良多人都觉得看不太懂房贷,那么有没有计算房贷的简便公式。
有的!
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银行不是慈悲机构,贷款给你买房,是要收取利钱的。假设不消收取利钱的话,那么算法很简单,好比买100万栋房子,首付3成,贷款就是70万,还30年,那每个月还款就是70万除以30,再除以12,每月还款1944.45元。
正因为银行不是慈悲机构,要收取利钱,所以房贷计算也就变得复杂起来。
房贷的还款体例有两种,等额本金和等额本息。
1、 等额本金
等额本金的计算体例相比照较随便,仍是以买100万间房子为例,首付3成,贷款70万,那么每月所还月供,就是本金和利钱之和。本金稳定,每月1944.45元;利钱就是未还本金一个月所产生的利钱。假设按基准4.9%计算,月利钱就是0.4083%,第一个月利钱是2858.33,第二个月未还本金的利钱就是70万减掉1944.45元后的利钱,是2850.39元……
细心的伴侣想必已经发现了,每月月供的差额是固定的,就是1944.45乘0.1083%,等于7.94元。
我们今上帝要想说的,是第二套办法:等额本息的计算体例。
2、等额本息
那种体例还款简便,前期还款压力相对等额本金来说较小,每月固定金额还款。但是月供的计算比力复杂,因为等额本息的房贷计算体例是根据复利计算的。
我们假设贷款金额是P,月供是y,贷款月份数是n,月利率是r。
那么第一个月的利钱就是y(1+r),第二个月的利钱就是y(1+r)2,以此类推,第n个月的利钱就是y(1+r)n。
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言回正传,我们先说等额本息的月供计算公式,就是下面那个
此中
y:表达月供,是月字的首个拼音字母;
P:表达本金,假设你贷款100万,30年,P就是1 000 000;
i:表达月息,假设你贸易贷款基准(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;
n:表达月供的期数,假设你贷款30年,一年12个月,月供期数就是360。
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详尽推导过程如下:
有数学惧怕症的能够绕过。
下面说下那个公式是怎么推导出来的,那傍边要用到一个公式,等比数列乞降公式(我附到后面再说)。
我们假设S表达本金利钱和(即本息),P表达本金,y代表按揭者每月要了偿的等额月供,
那么根据复利公式,银行要获得的本息为
S=P×(1+i)n
按揭者每月要了偿的等额月供也要计息,每个月产生的月供及月供的复利利钱
第1个月y×(1+i)n-1
第2个月y×(1+i)n—2
第3个月y×(1+i)n--3
第4个月y×(1+i)n--4
第n个月y×(1+i)0=y
那些月供、利钱和也要等于银行的本息S
S= y×(1+i)n-1 + y×(1+i)n—2 + y×(1+i)n—3 +…+ y×(1+i)2 + y×(1+i)+ y
= P×(1+i)n
以上就是详尽推导过程。
下面要总结末极大法了:
假设基准年利率是I,月利率是i,那么基准0.9、1、1.1、1.2倍别离是i1、i2、i3、i4。贷款总额大致是月供的199/188/178/168倍,
——约等于200倍(9折利率)
——190倍(基准利率)
——180倍(利率上浮10%)
——170倍(利率上浮20%)
下面要公布魔法公式了!
■ 假设是9折基准利率,月供=贷款总额/200
■ 假设是基准利率 ,月供=贷款总额/190
■ 假设是1.1倍基准利率,月供=贷款总额/180
■ 假设是1.2倍基准利率,月供=贷款总额/170
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当然,那个魔法公式还能够根据你的月供承担才能,帮你反推你的购房总金额。
好比你每月有9000元存款,那么你能买得起什么样的房子呢?
假设利率是基准上浮10%,那么就是0.9乘180,等于162万。也就是说你买得起162/0.7=231万幢房子。