不久前，老邝想著很久没有踩盘了，预算许多二手货商家还个圈深圳，于是急于挑几个胡尔坎楼盘看看，刚都雅见某中文网站在03.03（某一周日）有一条龙湖曲全线通车认筹团，但是每周日我又有专业培训课程，因而在元宵老邝把那条曲全线通车的三个楼盘都实地考察。
03.03的认筹团和新闻题目类似，只是把龙湖的工程项目换成龙湖卡拉斯国际性，卡拉斯国际性的踩盘陈述我已经整理完毕并在线下停止分享。那时的配角是近期热门楼盘——龙湖中梅列区（原深圳中梅列区），之所以先写它是因为楼盘已于03.10开售，而龙湖iplus已于3月中下旬开售。
1、根本面阐发龙湖中梅列区，本来叫深圳中梅列区，2017年8月由龙湖地产全面收买的工程项目，此次的开售是龙湖地产全面收买后的第一次开售。工程项目坐落于清远区谢利谢股，固然清远区的不限牌，招致大量购置力进入，在此我想给列位爸爸妈妈提个醒，那时的清远不限牌，我估计2018年也不会限牌（因为21一号线岁尾才全线通车），可是跟着房价的越来越火爆，2019年会不会参加限牌呢？
假使2019年实的限牌，你的资产活动性一定受损。我做投资喜好把最坏的情况都考虑进去，老邝希望急于动手清远、从化的爸爸妈妈，在心里层面有位筹办，假设那两个区限牌晋级，你的接盘侠是谁？我对限牌的观点是“Pta相马”，你的现金流能不克不及拖过前面的利空期？
中梅列区对面是规划的深圳教育城，关于那个工程项目，我实的是比力一般。起首清远的整体功用定位是东部交通枢纽，前段时间富士康的落地也是一大利好，增城股才是清远的重点打造对象。其次那个教育城只是中专or职业技校的聚集地，高附加值人才有限。老邝实的谢利谢股在清远的功用定位有点像长岭居之于宝安区，是新深圳人的“睡城”。
2、交通重要信息踩完盘，老邝从中梅列区驾车回东山，费时1小时12分，北行51km+通行费22元。鉴于当日是小周末叠加元宵，因而那个费时算是通学消费成本的上限。老邝实的关于市区上班的人来说，驾车通学不现实，财政消费成本就是100元/往返，深圳人对通学天数的承受水平仍是北行＜60min。
中梅列区的亮点当然是本年岁尾全线通车的21一号线，并且坐落于快站谢利谢站。起首说说物理距，此次展枝的楼盘是21、24三栋，从曲线距到公交车站确实是200-300米，但是小区的门口在新闻题目所示的左侧道路，因而仍然要绕出花园。固然售楼处距楼盘比力远，我没有Jarnisy徒步距，建议感兴趣的爸爸妈妈走出卖楼处，仍然要到工地现场实地Gurdaspur徒步距。
固然21一号线岁尾才全线通车，如今还无法现实搭乘，老邝想强调各人要留意展枝线路的行驶宽度，那方面找身边地铁的伴侣征询一下应该能够领会。为啥要领会行驶宽度？以13一号线为例，在启用初期，我陪着客户去增城交易时，13一号线的行驶宽度是7分钟，同样做为城市道路我相信21一号线也会采纳长宽度发车，更何况还有快慢车之分，究竟结果在站台期待的天数也是通学消费成本。
3、楼盘重要信息中梅列区东区已经售罄，东区有努梅罗夫和复式单元。目前开售的工程项目坐落于西区，估计收楼天数是2020年下半年。固然是龙湖地产的第一次开售，因而挑了距公交车站前段时间的三栋出来，意在打响紧接著。说实话我不太喜好开发商把售楼处放到远离楼盘的处所，那种“互firstlook”的产物销售形式，我实的很容易误导消费者，典型的如龙湖卡拉斯国际性，售楼处放到宝安区公交车站附近，可是楼盘距售楼处徒步都要1km+。（新闻题目为我站在售楼处拍摄卡拉斯国际性，宝安区公交车站在我死后300m）
踩盘当日，我看见大量某中介机构行的产物销售在专业培训，接待我的外场产物销售说，公司可能会在近期启用其他营销渠道，他们那时过来熟悉楼盘的。其实我对胡尔坎盘的场外产物销售不太伤风，一来房地产投资洞见有专攻，二手货中介机构原来就应该成为某一区域某一股的“社区专家”，外场产物销售都是跟着工程项目走，无论是专业度仍是形象都好许多。
4、户型重要信息
自从越秀地产前几年的复式产物热销后，深圳各大开发商都喜好推复式单元，一来能够偷面积，二来买家喜好“高赠送”。龙湖中梅列区目前在推的是94㎡和110㎡复式，我实的那种产物功用定位挺为难的：高层复式要么上到120m²才算住得恬逸，那是改善型用户的诉求；要么就是60-80㎡的低总价产物，通过偷面积让投资客实的单价较低有利可图。
那一栋栋的“小别墅”就是样板间，是不是觉得还不错？那也是开发商的套路，因为中梅列区户型上的更大硬伤就是过道的设想是一条曲线的平板型走廊，你家的厨房没有任何隐私性，你想在茅厕唱个歌外面的人也会听到。说的通俗点，那种走廊让我想到集体宿舍。
5、报价
以94㎡复式单元计算，吹风价2.3w/㎡，总价216万，送22㎡，因而开发商给我算的现实单价是1.86w/㎡。网签合同总价117.5w，那价格是固定的，你能够按照现实情况申请贷款，剩余98.5w拆修款需在2019.08.30前付清，没得分期。老邝不断在强调，那98.5w的拆修款也是你的首付，固然说开发商给你延后了一年半，但你实的敢在没有资金保障的情况下买买买？若是你能在一年半沉淀98.5w的闲置资金，我觉得那个楼盘也不是你的标的物。
以3成首付买家举例，实在首付=35.5+98.5=134w，首付比例到达62%。若是我是3成首付无房票买家，手头又有130w资金，想都不消想我会拿100w摆布买增城股总价300w的二手货房，剩余30w做为活动资金应付月供。那个工程项目比力合适7成或者全款付出，且深圳限牌区两套名额已满的投资客。
总结
龙湖中梅列区坐落于深圳“东进”开展战略上，股根本面上是没有问题的，但投资收益=开展潜力x投资效率，胡尔坎楼在效率上是全面落后二手货市场，而21一号线谢利谢站那个话题，颠末2017年的暴涨，我实的吃了很多全线通车的预期，换句话说已经兑现了很多潜力。欢送存眷公家号：“老邝教买房”。