说明：本篇不构成投资定见，仅供参考
引言：固然房子是用来住的，但关于那种大额收入，各人都免不了会有个疑问：买房到底值不值？所以，本篇且阐发一下了安居房、人才住房的投资收益。总体来说，安居房、人才住房的投资收益都是高于同地段的商品房的，但最末收益程度与价格系数、市场涨幅以及地段有很大关系。
比来各人被共有产权住房的动静刷屏了，假设还不领会什么是共有产权房的能够点击阅读那篇文章《重磅！人才安居房将成汗青，共有产权房出炉！》。政策中也给了一个过渡期，在正式稿发布前，在建的安居房仍按过往政策建立和销售。据不完全统计，近两年内应该还会有大约30-50个安居房和人才住房项目在将来的两三年内出售。固然房子是用来住的。但那种大额收入，所有人都免不了会从投资收益角度动身那笔买卖值不值。所以本篇且阐发一下安居房、人才住房事实值不值得买？
起首阐明一点：关于安居房、人才住房在10年后事实若何才气够获得“完全产权”，住建局尚未公布详细的操做细则。
目前，官方网站上公开过的相关政策仅有两份：《深圳市经济适用住房获得完全产权和上市交易办法》和《深圳市安居型商品房建立和治理办法（收罗定见稿）》，此中后者只是收罗定见，并未正式施行。
所以，笔者也找了专业人士做了征询。在住建局系统中，出卖型政策性住房其实分为多品种型，好比：准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、限价商品房、以及各人熟悉的安居型商品房和人才住房。固然差别类型“保障房”转红本时候（也就是获得完全产权时）需要补差价的金额差别很大，但核心逻辑仍是比力一致。因而，本篇仍然参考上述两个公开发布的政策文件做为讨论根底。 （好了以上甩锅部门完毕，下面是实其实在数 学阐发过程，没有耐烦的同窗能够间接跳到文章结尾看结论）
01 经济适用房情状
Part.1 按经济适用房的办法计算的增值收益
《深圳市经济适用住房获得完全产权和上市交易办法》第六条：
经济适用住房权力人申请获得完全产权或者上市交易应当根据必然比例向政府缴纳增值收益，详细计算公式为：应缴增值收益＝（该套住房市场价格－该套住房原购置价格）×50%－税费。
备注：一般10年时间，良多人能够到达“满五独一”的前提，所以税费只需要考虑3%的契税，其他根本能够漠视。政策提及的“市场价格”并非卖出时的评估价，而是申请时点的评估价。
好了，接下来计算购置安居房的10年期的投资收益：
假设：张三在2023年以200万价格购进一套安居房，同小区市场商品房市场价格为400万。假设不考虑将来房价上涨，10年假设以400万价格获得完全产权，需要缴纳的增值收益应该为94万（=200万差价*50%-6万元契税）出卖。那他的收益如下：
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因而，张三的投资收益为106万元，投资收益率53%，内部收益率4.67%。
内部收益率：财政评判目标，详细原理见百度。在那里能够简单理解为
年收益率（复利）；或者愈加通俗说，假设张三的房贷利率为4.67%，那他贷款那部门刚好不赔不赚。所以，内部收益率比投资收益率更能准确评判购置自住房的投资效果。
那假设买的是总价更贵的安居房，房价没有涨跌的情状下收益率会怎么样改变？详细能够看下面的灵敏性阐发：
能够看出，总价其实不会影响安居房收益，关键的是【安居房价格/商品房价格】的比值！那里我们姑且称为“价格系数”。
或许有些人会问，政府不是规定了安居房是商品房的50%、人才房是60%的价格么？其实住建局在订价时，为了制止安居房和人才房过度影响商品室第价格，所以会在50%或者60%根底上上下浮动。所以，现实情状中安居房/人才住房与商品住房的比值（价格系数）会在45%-65%之间浮动。并且，受限价影响，南山福田部门地段的批示价与过往两年的成交价也有比力大的偏离。不做过多讨论了，那里我们看一下差别价格系数对内部收益率影响情状：
但那还不敷，房价是会有涨跌的。假设房价下跌各人没需要买房，事实深圳的租售比只要1-2%。至于假设将来房价上涨会怎么样，间接上成果吧：
翻译一下以上的阐发结论：在不考虑房价涨幅的情状下，若安居房/商品房比值（价格系数）越高，投资收益越差。但假设考虑到房价涨幅的叠加puff效果，价格系数就没有那么重要了。好比假设房价年均到达5%涨幅，也就是10年后房价涨60%，那比照那些房价只涨1-2%的地域，即便安居房的价格系数比力高，最末收益率也很可看。
02 安居房情状
Part.2按安居房收罗定见稿计算的增值收益（仅供参考）
《深圳市安居型商品房建立和治理办法（收罗定见稿）》第四十三条
购房人根据本办法第四十二条规定，申请获得安居型商品房完全产权的，应当根据下列体例缴纳增值收益：
应缴增值收益=获得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单元签定买卖合同购置安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。
备注：那里折扣系数不太好确定，我们姑且假设为1，工做年限假设为15年，其他逻辑与上述一致。
那么张三假设购置200万的安居房，将来需要缴纳的增值收益为134万元，投资收益为66万元，总收益率为33%，内部收益率为3.04%。
同样的，购房总价格其实不会影响投资收益率和内部收益率；影响二者的仍然是价格系数，间接上成果：
因为公式原因，根据收罗定见稿计算出来需要缴纳的增值收益较高，招致最末收益并没有经济适用房计算出来的好，但整体趋向和逻辑与经济适用房是一致的。
能够看出，总体来说，购置安居房的收益必然是跑赢同地段商品房的。因为政府帮购房者加个杠杆，将来上市时只需要缴纳增值收益就能够。所以房价上涨的时候安居房收益必然高于同地段地的商品房；而鄙人跌时候，安居房总投进更少，且有政府兜底回购，风险愈加可控。
03 小结
最初，又臭又长的阐发完毕了，那里仍是向各人做个总结吧：
1、固然差别体例的补缴的增值收益有所差别，但整体逻辑都是一致的。大致能够揣度，无论后续增值收益若何计算，安居房/人才住房在同等市场前提下的收益程度都高于不异地段的商品房。
2、在不考虑房价涨幅的情状下，若安居房与商品房的价差越大（表现在两者的比值），收益越高。假设商品房市场能够连结2-3%绝对价格涨幅，那么安居房/人才房能够稳稳跑赢购房者的住房贸易贷款。
3、假设考虑到房价涨幅的叠加puff效果，价格系数就没有那么重要了。所以买房，最重要的仍是地段！地段！地段！
但因为安居房、人才住房将来获得完全产权时若何补差价还未确定，所以以上阐发仅供参考，不构成投资定见。估量将来 政策也会考虑将二手的 安居房、人才房房源出卖给共有产权库轮候家庭。或许， 那也是一种不错的抉择。