证监会启动不动产私募投资基金试点，房地产引进“活水”又一本色行动，机构正待资金出场

财联社2月21日讯（记者 封其娟 林坚）向房其供给资金撑持，是政策端近两年释放的次要信号，现在私募投资范畴也再迎政策最新“礼包”。

据证监会2月20日官网动静，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工做，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并摘取差别化的监管政策，以期进一步发扬私募基金多元化资产设置装备摆设、专业投资运做优势，称心不动产范畴合理融资需求。

证监会表达，此次试点工做根据试点先行、稳妥推进的原则，契合必然前提的私募股权投资基金治理人能够根据试点要求募集设立不动产私募投资基金，停止不动产投资试点。

财联社记者梳理后发现，此次试点工做有七大核心要点：

一是不动产私募投资基金的投资范畴包罗特定栖身用房（包罗存量商品室第、保障性住房、市场化租赁住房）、贸易运营用房、根底设备项目等。

二参与试点工做的私募股权投资基金治理人须股权构造不变、公司治理健全，实缴本钱契合要求，次要出资人及现实掌握人不得为房地产开发企业及其联系关系方，具有不动产投资治理体味和不动产投资专业人员，比来三年未发作严重违法违规行为等。

三是参与试点治理人可按指引要求开展不动产投资营业，不参与试点的治理人原有营业形式及注销存案不受影响，可根据协会现行自律规则，开展保障性住房、贸易地产、根底设备等股权投资营业。

四是试点基金产物的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有天然人投资者的，天然人投资者合计出资金额不得超越基金实缴金额的20％，基金投资体例也将有必然限造。此外，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在契合必然要求前提下能够扩募。

五是为适应不动产私募投资基金投资战略，不动产私募投资基金根据试点要求为被投企业供给告贷或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限造方面停止差别化安放，但不动产私募投资基金须持有被投企业75％以上股权，或者持有被投企业51％以上股姑且被投企业供给担保，可实现资产掌握和隔离。试点存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体信誉风险隔离。

六是私募股权投资基金治理人能够连系现实营业情状，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得操纵分级安放变相保本保收益。不动产私募投资基金总资产不得超越净资产的200％。

七是鼓舞境外投资者以QFLP体例投资不动产私募投资基金。

整体来看，试点工做凸起了对新设私募产物的差别化安放，提拔对机构资金的吸引力度，以及对投资过程内存在的风险隐患予以明白肃清等，以确保不动产范畴融资市场平稳运做。据领会，此次试点工做是证监会落实党中心和国务院有关“促进房地财产良性轮回和安康开展”决策摆设，健全本钱市场功用，促进房地产市场盘活存量，撑持私募基金行业发扬办事实体经济功用的重要行动，旨在进一步发扬私募基金多元化资产设置装备摆设、专业投资运做优势，称心不动产范畴合理融资需求。

为落实不动产私募投资基金试点开展要求，标准私募投资基金处置不动产投资营业，中基协草拟了《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》（以下简称《指引》），并自2023年3月1日起施行。记者重视到，《指引》共二十一条，对基金托管、基金合同必备条目、联系关系交易、基金杠杆、制止行为、特殊风险显示、基金存案、信息披露和报送提出了标准要求。

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一是明白试点原则、不动产投资范畴、治理人要求，新增产物类型；

二是明白适格投资者及基金运做要求；

三是适度放宽股债等到扩募限造，提拔不动产基金运做乖巧度；

四是提防风险，加强事中过后监测。

看点一：对多个细节提出标准要求

现实上，不动产私募投资基金在境外成熟市场已开展成为一个重要的投资品类，在国内也有摸索。

据记者领会，近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向贸易地产、根底设备的私募基金并在基金业协会存案，不竭摸索积存不动产投资运做体味。如为贯彻国务院关于对峙租购并举、加快开展长租房市场的工做摆设，证监会撑持建立银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成存案。

中基协官网数据展现，截至2022岁暮，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权根底设备基金1424只，存续规模1.21万亿元，次要投向贸易地产、交通根底设备、物流仓储、市政工程开发与建立等。

能够说，那些产物在撑持房地产市场平稳重康开展、促进不动产市场盘活存量、转型开展等方面发扬了积极感化。

不外，因为不动产私募投资基金的投资范畴、投资体例、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差别，因而证监会此次才批示基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并摘取差别化的监管政策。

中基协表述，在申请法式方面，契合试点要求的治理人，在开展不动产私募投资基金募集、治理等营业活动前，可于3月1日后通过协会资产治理营业综合报送平台首页的政策申请模块提交申请素材。关于不具备基金初步募集和展业方案的治理人，中基协暂不受理其申请素材。

为便于计算不动产投资治理规模、明白原则，中基协还提醒了5大存眷要点：

一是存眷能否为已存案私募股权基金（不包罗创业投资基金）不动产投资治理规模，未存案私募基金规模不予认定；

二是存眷能否为拟申请治理人治理的规模，联系关系方治理人或治理人高管在其联系关系方治理人名下的治理规模不予认定；

三是存眷投资范畴，认定例模的投资项目应为室第地产（通俗室第、公寓、保障性住房、市场化租赁住房）、贸易运营用房（写字楼、商场、酒店等）、根底设备项目（高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电器热市政设备、财产园区等传统根底设备，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设备等新型根底设备建立项目）；

四是存眷计算口径，计算规模应为不动产投本钱金，即基金实缴且投向项目标股权本金金额（不包罗增值部门），外部贷款杠杆部门规模以及投向不动产行业FOF基金规模不予认定；

五是存眷治理规模能否契合要求，开展不动产试点营业的治理人在管不动产投本钱金不低于50亿元人民币，或自治理人注销以来累计治理不动产投本钱金不低于100亿元；关于仅契合在管不动产投本钱金不低于30亿元，或自治理人注销以来累计治理不动产投本钱金不低于60亿元要求的治理人，应在提交素材时许诺其后续存案不动产私募投资基金投资者均为机构投资者。

看点二：凸起对机构资金的吸引力

中信建投房地产首席阐发师竺劲认为，提出要开展不动产私募基金，除了能够投资根底设备之外，还能够投资存量室第地产、贸易地产，该政策有助于为当前室第与贸易地产引进新的资金，盘活房企存量运营性不动产，助力行业的安康开展。

根据此次试点内容，有业界人士阐发，凸起了对机构资金，出格是持久资金的吸引力。

根据《指引》第四条，设立的私募股权投资基金治理人实缴本钱不低于2000万元，且具有不动产投资治理体味，在管不动产投本钱金不低于50亿元，或自治理人注销以来累计治理不动产投本钱金不低于100亿元等。

第六条明白规定，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元。

第七条规定，不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者。此中，有天然人投资者的不动产私募投资基金，天然人投资者合计出资金额不得超越基金实缴金额的20％。以合伙企业、契约等不法人形式，通过搜集大都投资者的资金间接或者间接投资于不动产私募投资基金的，应当穿透核查，但根本养老金、社会保障基金、年金基金等养老基金，慈悲基金等社会公益基金，保险资金，金融机构发行的资产治理产物，在境内设立的面向境外投资者募资的QFLP试点私募基金除外。

看点三：风险把控最为关键

风险把控关于不动产投资范畴而言有着至关重要的感化。记者留意到，那也是此次试点工做的重要一环。

一方面，不动产私募投资基金的投资范畴包罗了栖身用房，但是是“特定”栖身用房，即存量商品室第、保障性住房、市场化租赁住房，那对投资范畴有了严厉的约束。

另一方面，中基协发布详细工做指引提到，为加强不动产投资范畴的风险防控，明白不动产私募投资基金应强逼托管；要求治理人勤奋尽责，有效掌握不动产私募投资基金风险；严禁治理人利用基金财富投向其现实掌握人掌握的企业或项目；关于存在单一投资标的、分级安放、抵量押、股东告贷等特殊风险的，应停止特殊风险显示；按季度向投资者停止信息披露以及向协会报送运做情状。

《指引》第九条明白规定，不动产私募投资基金应当由依法获得基金托管资格的机构托管。基金托管人应当实在履行托管人职责，监视不动产私募投资基金的投资范畴、投资体例、适格投资者等继续契合要求，并按季度向协会报送不动产私募投资基金投资标的、投资者变更等运做情状。

第十条规定详尽列出，不动产私募投资基金合同应当明白约定的内容：1）投资范畴、投资体例、退出体例等；2）基金投资决策机造安放；3）基金扩募、分级安放、抵量押等担保安放4）被投企业向基金分红事项（若有）5）股东会、合伙人会议或者基金份额持有人大会的召集机造、议事内容和表决体例等；6）中国证监会、协会要求的其他内容。

别的，投向单一项目标不动产私募投资基金合同还应当明白约定投资标的、投资构造等。

《指引》第十二条还清晰提到，不动产私募投资基金停止联系关系交易的，治理人应当提防利益抵触，成立有效的联系关系交易及风险掌握机造，在基金合同中明白约定涉及联系关系交易的事前、事中信息披露安放以及针对联系关系交易的特殊决策机造和回避安放等。治理人不得隐瞒联系关系关系或者将联系关系交易非联系关系化，不得以私募投资基金的财富与联系关系方停止利益输送等违法违规活动。

金融撑持政策提振加速

现实上，此次试点工做的方案此前已有“间接”官宣。2022年11月28日，证监会决定在房契股权融资方面调整优化5项办法，此中之一即是“积极发扬私募股权投资基金感化”。

其他4项内容别离是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完美房地产企业境外市场上市政策；进一步发扬REITs盘活房企存量资产感化。

能够看到，多措并举下是金融撑持房地产纾困政策提振加速的布景。早在2022年10月20日，证监会就已发声称，关于涉房地产企业，将在确保股市融资不投向房地财产务的前提下，容许以下存在少量涉房营业但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：本身及控股子公司涉房的，比来一年一期房地财产务收进、利润占企业当期响应目标的比例不超越10％；参股子公司涉房的，比来一年一期房地财产务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超越10％。

市场人士阐发认为，政策“组合拳”下能够进一步拓宽房地产企业融资渠道，改进优良房企资产欠债表，从而在促进房地产市场提防风险、转型开展的过程中，助力不变经济大盘。

谈及此次试点工做的启动，证监会表达，将根据试点工做理论情状及时总结评估，下一步完美试点政策和规则，撑持私募基金不竭丰富产物类型，发扬办事实体经济的功用感化。

来源：财联社