2022年：中国楼市构造反转的分界元年，重新房市场转向存量房市场

继续一年多的房地产深情调整至今看不到有反转的迹象。楼市日复一日的疲软现状，足以将群众的美妙期盼消磨殆尽。在本年的行情即将滑向起点时，回首市场，不论是唱多者仍是看空者都发现一个切当无疑的事实：房地产市场新房成交不成逆转的式微和二手房市场异乎通俗的强势。那此中显示的信号很耐人民味。

冰火两重天的新房二手房成交场面

国度统计局发布的最新数据，2022年1—9月份，全国商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，此中室第销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，此中室第销售额下降28.6%。考虑到“金九银十”的楼市并未如预期般雄起，疫情再度频频又非分特别折腾人，四时度的成交不会有戏剧性反转。本年新房市场两位数的销售跌幅根本是最末定论。

在本年新房市场创汗青性大跌笔录的同时，二手房却一反常态的强势兴起。固化多年的市场主次大有强弱易位的苗头。

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在最新四年的新房和二手房年度成交均线上，本年的新房销售表示为近几年最差，各月商品新房销售曲线均被牢牢压制，毫无起色。而二手房成交却呈现趋向逆转信号。上半年，二手房和新房均处于深情下跌中。但从下半年起头，二手房月度成交明显走强，销售量同比超越2021年，接近2019、2020年月度均匀程度。

从全国各线城市新房和二手房数据上也能看出同样的趋向。截至2022年10月20日，一座城市新房销售月度同比-14.2%，二个城市月度同比-24.5%，三绺座城市月度同比-25.1%。各线城市新房销售均是同比大幅下跌，只要水平上的细微区别。

而在各线城市二手房月度销售曲线上，却是另一番气象。截至 2022年10月20日，一个城市二手房销售月度同比29.4%，二座城市月度同比78.2%，三条座城市月度同比-5.6%。各线城市二手房销售不只最新月份同比大幅上扬，从持久趋向上也打破了前期的躺平姿势，从6月份起起头持续数月增速上升，曲至9月后销售增速回正，正式宣告调整完毕。

本年全国楼市新房和二手房销售形势的天地之别，从统计数据和买房者的现实动作上都能感触感染得到。“但凡现实的都是合理的”，成交数据的区别其实不重要，重要的是数据背后反映的客户心态和市场将来的改变。

多因素合力促成二手房率先走强

住房有两大根本属性，一是栖身属性，二是金融属性。从栖身角度，新房带给人的生活享受远非旧房可比。很长时间，国人不论是刚需仍是改进，新房始末是群众置业的首选。本年新房和二手房成交趋向的背离，一定有深入的社会原因。

在本年的房地产成交上，上半年新房和二手房均处鄙人行期，除了跌幅的差别，两者都是弱势整理行情。走势分化发作鄙人半年刚收场，7月份起，全国各地烂尾楼断供停贷潮陆续爆雷，把良多有购房需求又担忧市场风险的客户推给了二手房市场。

以CRIC拔取的涉及停贷的10个典型城市为例，新房和二手房7月份周均成交规模别离环比下降41%和上涨5%。北京、苏州、青岛、南京等城市均呈现“新房成交环比下降、二手房成交环比上涨”的现象，此中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。受停贷事务影响，购房者抉择不存在交付风险的二手现房，躲避处在风口浪尖的期房。

新房和二手房的强弱分化，停贷潮当然是最间接诱因，但不是独一理由。事实鄙人半年，“保交楼”成为各级政府不变楼市的核心要务。当市场更大的雷被肃清后，新房和二手房仍然在两股分岔的道路上愈行愈远。

“房住不炒”成为既定国策的当下，政府的调控政策对新房和二手房的效用正在分化。本年以来，市场明显觉得到政府对新房的刺激政策留有余地，意犹未尽。而二手房市场却有实其实在的利好干货催涨楼市。

商品新房市场，鉴于中国大部门三条线及以下城市生齿衰减的大局已定，即便把政策全数铺开感化也不大。最需要解绑的一线二个城市，外围利好办法不竭，但最核心的“限售、限购”政策很少松动，少数城市的铺开政策也难逃一日游待遇。

而在二手房市场，治理层几项针对性极强的宽松政策让市场很快重焕活力。

1-二手房批示价轨制本色性取缔。

2021岁尾，全国共有15个城市成立二手房批示价发布机造。在本年楼市下行压力下，二手房批示价逐步淡出。截至目前，已有13个城市二手房批示价轨制本色性取缔。

比来一月，取缔二手房批示价的北京、东莞等市销售面积同比大幅增长，成都在前不久遭遇疫情冲击下，二手房成交也呈现难以想象的暴增。

2-二手房“带押过户”政策施行。

二手房交易时，抵押权让渡问题是造约成交的严重瓶颈。本年以来，全国多个城市推出“二手房带抵押过户”政策，堪称释放二手房成交换动性的核兵器。

据克而瑞不完全统计，截至目前已有21城发布了二手房“带押过户”相关内容，此中深圳、苏州、济南等 16 城已落地施行二手房“带押过户”营业，北京则试行“连环单”营业并行打点，以上政策都进步了交易效率、降低购房成本，进一步激活二手房市场。以北京为例，9月23日北京市住建委公布试行存量房交易“连环单”营业并行打点，新政后第一周（9月24日-9月30日）北京市二手房单周成交面积43.4万㎡，环比+27%，同比+11%，成交面积创年内单周新高。

本年全国呈现的停贷风波让二手房不测地成为了购房者的避风港。继续至今的宽松政策，新房和二手房市场的反应六合悬隔。新房宽松政策好像中药调度，收效迟缓，不克不及改变大局。二手房市场的刺激新政，却如特效药般从头激活成交。本年多方面因素的合力，配合谱写了新房和二手房市场的悲喜曲。

重新房转向存量房：中国楼市富贵一定之选

本年，房地产在遭遇史诗级调整和经济减速、疫情频频的轮流夹击下，商品房成交量的败退是迫不得已的工作。但是，二手房销售反常规的炽热，至少证明相当一部门商品房购置力并未从楼市消逝，只是转移了阵地。对将来的房地产前景，虽然预期较悲看，但能够一言以蔽之曰：乐看为时过早，悲看大可没必要。住房的根本需求永久兴旺存在。

重新房转向存量房，也是世界列国房地产开展的必由之路。据国际体味，当一个国度的住房自有率超越65%、人均GDP打破8000美圆、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于不变和成熟，房屋市场的存量房交易量将超越新房交易量。

2014年前，美国、英国、法国、澳大利亚的二手房成交别离是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。我国上述住房目标早已超越。北京、上海等一个城市二手房交易额占比数年前就已打破70%。2018年，全国有18城二手房成交量超越新房。存量房交易占主导的城市数量会越来越多。

据有关机构测算，将来十年我国商品室第年销售面积将庇护在12亿㎡摆布。与前五年，室第销售面历年均16亿㎡以上的天量比拟，大幅萎缩已成定局。新房市场销售将呈持久衰减趋向，而前些年开发的海量商品房陆续交付，使存量房市场规模进一步激增。

本年房地产市场二手房强于新房的场面可能才刚刚拉开序幕。在新房和存量房规模易位的大趋向下，停供断贷潮的蔓延又给买房者上了一堂风险教导课。本年将成为客户投资避险意识的普及和现房销售轨制本色推进的发作元年。

假设把房地产市场看做是商品新房和存量二手房配合构成的完全构造，本年的楼市行情用冷热激荡，此消彼涨来描述更为安妥。群众都把目光盯在新房板块的萎靡不振上，其实不能反映全国楼市的实在全貌。新房销售规模的日益缩水和存量房市场占据主导地位将是将来中国房地产不成逆转的趋向。即便在本年如许严格的市场情况下，相当比例的客户也甘愿通过购置二手房来称心本身的住房需求。对将来的房地产开展空间，各界须连结应有的自信心，其实无须自觉悲看。（申明：凡转载本头条号原创文章，须说明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，不然视为侵权并被追查责任。）