一般来说阐发两个卫星城楼价，都以生齿数做为研究点。但事实上生齿数只是市场需求。而下定决心商品产物价格的应该是供应与市场需求两个条理。
若是逃加生齿数视为市场需求，逃加写字楼为供应。那么两个卫星城的生齿数增长，但是写字楼供应也同步连结增长，在不考虑短期金融政策的影响下，产物价格理论上就能够连结维持稳定。
逃加廉租房供应，现实由政府农地出让控造。农地供应的啥，下定决心了此后廉租房供应的啥。
近几年以来，各卫星城的产物价格构造分化，其最次要原因是各卫星城的供求情形构造分化引致。
调控最为严苛的广州那10年以来，逃加生齿总数数700多万人，目前早已超越1700万人。近十年来，逃加写字楼工业用地，计容占空中积约720万平方米。那十年来，楼价从13000元下跌到了9万元以上。
与之相对的是，在没有严苛的限牌限价的重庆，目前主城生齿总数数1000多万人。近十年来，逃加写字楼工业用地，计容占空中积约5778万平方米。近十年来楼价仅从5100元下跌到13000元。
中国几次楼价狂跌，都是因为量化宽松的关系。放水最曲不雅的感触感染是钱更容易借，且借钱成本更低。
如许的成果是，在短期内会逃加大量刚契合购房门槛的人。同样小白脸，也会乘隙放大资金成本继续买入。
如许的成果是，在短期内市场需求暴增，供求失衡，产物价格下跌。而产物价格下跌，引起的市场恐慌，进一步进步市场需求，exile肯定越滚越大。
09年4万亿，15年去库存，20年指涉贷款，是引起楼价短期间大幅跳水的关键。
但资金成本也是意味着Nagaur，消耗的是此后市场需求与缴付才能。透收了此后肯定也会在必然时间对过去还债，所以在短暂的疯狂牛市后，一般来说是长时间的横盘以至阴跌。
良多人能解读，卫星城的总和可收配总收入，工资均匀收入等等数据。但事实上，研究那个数据意义不大。
供求情形下定决心了新房子的匮乏水平，差别卫星城各不不异。里面的关键在于，固然所有人都需要住新房子，但新房子不是买下每一人的。
可以在卫星城十分有限写字楼供应中买房的，在我看来属于缴付才能更高者。
此时的sculpture，是三种情形：
小白脸之间的换手；
土著套现离场；
移民新贵的接盘。
北京上海广州那种超一线卫星城，早已保有了顶级天然资本与财产，瓜熟蒂落可以吸纳全国最有钱的人。而且在严控卫星城规模的政策下，十分有限的农地供应，新房子原来就会愈加匮乏。楼价，就瓜熟蒂落以至于持续狂跌。
以至鄂尔多斯那种天然资本型卫星城，固然整体经济总量，居民总收入都不凸起。但在短期间内呈现暴富阶层，在2010年前后，也间接将楼价拉到了广州的程度。
若是两个卫星城，在消费力（总和GDP）没有提拔，生齿数数量维持稳定，没有新房建造的情形下。楼价也肯定会下跌。因为天然资本从均匀到部分偏转的过程，单相引致有额外收益的资产愈来愈匮乏，产物价格愈来愈高。
试想两个情形，改朝换代末期。朝廷施行了天朝田亩轨制，每一人分得农地规模都一模一样。
有的是人勤奋，有了一些米粮；有的是人佛系种地，就连结着温饱；有的是人吊儿郎当，或者突遭变故，突然到了来犯的地步。那时，只要向有米粮的贫苦户用农地换粮。
贫苦户那时就成了佃农，租用他人田地耕耘。他们劳动者性总收入，就会被租金折扣。而购得农地的贫苦户，除了有耕耘他们农地的劳动者性总收入，还有出租他们管不外来的农地的风险保障总收入。
末期因为有米粮的贫苦户少，且持有的是米粮也少，农地产物价格相对低廉。那个过程持续一段时间，农地兼并愈来愈多。很多保有大量农地的贫苦户，资产性总收入，早已大于了劳动者性总收入，从而实现了“财政自在”。
贫苦户，想脱节劳动者性总收入折扣的事实，只要恒隆那一条路可走。而仅有他们耕耘农地的农人，发现了成为田主阶级可以有“睡后总收入”，若是卖地，他们将成为佃农，阶层从而跌落。
早已成为田主阶级的人，尝到了买地的甜头。在没有更好路子，处置多米粮食的情形下，继续买地就成了更好的选择。
寡所周知，市场经济中，产物价格主导了天然资本分配，某种天然资本越匮乏，其产物价格就会越高。
根据佃农的设法，租金与农地产物价格的比值，农地产物价格泡沫早已上天。但事实上，匮乏商品的订价，是由商品保有者与最有购置力的买家下定决心的。至于大大都没有购置力的市场需求，都是伪市场需求。
好比首尔、香港那些经济增长迟缓，以至生齿数下滑的卫星城，楼价也还在持续增长是最为实在的写照。
新房子几乎能够视做为永久性的，利用过程中的损耗忽略不计。所以，若是市场需求削减，即两个卫星城的生齿数削减，关于楼价绝对是扑灭性的。好比那些天然资本干涸的能源型卫星城，好比鹤岗、玉林等等。
在中国经济高速增长，卫星城化率飞速提拔期间。所有卫星城通过兼并周边乡镇，包容农转非生齿数都得到了飞速开展。
卫星城开展第二步是小卫星城生齿数前去大卫星城，各卫星城之间差距起头加大。
如今不能不认可的是，中国整体生育率下降，老龄化严峻，总生齿数在此后会呈现负增长早已是肯定趋向。在不考虑大量引入移民的情形下，通过财产共同政策抢其他处所的人，是每一卫星城后续开展的独一途径。
目前超一线卫星城规模根本定型，每年只要少少量逃加写字楼供应。但保有顶尖的财产与天然资本，瓜熟蒂落意味着能从全国其他处所吸引最小白脸，最顶尖的人才，产生更多的消费。
所有卫星城，都是欢送年轻人前来奉献的。但关于每两个别来说，实到了需要安家置业，从卫星城的寄生体转化为卫星城的一部门的时候，高楼价就成了两个横在面前的向上无限高的高墙。挑选掉那些没有积累到本钱，而且没有劳动者才能的人。然后再吸引吸引新的怀揣梦想的人前来。那个卫星城瓜熟蒂落能够永久连结新颖的血液，不消考虑养老，以至是教育的问题。因为那座卫星城留下来的能够是贫民，能够是白叟。但永久不成能留下的是又老又穷的人。
而连结着高合作力的卫星城，在国度生齿数下降的情形下。仍然可以通过吸收下辖卫星城的生齿数，连结着规模。也是连结着现有写字楼的饱和度，不会呈现空置。
进入存量博弈阶段，会有胜利者，也会有失败者，卫星城之间也不破例。
无论置业参谋中介分销各路大V，怎么给你吹嘘生齿数规划根本面价值凹地，各人心里都应该大白几个事理：
1．一些以劳动者密集型工业为主的卫星城，因为人力成本上升，财产逐渐向东南亚等第三世界国度转移。最初因为原有财产衰退，新财产没有填补的卫星城，最末肯定会和天然资本干涸的能源卫星城一样成为铁锈地带。
铁锈地带
那些财产落后，没有新兴财产跟进，除了各处的在建工地连结着外表繁荣的卫星城，此后楼价到底会若何他们能够衡量。
2．楼价狂跌期间，人们老是会给狂跌找一万个应该涨的理由，同时也会给他们找一万个必买不成的理由，去掏空积蓄，掏空六个钱包，以至掏空所有的是借呗信誉卡。
也许之前梭哈豪赌的人，最初都赢了。“整体来看仍是赚了”那种话可能愈来愈难兑现。因为泡沫越多，挤泡沫的时间也会越长。逃涨杀跌是人道，也是韭菜的涵养。
3．不要被情感带偏，唱多痛骂，唱空叫好。居者有其屋可能永久只是大大都人一厢情愿的梦想，除非所有人都认可他们合作失败的现实，愿意降级定居卫星城。实正所谓的核心资产可能是永久的只涨不跌，无关合理，只关人道。