对新楼盘不熟，那仍是征询电商们吧，网上良多点评的呢，都比我专业。不外房子是用来住的，为了提拔栖身体验就换吧，谈不上赌不赌的。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。