过完年，良多业主做的第一件事，竟然是往银行列队！
根据知乎做的“你会抉择提早还房贷吗”查询拜访数据展现，有超越六成人抉择“会”，将近1/3表达“还要看看”，而抉择“不会”的仅占 10%，足以反映市民对提早还贷的诉求。
2月以来，各地已陆续呈现提早还贷潮，相关词条更是屡登热搜。
除了面临还贷难、列队久等糟心事，还有个别业主反映，本身心心念念的新房，交付量量不外关，以至是要延期交付。
在本期的《湾区楼市焦点》中，广东播送电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市开创人村长，就提早还贷等相关话题展开详尽讨论，并对群寡在楼市中碰着的难题答疑解惑。
当务之急，一路往返顾本期超卓的节目内容吧！
01
提早还贷难引全网热议
节目开头，主持人淼钧表达节目即将改版晋级，将来愈加聚焦一线新闻、购房疑问以及乞助信息。
假设各人在买房等相关方面碰着难题，也欢送市民伴侣通过公家号“湾区楼市焦点”或者拨打节目热线向节目留言反应。
紧接着，村长表达比来广州楼市也在回热的路上狂飙。
那周很多开发商再接再厉，举办各类新春活动，推出多重优惠。他那周也参与了很多活动，并看了很多新盘，下周会逐个向各人揭晓。
再来存眷本周楼市的一些相关热点新闻。
起首是关于深圳二手房批示价，村长表达在落地满两年以后，住建局在日前透露，已根据最新市场形势做了一版新计划，但调整时间还未确定，能否发布也纷歧定。
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而在2022年的时候，深圳二手房成交量跌至15年来更低，超40%房源低于批示价成交，能够说是量价双双受创。
因而，行业、市场期看批示价尽快调整的唤声，越来越高。
村长坦言，假设在本年内，深圳二手房批示价可以有所上调，绝对是个超大利好。再加上深圳是全国第一个出台二手房批示价的城市，具有标杆意义。
假使深圳可以调整批示价，相信会有越来越多城市效仿，动态调整批示价格。
再来存眷一次贷款方面的新动静。近来有很多城市包罗大湾区的惠州、中山、珠海等，都下调了首套房贷利率。
此中，珠海下调力度更大，降至更低3.7%，创下了全国更低的利率程度。广州方面也有改变，父母-子女接力贷起头重出江湖。
主持人淼钧表达，比来有个相当火爆的话题——提早还贷。
良多业主在过年前预约提早还贷，招致相关营业爆棚，部门银行封闭了APP上提早还贷的通道，使得客户只能在线下列队，由此引发市民抱怨。
除此之外，部门城市、部门银行还推出针对提早还贷的贷款产物。客户想要提早还贷，就先要买理财富品。因而，有网友开打趣表达：如今还钱给银行比借钱还难。
那么，村长在之前买房有没有试过提早还贷呢？
村长表达他是公积金贷款，而且因为需要资金周转，他并没有需要提早还贷的需求。
同时，他表达提早还贷不是什么别致事，以前就有，只不外以前流程较为简单，不像如今需要列队两三个月如许夸饰。
主持人淼钧则表达，有机构做过相关的统计，目前一二个城市支流银行，打点提早还贷可能需要等1-3个月的时间，部门银行以至已经预约到蒲月份。
因而，有市民向相关部分赞扬，觉得本身在还贷时，银行锐意挈延相关工做：譬如申请还款时间原来是在12月，到了12月又被告知延期到春节后。本年1月从头申请，成果又再挈延多三个月，让本身多给了几个月的利钱。
那么是不是实的有部门银行，在现实操做过程中通过抬高门槛、挈延时间，增加业主提早还贷的难度呢？银行为什么要如许做呢？
村长表达其实大部门银行，都是按规定往开展营业。但不成承认，也有少数人有碰着网友反响的问题。
而为什么会呈现如许的现象呢？
他表达，第一，是因为提早还贷营业集中发作，目前已经构成一股热潮，席卷所有一二个城市。从工做量来看，确实是对银行方面形成必然压力，招致等待时间更长。
第二，市民贷款买房，不断是银行最不变的利钱收进来源。假设全国多地发作提早还贷潮，必然会招致银行将来几年高息收进预期削减，令赚息差的营业盈利降低。所以，银行天然会通过收取违约金、预约列队等体例设置还贷障碍。
第三，有才能提早还贷的客户，能够说都是比力优良的客户。那部门客户还完钱以后，相当于银行是失往了优良资产，剩下还贷困难的客户和不良资产。因而，银行需要承担的风险也大大增加。
主持人淼钧则表达，其实良多人假设手上有足够的资金的话，城市抉择本年提早还贷。
一方面，是因为往年LPR固然有几次下调，但大部门人的房贷利率是一年一调，从本年1月先根据最新LPR施行。所以良多业主，实的来到本年岁首年月，才发现月供的利钱少了。特殊比照前两年高位上车的房贷利率，其时可能是5%以上以至更高，而如今首套只要4.1-4.3%。那个利率落差，良多人心里面会不温馨，会觉得多给那么多利钱是帮银行打工，所以痛快咬咬牙，提早还贷。
另一方面，可能和往年投资情况有关。股票、基金暂且不讲，就讲银行理财，更低风险的那种R1产物，收益都大不如以前。以前大额的理财，利率根本都有3.5%以上，高的以至到4%，但是如今3%以上的都很少了，往年岁尾以至呈现过吃亏的。
所以部门业主可能觉得，归正也没有好的投资渠道，不如拿往还贷，给少点利钱就当赚了。
但是，目前网上也有差别声音，指不是所有人都合适提早还贷。那么，哪种情状是不合适提早还贷的呢？
村长表达起首，要看回本身设置的还款体例以及时长。
假设是等额本息，已还期数超越贷款周期一半，或者等额本金，已还期数超越贷款周期三分之一的，都不料见提早还款。因为以上两种情状，利钱已经给得七七八八，如今提早还款算上违约金，是不划算的。
别的，用公积金贷款的，房贷利率一般都是2%开头，也不料见提早还贷。出格是自己做生意的，需要资金周转或者备用的。是出头具名贷款的话，就没有可能有2-3%如许低的利率。
最初，就是手头比力松动，家庭收进预期不变的人群，他更定见用那笔钱，多买一套房，而不是拿往提早还贷。打个例如，手头上有百来万，其实已经足够全款在广州买一套二手小户型。如今的二手市场，对买家来说也十分友好，能够斗胆压价。
假设没有名额的话，目前佛山和东莞两个强二座城市，也不限购了，百来万以至能够买一手房。
主持人淼钧对此表达认同，因为本年楼市明朗良多，假设那笔资金足够多买一套全款的房，是能够考虑操纵那个时机的。
但是，大部门市民可能都是更合适提早还贷的，如许假设有街坊伴侣碰着前面讲到的问题，他们需要如何往保障本身的利益呢？
村长表达，各人要大白，提早还款是我们的合法权益，银行应该供给响应办事。
碰着不合理的情状，能够通过合法渠道往赞扬。譬如向工做人员的上一级指导反应，找一家银行总部的客服德律风反映问题，拨打银行保险消费者赞扬维权热销12378赞扬等等。
02
新盘交付有人欢喜有人愁
过完年后，还有一个买了房的业主和未买房的市民都很存眷的话题，那就是各大新盘交付情状。
寡所周知，近年的新盘交收，问题是比力多的，网上讨论、业主维权的声音也很多。就像往年岁尾到本年岁首年月，广州有三四十个新盘交付，也从差别渠道收到了业主的反应。
而比来一波交付，差别楼盘的表示差距都很大。对此，村长又是怎么对待的呢？
村长表达，每年12月-1月，都是新盘集中交付节点。但是往年岁尾，有几个项目都做到了提早交付，以至是提早半年、一年交付。个别项目未卖完的，还有1/3房源待售，都能够做到部门组团先交付。
而那种情状绝对是功德，对市场来讲是释放积极信号，有利于提振购房者自信心。同时也有利于项目后期销售，事实可以做到提早交卷，最少证明项目资金周转无问题，开发商对本身的出品有足够自信心，经得住市场的考验。
但当然了，有如许实力的项目，始末都是少数。根本都是市区网红盘、热销盘，央国企的标杆项目，自己销售情状就不错的，回款才能强，有足够资金往做好交付的工程。
绝大部门楼盘，交付口碑就是一般般，大的问题无，但瑕疵很多。业主不算特殊称心，但也牵强能够承受。
别的有小部门项目，譬如出险房企旗下楼盘，远郊区的项目，可能会受造于往年销售情状较差，疫情招致停工等等，交付工程底子未做完的。
主持人淼钧则表达，说到那里，他有时候看到新闻也很慨叹。
就像在春节如许喜庆的假期，有人开高兴心收楼进住新屋，也有人可能忧愁，担忧物业交付远远无期，还要往找开发商、相关部分处置。
譬如花都区的兰园凤翎台，良多业主反映交付情状不尽如人意，室内电线裸露、天花板未拆好，连洗手盆都间接丢在地上，根本就是一个半废品的形态。
南沙区的金科集美御峰，一期收楼量量问题多多，开发商迟迟未能整改，招致过期多月交付。二期建立一度停工，后面业主也都十分担忧会酿成烂尾楼。
那么，目前有类似问题的项目多吗？
村长则表达，和销售情状一样，项目交付表示长短常两极分化。
如今因为收楼被赞扬的楼盘，已经不是以前所能理解的，譬如漏水、货不合错误板等等精拆量量问题。因为那些问题，良多业主已经觉得是“小问题”，大不了就是花钱往处理。就像卫生间漏水的，大不了本身砸烂，从头做防水层。地砖、墙面有裂痕的，找工人来从头搞搞，成本顶多就是几万。
而如今良多业主赞扬，是赞扬项目停工，延期交付，或者收楼的时候底子未到达进住要求。
面临那种情状，业主长短常惨的，就像底子未通水电燃气，怎么住呢?小区门口、园林、泊车场是工地的问题，就算业主情愿出钱都处理不了，只可以靠开发商、相关部分往跟进。
并且假设项目标交付问题都如许严峻了，背地里的现实情状只会更差，可能前期工程款都还没有结，后期再请人开工也很难。
之前外埠就有相关案例，楼盘不断没有足够的资金往周转，也借不到钱，其他开发商又不情愿接盘，最初就是业主们寡筹、替开发商垫资请施工队来，先完成项目标根本工程。
村长表达，其实他觉得如今的购房者，对开发商的宽大度仍是很高的。假设问题不是太多，根本都是算了，本身出点钱处理。
就算问题比力严峻，只要开发商情愿整改，立场比力好的，业主一座城市承受。
别的，他觉得在和开发商沟通、协商处理问题的过程中，做为消费者的业主都是比力弱势，反而是开发商，愈加强势。
所以他不断定见购房者，做为弱势群体，买房时必然要优先抉择央国企、民企第一梯队的项目，防患于未然，降低交付风险。
假设交付时实的有问题，一个是要抱团取热，联络其他业主一路和开发商沟通，操纵团队的力量往处理问题；另一个，积极联络相关部分，合理合法表达诉求，12345德律风、指导留言板等各类资本必需用起来。
主持人淼钧则表达，保交楼，保民生，不断都是中心的重点工做。来到本年，相关工做仍然是重中之重。
就在1月，全国住房和城乡建立工做会议就再一次强调，推进保交楼保民生保不变工做，化解企业资金链断裂风险。
同时，提到“有前提的能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险”。
别的，见到政府也起头引导贸易银行资金参与保交楼，譬如央行拟发布“保交楼”贷款撑持方案，在2023年3月31日前，向贸易银行供给2000亿元免息再贷款，撑持贸易银行供给配套资金用于助力“保交楼”，封锁运行、专款公用。
相信在相关部分的引导之下，跟着各项资金到位，房地产的回热，停工烂尾、延期收楼那类严峻问题，应该会有所削减的。
村长则表达据他领会，良多项目在呈现严峻交付问题后，相关部分都有及时跟进、约谈，以至会驻点在社区，催促、监管开发商往尽快定时按量完成施工。
就像前面提到广州那几个项目，区政府、城乡建立部分都是有往跟进的，他也期看业主们多点点耐烦，文明维权，开发商也要尽快拿出详细可行的处理计划，一路鞭策广州楼市良性、安康开展。
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