做者 董希淼 招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员
2022年以来，小我住房贷款提早还款现象明显增加，渐成“提早还款潮”。此中，部门告贷人还申请运营性贷款或小我消费贷款，套取资金停止提早还款。无论是常规的提早还款、仍是违规“转贷”，呈现此类现象原因之一就是部门存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。
笔者定见，应尽快摘取办法，阶段性降低部门存量房贷利率，减轻居民住房消费承担，助力恢复和扩展消费。
为什么说当前存量房贷利率偏高？
在过往很长一段时间，中国对住房贷款利率实行优惠利率，在贷款基准利率根底上打折，房贷利率显著低于贷款基准利率。2017年以后，为加强房地产市场调控，房贷利率起头高于贷款基准利率(2020年房贷订价基准转为为贷款市场报价利率，即LPR)。
详细来看，2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率的85折至9折，大幅上行至5.5%摆布；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年起头，部门地域房贷利率以至跃升至6.0%以上，最精湛过6.5%。据测算，上述时段发放的存量房贷占比可能超越50%。固然2022年LPR下降三次，此中5年期以上LPR下降35个基点，但部门存量房贷利率偏高的情状仍然存在。
部门存量房贷利率偏高，次要是因为其时住房贷款额度较少，市场资金成本走高，而贷款需求兴旺。并且，受房贷利率政策约束，其时房贷利率下限也较高。2020年3月贷款利率订价转换后到2022年5月之前，首套房贷利率下限为同期限的LPR、二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，很多地域还在全国下限根底长进一步加点。
利率是资金的价格，存量房贷利率较高，反映的是其时住房贷款市场价格情状，受其时供求关系影响和决定，也不是银行能够随意主宰。
笔者认为，降低部门存量房贷利率，具有“一箭三雕”的感化：一是有助于削减告贷人房贷利钱收入，不变和扩展住房消费需求，进而促进房地产市场安康平稳开展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，削减居民扎推提早还款和违规“转贷”行为，为银行留住优良房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费承担，鞭策居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩展消费的意愿和才能。
若何阶段性调降存量房贷利率？
从操做上看，笔者定见，可在中国人民银行批示下，通过市场利率订价自律机造，引导银行降低部门存量房贷利率。
详细而言，由各省(自治区、曲辖市)市场利率订价自律机造，对利率偏高的存量房贷造定额外打折或削减加点等惠民政策计划。定见对2023年1月1日利率仍然高于5.0%的存量房贷，分为三档，别离摘取优惠办法：利率高于6.0%的，打八五折或减100个基点；利率高于5.5%低于6.0%的，打九折或减60个基点；利率高于5.0%低于5.5%的，打九五折或减30个基点。
为便利施行，定见对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，仅以利率凹凸为原则停止调整。对有过期笔录的告贷人，原则上不享受优惠办法。容许各银行在上述根底上，适度增加优惠幅度，但不该超越各自层次的5个基点。
同时还要看到，进一步降低存量房贷利率，将进一步压缩银行利润空间。若何既让广阔告贷人受益，又更大程度降低对银行影响，需要综合考量、审慎推进。考虑到银行近年来继续向实体经济让利、利润增长压力较大，上述办法可为阶段性办法，暂定施行3年，3年之后视情状再研究。