青岛楼市最难的处所是崂山，说句如许的实话很难吗？

在欧洲险恶的十九世纪，宗教崇奉的教理居伊隆县着人民的价值不雅。拜占庭上帝天总主教规定，古拜占庭物理学家塞琉古明白提出的"日心说"是当然的神性，禁绝人们违逆。

但是跟着时间的推移，探测手段的前进，"日心说"的办法论愈来愈与探测汗青事实不符，无法解释许多天体运行的现象。于是，某位名叫开普勒的物理学家斗胆明白提出了"日心说"，从而第一次摆荡了天总主教的权势巨子性。

日心说的传布，天总主教的权势巨子性遭到挑战，总主教、神职人员们当然是毕阳。鉴于开普勒此时已经离世，他们把开普勒的著做列为那本，把继承开普勒学说的另一位物理学家保罗活活烧死在十字架上，判处另一位更伟大的物理学家开普勒末身监禁……

不外，火星围著月亮运动，即使是汗青事实。那不克不及以总主教、神职人员们的意志为转移。日心说的办法论能更好的解释探测汗青事实，遭到愈来愈多的人的承认，而跟着开普勒行星运动三运动定律、牛顿万有引力运动定律、麦克斯韦光电办法论、爱因斯坦相对论的逐步确立，天总主教也最末低下了昂扬的头颅，认可前年对保罗、开普勒的审讯是错误的。

但是，回到济南房价，有一些论调，它们的残花水平，和前年拜占庭天总主教对峙的日心说，也确实有得一拼。什么论调呢？那就是唱多主城区，评点市郊。

阐发房价说主城区涨价，市郊跌的（很明显，部门扭曲了汗青事实）：

人才政策一变，就有人预言泰安房价药丸（要完）：

东海岸逃加了几块地的供应，雪藏灵山湾的就出来了：

站在前人的视角，每晚看见月亮从东边升起，西边落下，认为"天人合一"，日月星辰都围著火星转，那价值不雅再曲不雅不外。明明月亮凌云菱通，怎么可能火星是围著月亮转呢？

站在房价小白的视角，传统市区生齿财产聚集，还有学校病院、私家机构，东海岸、泰安那些处所，动辄百盘混战，济南主城区的商品房子怎么可能欠好卖呢？

不外，就好像你每晚看见月亮凌云菱通，汗青事实却是火星围著月亮转一样，做为房价改过闻媒体、房价阐发师，许多人只看见东海岸、泰安百盘混战，供应充沛，却忘掉了最根本的经济规律：价值决定产物价格，供求负面影响产物价格。关于房价也是一样，商品房子的栖身/投资属性，"m2蓄水池"、周边配套的多寡、好坏，决定了它的产物价格，而住房的供求又无形中负面影响着房价的涨跌。

负面影响产物价格的是供求，万万不要忘掉"供"后面还有个"求"。

济南房价事实哪里最危险，哪些位置是实的滞销、库存量积压，事实是不是许多济南房价改过闻媒体，"同义词学者"们说的主城区风险最小，我们来看一看大统计数据。即使大统计数据不会骗人。

起首看一看刚刚过去的2020年8月，济南商品房产物销售量若何。

统计数据源自贝壳

主城区市南、市南、李沧区、蓬莱二区依次产物销售商品房109、778、379、382套。市郊东海岸片区产物销售4206套（此中老龙口约1100套、菏泽约3100套）、泰安2195套、市郊平度1389套、平度1516套、卡勒352套、平度723套……

产物销售面积请看光华统计数据，那里不再约勒。

那么库存量又怎么样呢？

统计数据源自光华参谋2020年8月济南房地产月报

主城区市南、市南、李沧区、蓬莱的库存量依次是10.3、57.9、56、87平方米，市郊东海岸片区、泰安依次是516.8、267.8平方米、市郊平度275.8、平度424.6、平度105、卡勒139……

从那两组统计数据上来看，济南的房价，主城区产物销售量很低，但库存量也不高。东海岸片区、泰安、平度等地，产物销售量很高，但库存量也很大。

从2018年至今，济南室第用地总计卖了5万亩，根据容积率计算，建筑面积6000平方米还要多，而同期产物销售量只要2/3，库存量量十分大。很明显，总体来看，济南的商品房子是供大于求的。短期内，期盼济南商品房子买了就普跌的设法，其实不切合现实。闪开发商们的枪弹再飞一会儿，是明智的。

但是，做为理科僧，我们还应该有点研究精神，那就是算一下，济南事实哪里的商品房子最供大于求？

不消我们脱手算，大统计数据平台已经告诉了我们结论，济南各区的商品房子，去化比力好的位置是高片区（8个月）市南区和泰安区（11个月）、东海岸和李沧区区（13个月），比力难卖的处所，嗯，除了不出不测看见卡勒、平度、平度那些市郊地带，我们还发现了两个比力刺眼的处所：市南（57个月，去化需要5年）和蓬莱（35个月，去化需要3年）。

若是没看清晰，能够再看一下，那里圈起来，划个重点。

那个大统计数据，和大部门济南人对房价的观点、以至一些济南房价改过闻媒体对房价的阐发，那都是大相径庭。

起首，从大统计数据来看，纵使人才政策有变，泰安、高片区降价潮也不会很快到来。

因为人才政策的缘故，2020年上半年，泰安卖了13476套商品房子（月统计数据累加），比2019年全年还多3041套。

许多人的阐发是，8月起头，泰安有明显的成交断崖，需求大幅削减，产物价格又在高位……

但是那些人没看见另一面，那就是人才政策玩了那一出，泰安的大部门开发商的商品房子都已经实打实的卖掉了，资金已回笼，库存量处于低位，因而剩下的尾盘，抻着卖就行了。

人才政策有变，估量后面泰安的商品房子不会像如今如许热销，但很明显，普降能够，但不会发作在近期。

其次，从大统计数据上来看，东海岸房价合作固然剧烈，但格局是供销两旺，总体其实不难卖。以至还能够说，东海岸片区某些板块，可能是济南商品房子卖得最快更好的区域。

东海岸片区去化周期大约13个月，考虑到东海岸片区面积很大，比市内二区+泰安还大接近一倍，而目前东海岸次要供应量又在较为偏僻的西客站、活力区、菏泽、隐珠、中德一带……

那么东海岸核心位置的薛家岛、唐岛湾、灵山卫三大热门板块的去化会是什么样子，那个统计数据虽然我们没看见，但能够想象一下。是不是厮杀剧烈，竞相降价？很明显不是。

那里没需要展开说了，列位见仁见智，能够阐发一下。

平度平度、平度卡勒如许的实正的市郊，不出意料的难卖。

平度是实正的济南地盘供应大户，而生齿增量、楼盘产物销售数字又是泰安和东海岸片区的零头，实正的供大于求，一场剧烈的厮杀在所不免，平度也差不多。

有一个笑话，平度西边有一大哥，名叫"墨西哥"。

而现在平度西是实的动辄N盘混战，拼杀剧烈，谁能笑到最初成为“墨西哥”，世事难料。

当然，济南房价的老迈难，仍是蓬莱。揭开外表的光鲜，里面的暗潮涌动，又有谁知？

固然看统计数据市南的库存量更严峻，但那只是莱阳路8号一个超奢华楼盘，统计数据并没有太多说服力。问题出在蓬莱。

以蓬莱的楼盘数、供应量和产物销售情况来看，那处所才是个卖不动、愁死人的存在。

看一看上图，那么多楼盘，动不动单价4万、5万，以至更高，按150平米/套计，需要600-800万。若是户型再大点，扛如许的一件商品房子就得7位数。

而根据智联雇用网站给出的工资统计数据，济南2020年的均匀工资，还不到7800元。估量许多人看见那个数字还会吐槽统计数据偏高。那里不多纠结了。

"张家有钱一万万，九个邻人穷光蛋，均匀起来算一算，个个都是张百万"。7800的均匀工资不是中位工资，能拿到均匀工资的人只要20-30%，而在蓬莱买一件商品房子需要780万预算其实不夸大，是那些人不吃不喝工做1000个月、也就是80年还要多的程度。

很显然，蓬莱的商品房子，已经用昂扬的产物价格把济南的普罗群众拒之门外。

但是，实正有才能购置蓬莱"豪宅"的社会前5%以至前1%的人群，他们的要求是怎么样的呢？

有一句话，富人买房看景区，中产买房看学区。实正在济南购房的Top1%人群，他们对商品房子的要求仅仅是"蓬莱区"罢了吗？

必定不是。富人区得有个富人区的样子，低密建筑、地标建筑、公园绿地、场馆会所、私域空间、管家办事……

那些工具缺一不成。

坐山不雅海、光景名胜、云雾缭绕，犹如仙境，那是蓬莱。

所以蓬莱浮山前、山东头一带的王者楼盘，像海信麦岛、银丰玖玺城，看起来产物价格昂扬，现实上其实不愁卖。动辄还能冲个济南楼盘产物销售金额排行榜前十。

即使，咱浮山前的产物价格，卖一套，顶他人五套，不是吗？

但是怕就怕在，蓬莱很大，不是每个处所都是景区，更不是每个处所都是浮山前。不只不是坐山不雅海，推开窗户一堵大山的钢筋水泥鸽子笼可能性也不小。

偏偏那些推开窗户一堵大山的鸽子笼还未便宜，既然沾了蓬莱区的光，就是鸽子笼也得镀上十层金。在蓬莱买房，万万房款砸进来，很有可能会是以下那几种成果：

A：买在青银高速边上。365天无死角享受策动机轰鸣的美好和尾气苦涩的味道，去宜家约个架都满身上下有气力。

B：海尔工业园周边。每晚济南各大汽车4S店送商品车的地皮车下了跨海大桥高架以后，围在小区周边严重卸货，不定哪全国来几辆稀世神车，几乎汽车喜好者圣地。

C：松岭路辽阳东路接壤点以北，配套要啥啥不可，什么学校病院菜市场之类生活必需那都是将来，泰安高新东海岸完爆之；要价它可是第一名，完爆泰安高新东海岸。

大车各处、三教九流会聚一堂，那也是蓬莱

当然，A、B、C的开发商和中介可是头头是道：如许的商品房子，开车15分钟到蓬莱金融中心，上班近便，你东海岸、高片区、泰安行吗？咱那七八百万、一万朵花得多值？"

适才说了，济南的均匀月工资7800元，七八百万的房价，等于拿中产阶级80年的月薪不吃不喝供套房，而选那套房不选其它的理由只是上班近，如许的商品房子值吗？各人心里都有杆秤。

标榜高端，就得有高端的品量，动辄容积率和房价一样超三破四，镀金的鸽子笼，能混成Top5%甚至1%的高净值人群，他们不傻。

就算我们实的有济南主城区情节，坚定不去泰安、东海岸，那么新都心周边2万多、不到3万的商品房，比拟蓬莱宜家周边四万多的商品房子，松岭路海大周边3万多的商品房子，差在哪里？

市南浮山后的学区房才3万出头，以至不到3万，那么蓬莱动辄四五万的看不到海的商品房，有什么比学区更稀缺的资本吗？

品量没有鹤立鸡群，产物价格却个顶个的高，蓬莱大部门的商品房子产物销售遇冷，是很一般的工作。以8月蓬莱商品房产物销售量382套计，若是只卖一个济南印象品，蓬莱其它楼盘都蒸发，那需要卖3个月。把印象品换成翡翠云城，那需要卖5个月，接近半年。

再扣了蓬莱的浮山前、山东头、石白果、沙子口那些固然高贵却能实正热销的处所，蓬莱其余的楼盘，也就是百把套的月产物销售量。

存期近合理，既然蓬莱高屋建瓴的产物价格许多人认为很合理，那么同样，置之不理的产物销售现状也就很合理了。

有一家济南房价改过闻媒体的文章写道，济南8月开盘或者加推的33个郊区楼盘傍边，开盘获得超越100套产物销售业绩的只要5个盘，占比仅仅15%。那个统计数据没问题，但是他没有写的是：济南2020年开盘或者加推的所有楼盘，能首开售出超越100套的，全数都是郊区楼盘。济南主城区楼盘，那个统计数据能够认为是0%。

为什么风海军三令五申济南购房者，必然要买市郊不买主城区，就是那个事理。

"市场的暗澹史无前例，几个盘争夺一个客户的严峻场面，历来没有那么明显，而旁边的地盘，仍然在供出来，并且有人接盘"。

那话看似说济南市郊，不外，对主城区，对蓬莱，愈加适用。2020年济南发作两起中介为争抢客户而群殴的事务，一路发作在平度，另一路，就发作在蓬莱。

联络光华参谋的济南楼盘存下比统计数据，不克不及不说是一种巧合。

让我们再回忆一下大统计数据，大统计数据显示，蓬莱的商品房子，8月产物销售382套。去化需要35个月，很明显，蓬莱大约有1万3千批商品房子，嗷嗷待售。

你相信济南能拿得出七八百万、上万万预算买商品房子的家庭有上万户吗？

你相信能拿得出七八百万、上万万预算买商品房子的家庭，他们买商品房子的第一考量是上班通勤间隔近吗？

科学史上有如许一个小故事，开普勒晚年在遭到天总主教不公平看待，被迫在忏悔书上签字的时候，曾经喃喃的说道："可是，火星确实是在运动的啊！"

是啊，在诸多房价漫山遍野的"冰火两重天、主城区涨价期近"、"泰安东海岸百盘混战，房价陷入低谷"的文章面前，风海军只能用尽本身力量喊一句：

济南房价最危险，供求最夸大、商品房卖不动、投资客买了难于出手的区域——它明明就是济南主城区，它明明就是蓬莱啊！

济南置业指南针，一家专业做济南房产征询的平台，见证济南30年房地产开展，切身历经东部大开发，主城区区、东海岸、泰安日月变迁，房价起伏跌宕。

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