一、案情简介
2020年6月，北京市居民甲（买受人）与乙（出卖人）签定《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），两边约定：甲购置乙名下位于门头沟区xx室第小区xx号房屋（面积80平方米，其上已设定抵押，以下简称“案涉房屋”），成交价格为469万元，甲预先缴纳定金90万元（签定合同当天付出10万元，10月1日付出80万元），甲通过贷款体例付出80万元，网签当日付出20万元、过户后当天付出279万元；乙应于网签之前或2020年10月11日前打点完案涉房屋的提早还款及抵押注销登记手续；两边应于2020年10月15日前或网签之后3日内配合前去甲申请贷款银行打点贷款签约等相关手续；任何一方过期履行本协议约定的，每过期一日，违约方应按日计算向守约方付出房屋交易总价万分之五的过期违约金；乙若呈现过期履行本协议约定的义务超越十五日、产权证明文件或手续不实在招致甲无法获得房屋所有权、回绝将交易房屋出卖或者私行进步房屋交易总价、将案涉房屋出卖给第三方等情形之一的，构成底子违约，甲有权去除《房屋买卖合同》，并要求乙在底子违约情形发作之日起十五日内，按房屋交易总价的20%付出违约金；甲若呈现过期履行本填补协议约定的义务超越十五日、回绝购置交易房屋等情形之一的，构成底子违约，乙有权去除《房屋买卖合同》，并要求甲在底子违约情形发作之日十五日内，按房屋交易总价的20%付出违约金。
上述房屋买卖合同签定当天，甲向乙付出定金10万元，向中介公司付出居间费7万元。2020年7月3日，甲向乙付出定金80万元。2020年8月3日，甲、乙配合前去打点网签手续，因案涉房屋未去除抵押，未打点胜利。当日，甲、乙签定《填补协议》，约定：（1）甲乙两边共同打点网签，银行评估，银行贷款手续。（2）乙最晚于2020年9月24日之前完成解押手续，解押后5日内完成过户手续，甲承担解押相关收费最多2.7万元整，超出部门由乙承担……。《填补协议》签定后，甲付出房屋评估费500元，公证费420元，乙未根据担保公司要求调取有关素材和贷款银行面签，上述协议并未现实履行。2020年8月19日，甲、乙微信中附和填补协议不再履行。尔后，两边因案涉房屋的网签、去除抵押等事宜未达成一致，《房屋买卖合同》未陆续履行。
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2020年12月，甲向人民法院申请诉前财富保全（收入保全申请费5000元）后，提起民事诉讼，恳求人民法院判令：（1）去除甲、乙于2020年6月签订的《房屋买卖合同》及2020年8月3日签订的《填补协议》；（2）乙双倍返还定金180万元；（3）乙补偿居间代办署理费7万元、房屋评估费500元、公证费420元、保全费5000元。乙向一审法院反诉恳求判令：（1）甲陆续履行《房屋买卖合同》；（2）甲自2020年10月25日起至现实履行之日行，根据日万分之五项原则付出违约金。
二、法令问题/争议焦点
1、存量房交易中的高额定金能否适用定金罚则？
2、定金罚则与补偿缺失恳求能否同时适用？
三、裁判看点/裁判要旨
一审法院认为：甲乙两边于2020年6月签定的《房屋买卖合同》系两边实在意思表达，且不违背法令、行政律例强逼性规定，应属有效的合同；8月3日两边订立的《填补协议》系对《房屋买卖合同》的填补，但该协议因两边在微信聊天及通话中，明白表达去除，故已经两边协商一致去除；《填补协议》去除后，两边均应按已签定的《房屋买卖合同》约定全面履行本身的义务；乙未打点抵押注销的登记手续，且颠末甲一方屡次催告，曲至甲提告状讼，仍未打点抵押注销登记手续，构成违约；从实现合同目标，促进交易开展的角度动身，乙应当打点提早还款，登记抵押注销。综上，乙未履行去除抵押注销登记手续，甲享有合同去除权，甲已付出定金90万元，根据定金罚则，收受定金一方不履行合同的，应当双倍返还定金；因双倍返还定金属于承担违约责任的体例之一，在甲没有证据证明上述违约责任不敷以填补其缺失的情状下，要求乙补偿其付出的居间代办署理费、公证费、评估费、保全费的诉讼恳求，该院不予撑持。乙反诉要求陆续履行合同，在该院送达告状状副本之后，甲明白表达回绝陆续履行，故其要求陆续履行合同欠缺根据。随后，一审法院判决：（1）去除甲乙两边签定的《房屋买卖合同》及《填补协议》；（2）乙于判决生效之日起十五日内返还甲定金180万元；（3）驳回甲的其他诉讼恳求；（4）驳回乙的全数反诉恳求。乙不平，提起上诉。
二审院认为，乙在合同约定的时间未完成案涉房屋提早还款及抵押注销登记手续，招致两边房屋买卖的交易目标无法实现，已构成违约，应承担违约责任，一审法院判决于法有据，并没有不妥。随后，二审法院判决：驳回上诉，庇护原判。乙仍不平，申请再审。再审法院裁定：驳回乙的再审申请。
四、律师评析
1、定金罚则及其适用前提
根据《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条之规定，定金是做为债权之担保而由债务人向债权人做出的给付，属于金钱担保的范围。定金罚则的适用需要称心以下前提：
（1）定金已现实交付。《民法典》第五百八十六条之一款明白规定，定金合同自现实交付定金时成立。据此，只要当事人已经现实交付定金的情形下，方可适用定金罚则。但需要重视的是，《民法典》第五百八十六条第二款对定金数额做出了限造，即定金数额不得超越主合同标的额的20%，超越部门不产生定金效劳。
（2）当事人存在违约行为。定金的功用是关于合统一方因对方违约形成的缺失予以填补，是违约责任的特殊表示形式。由此可见，定金罚则做为当事人承担违约责任的体例之一，应以违约行为的存在为前提。
（3）当事人的违约行为构成底子违约。根据《民法典》第五百八十七条之规定，定金罚则的适用以“一方不履行债务或者履行债务不契合约定，以致不克不及实现合同目标”为前提，即当事人的违约行为需构成底子违约。但需要重视的是，在《民法典》施行之前，我国《合同法》和《担保法》中并未规定定金罚则的适用应以一方当事人底子违约为前提，《民法典》的上述规定吸收了《更高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的阐明》之一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，以致合同目标不克不及实现，能够适用定金罚则”的规定，进步了定金罚则适用的前提。
本案中，乙违背合同约定未打点抵押注销的登记手续，招致甲方签定房屋买卖合同的目标（即获得房屋的所有权）无法实现。在甲方已根据合同约定交付定金，且定金数额未超越法定限额的情形下，法院断定乙方双倍返还契合法令规定。
2、定金与补偿缺失之间的关系
根据我国《民法典》的规定，定金和补偿缺失都是合同当事人承担违约责任的体例，其目标都是为了填补一方当事人因对方违约而形成的缺失。但定金做为违约责任的特殊表示形式，其不以缺失的现实存在为前提，即当事人主张定金罚则时，仅需证明存在违约行为即可，无需证明缺失能否存在及缺失的数额。因而，《民法典》第五百八十八条第二款明白规定，定金不敷以填补一方违约形成的缺失的，对方能够恳求补偿超越定金数额的缺失。即定金和补偿缺失能够同时适用。
本案中，甲方固然可以同时主张定金和补偿缺失，但因为其未供给证据证明定金罚则的适用不敷以填补乙方违约给其形成的缺失，其补偿缺失的主张未能得到法院撑持。
五、律师定见
鉴于定金罚则的适用无需证明缺失的存在和数额，举证难度较小，因而，买卖两边在签定房屋买卖合同时均应重视定金条目和定金罚则的约定。出格是关于买方而言，假设关于拟购置房屋有较强购置意愿，为避免对方违约，在通过不动产注销信息查询等体例全面领会拟购房屋产权情况的根底上，可通过进步定金数额，以增加对方违约成本的体例，确保交易顺利完成。即便对方违约，也可通过适用定金罚则得到必然的经济抵偿，在定金不敷以填补所遭受缺失时，还能够同时主张补偿超越定金数额的缺失。
参考案例：北京市之一中级人民法院民事判决书（2021）京01民末7466号；北京市高级人民法院民事裁定书（2022）京民申1428号。
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