课前发问
房屋买卖是我们日常生活中较常见的一种财富交易形式。不论是新房买卖仍是二手房交易，总有可能碰着各类问题，最常见的就是“货不合错误板”。假设在房屋交接时呈现那种情状，我们应该怎么应对呢？
举个栗子
案例一：二手房交接时原有家具被换
2020年8月，在北京单独打拼多年的小王在网上看中一套格局、拆修及家具等都比力称心的二手房，看房后与卖家小赵颠末参议，小王最末以308.5万元的价格买下。小王交完购房定金之后，两边约定预留购房尾款2万元做为包管金，在房子顺利交接完毕后再付出。
到了房屋交接的日子，小赵因为有事没有参加，便拜托其父亲负责与小王打点房屋交接。后小赵父亲德律风告知房屋钥匙放在屋内桌上后便分开。小王开门后傻眼：看房时的家具部门变了容貌：客厅的三把实木椅酿成了金属椅、主卧的大木床酿成了通俗双人床。
小王当即表达不再向小赵付出购房尾款2万元，但小赵认为本身没有错，合同只约定了家具的数量，并没有约定家具的品牌和款式，已经根据合同约定留存了足够数量的家具。
后两边协商不成，小赵将小王诉到通州法院，要求小王根据合同约定付出剩余购房尾款2万元。小王则认为小赵私行改换屋内家具的行为构成违约，给其形成经济缺失，因而不附和向小赵陆续付出剩余购房尾款。
案例二：新房公摊面积内卫生间“消逝”
北京市房山区人民法院审结了一路合同纠纷，2016年10月，刘密斯与某房地产公司签定了房屋买卖合同，购置了一处贸易用房，该房屋的楼层产权分户平面设想图展现，其房屋所在楼层应有两个独立卫生间。但验房时刘密斯发现，房地产公司竟将此中一个公共卫生间和部门走廊的面积“赠予”给了另一个户型的业主。
据此，刘密斯要求房地产公司退还房款2万元，补偿因共用面积被侵吞而形成通风不顺畅、利用未便的缺失1000元以及因房地产公司侵吞公共卫生间给本身形成的物业费缺失2000元。
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房地产公司则辩称，房价是以套内面积为计费根据的，刘密斯以共用面积问题主张退还房款，欠缺事实和法令根据。
法条链接
我国《民法典》第五百零九条规定【合同履行的原则】：当事人应当根据约定全面履行本身的义务。当事人应当遵照诚信原则，根据合同的性量、目标和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
我国《民法典》第五百七十七条规定【违约责任】：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不契合约定的，应当承担陆续履行、摘取弥补办法或者补偿缺失等违约责任。
法官释法
案例一：法院认为，根据两边合同约定，房屋内家具家电、从属设备的价格已经包罗在两边约定的房屋交易价格之中。同时，两边合同亦约定，出卖人应当包管自本合同签定之日起至该房屋验收交接完成之日，对各项房屋从属设备设备及其粉饰拆修连结优良的情况。
固然两边在合同中未明白约定上述物品的品牌、型号、规格、材量等内容，但从两边约定条目及二手房交易过程来看，小王在看房时屋内陈列的响应家具家电及从属设备理应做为房屋交付的原则，包罗油烟机、餐桌、椅子、衣柜、空调、床等物品。
庭审中小赵认可对屋内部门家具设备有改换，故其行为有违合同约定及诚恳信誉原则，已经构成违约，应当承担响应的违约责任。
至于小王能否应当向小赵付出购房尾款2万元，法院认为，小王未能举证证明其因小赵瑕疵交付房屋形成的经济缺失数额，故法院根据家具改换情状、数量等因素裁夺小王的经济缺失为5000元，对此缺失在包管金中予以扣除，剩余款项1.5万元，小王应当付出给小赵。判决做出后，两边均未上诉，现判决已经生效。
案例二：法院重视到，根据刘密斯向北京市规划和疆土资本治理委员会申请信息公开而获得的涉案楼栋的平面图展现，刘密斯房屋与相邻房屋之间确实存在一部门公共区域，平面图上标明该公共区域为女卫生间，女卫生间门口有一小段走廊。庭审中，两边均承认女卫生间及公共走廊已“划进”邻人家中，房地产公司也确认交房前就已完成了户型革新。
法院认为，两边在购房合同中明白约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积。根据证据展现，涉案房屋和相邻房屋之间本应有一处公共卫生间和通往卫生间的一处走道，但房地产公司现实上将该公共卫生间及相邻的部门走道停止了封锁，并将该部门封锁空间做为相邻房屋的一部门，交付给相邻房屋的业主占有利用。据此，房地产公司的该构造行为改动了原有的设想规划，与其鼓吹纷歧致，应当承担必然的违约责任。
考虑到房地产公司占用公共卫生间及相邻的部门走道，确实会对刘密斯的房屋利用形成必然影响，法院撑持了刘密斯要求房地产公司补偿因侵吞共用面积形成通风不顺畅、利用未便的缺失的诉讼恳求。但根据两边签定的房屋买卖合同的履行情状，无法认定刘密斯就该部门面积现实付出了响应房款；另一方面，法院领会到，相关行政部分已要求房地产公司根据规划设想图恢复原状。因而，针对刘密斯要求房地产公司退还房款并补偿物业费缺失的恳求，法院不予撑持。
最末，法院判决房地产公司补偿刘密斯日常通风不顺畅、利用未便的缺失1000元。
随堂条记
在二手房买卖中：
1.关于买方而言，若与卖方约定家具等从属设备随房让渡，应当详尽填写《从属设备清单》，明白说明屋内各个物品的类型、数量、品牌、型号、尺寸、新旧水平等情状，并由两边签字确认，也可对屋内物品停止摄影留存，避免交房之后因家具问题呈现没必要要的纠纷；
2.关于卖方而言，应当秉承诚信交易的理念，假设卖房不卖屋内家具，应当和买方协商一致并在买卖合同中约定明白，不克不及为小利而失了大义，不然偷梁换柱等来的只能是自食其果。
在新房买卖中：
2.做为房屋销售一方，房地产公司不克不及以业主所有的小我区域未被影响为由，肆意革新公共区域，其销售的房屋现实构造应当与规划设想连结一致。
整理 | 雷若彤
材料 | 北京通州法院、北京房山法院
编纂｜雷若彤
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