文章起头前，先跟各人说件事：
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晚上好呀，我是简七编纂部的卫星~
前天，热搜上有一条新闻——
某教师吐槽，早几年的房贷中大部门是利钱，几乎是在给银行打工，激起了各人的强烈热闹讨论。
我看了眼本身的房贷：还款60万，此中本金是20万，利钱40万。
刚看到那么悬殊的数字，难免心疼本身一秒钟。
不外呢，等研究了一圈发现，我对利钱的担忧有些余外。
产生利钱的原因是借了本金，跟着本金逐步被回还，每月的利钱也就不竭下降了。
与此同时，我看到各人对房贷的其他话题也很感兴致，好比：
等额本息VS等额本金，怎么选？
提早还贷，晚还款是不划算的吗？
3%的银行收益，相当于5%的房贷利率，那个说法对吗？
3%的消费贷，了偿5%的房贷，行不可？
等额本息VS等额本金，怎么选？
提早还贷，晚还款是不划算的吗？
3%的银行收益，相当于5%的房贷利率，那个说法对吗？
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3%的消费贷，了偿5%的房贷，行不可？
今天就来和各人了一了房贷的那些事儿，做出更合适本身的决策~
等额本息VS等额本金
光看利钱的阐明，你可能还有点晕，咱们来看个例子。
打点房贷时，我们有两个抉择，等额本息，或等额本金。
无论哪种体例，每个月还贷的钱，都包罗了本金和利钱两部门。
等额本金，就是说每次还给银行的本金是一样的；
等额本息，意思是每月回还银行的总金额，即本金+利钱的金额，始末是统一个数。
假设如今有一笔20年期的百次贷款，两种体例下，还款方案是如许的——
图源：贝壳房贷计算器
看利钱总额，你会发现，等额本金比等额本息少，那是不是选等额本金更划算呢？
其实，两边的数据都是用5%利率计算的。
利钱有多有少的原因，在于差别体例下本金削减的快慢。
月供利钱=剩余本金×房贷利率/12（月）
月供利钱=剩余本金×房贷利率/12（月）
抉择等额本金，意味着刚起头了偿的本金多（首月41662635），剩余本金削减得快，利钱总额就少了。
对应的，前几年月供金额也更高（首月77506219）。
它比力合适前期还款才能比力强的人，或者是即将要退休，赚钱才能会不竭削弱的人。
抉择等额本息的话，前期了偿本金少，剩余的未还本金更多，利钱也就高了些。
那种体例比力合适每个月继续不变现金流、且前期收入压力比力大的家庭。
两种还款体例各有优缺点，在乎多省一笔利钱钱，能够选等额本金；想减轻生活承担，无妨考虑等额本息。
房贷利率vs提早还贷
等房贷还上一段时间，手上有了笔闲钱，你可能会揣摩起提早还房贷的事儿。
那时，你应该会看到一个说法：还款越到后期，剩下的都是本金，提早还款就不划算了。
图源：市场支流看点
事实果实如斯吗？
先上个结论：划算与否不是看还剩几本金/还了几利钱，看的是理财收益率能否比房贷利率更高。
假设房贷利率连结稳定的话，任何时候还款的「成本」都是房贷利率，和已还的本金、利钱没有关系。
我们看个后期还贷的详细例子——
好比你贷款1万，在倒数第二期（第11期）时，手上多了一笔钱，此时面对两个抉择：
抉择1：提早还清剩余本金（852.52元），省下3.55元（第12期利钱）；
*月供利钱=剩余本金*房贷利率/12(月)
=852.52*5%/12=3.55元
抉择2：购置收益率比房贷更高的理财富品，好比7%，等产物到期后还贷。
当你购置理财富品的回报是4.97元，还清第12期利钱（3.55元）后，手上会多出1.42元收益。
*理财富品回报=剩余本金*理财收益率/12(月)
=852.52*7%/12=4.97元
理性的你，必定会抉择2，买理财富品更划算。
从例子也能看出，剩余利钱的几其实不会影响我们的决策，能否还款的关键是比力投资收益率与房贷利率。
投资才能强的话（房贷利率），不管房贷剩几、剩几年，理财都是值得的，不然还贷更划算。
房贷利率vs银行理财
挑选理财富品的时候，你可能还会看到一个看点：
「3%的银行理财，能跑赢5%的房贷利率」
乍一看有些匪夷所思，我们用贷款1万的例子来说说——
12期的利钱合计是273元，而用1万元买存款，收益率高过2.8%的话，就有280元回报，超越房贷成本。
那么说，3%摆布的理财竟然实的能跑赢5%房贷？
等等，认真找差别，你能发现两种计划的现金流是纷歧样的：
房贷是按月还息，理财是按年付息。
还房贷时，我们每个月都在还本金，时间越往后推，欠的本金越少，因而利钱也在渐渐变少。
而理财不断是用刚起头的本金（10000元）来算收益的。
所以，外表上两种体例算下来的利钱一样，现实上，房贷的利率会更高。
那意味着投资时，我们不消盯着理财的利钱看，比力两者的现实收益率就行。
顺带选举你一个全能东西：统计差别时间周期收益率的XIRR（内部收益率）。
在Excel中，统计告贷、每期还款金额、和日期后，输进「=XIRR(投资金额区域，对应的日期区域)」，房贷的现实收益率就能算出来，差不多是5%。
参考文章👉：5分钟，用XIRR算清各类利率 | 一看就会
只要当理财回报有510元以上，也就是投资收益率高于房贷利率（5%）时，那笔投资才更划算。
房贷利率vs消费贷
最初来唠唠第四个问题：
用3%的消费贷，了偿5%的房贷，行不可？
用3%的消费贷，了偿5%的房贷，行不可？
我的观点是：消费贷有投向风险，不成行。
单从收益的角度看，低利率还高利率是划算的。
但实要那么操做，隐患却是不小——
起首是违背规定。
监管明文强调，消费贷严禁流向地产、投资。
假设违规借贷，银行有官僚求提早回还。
此外，告贷过程中还存在手续费等额外收入，得考虑综合成本。
其次是承担加重。
假设你实能找到低成本的合法资金，期限在5年以内——
因为告贷期限缩短，每月平摊的本息大幅增加（6599→17968元），还款压力变大很多。
参考房贷与收进比例的「保镳线」（房贷/收进40%），此时工资低于月进4.5万句话，日子会过得紧巴巴。
所以，「借短还长」那种求助紧急的事儿，哪怕利率上有优势，仍是尽量不要做，风险挺大的。
今天数字、公式比力多，有点烧脑，能看到那里的都是实爱粉啦~
总结一下，咱们权衡还贷的关键是看理财收益率能否高于告贷利率。
关于利率和收益率的比力，能够借助「内部收益率法」，假设收益比成本高，那么那笔买卖就划算；假设收益比成本低，无妨看看其他时机。
在乎利钱的小伙伴，能够在告贷时抉择等额本金、或是还贷时考虑缩短年限的体例，多还本金节约费用。
别的，不论是投资仍是借钱，除了资金的现实成本，我们还要留意期限婚配度、合法性等问题。
好啦，关于房贷的话题就和你聊到那里了。
晚安😄~