提早还贷那件事上，房主、中介、银行谁更心塞？

做者丨刘亚洲

编纂丨贾嘉白话日报

排版丨二水

2018年，老何和老婆掏空了六个钱包，又借了20多万外债，在北京房山区“上车”了一套300多万的老房子。首付100多万，月还款1万出头，贷款期限25年。

到了2023年，老何还了5年六十万房贷，房子总价跌了四五十万，但本金只还了不到20万。一过春节，他就起头办提早还贷手续。

在媒体报导中，那场“提早还贷潮”能够逃溯到2022年8月。当时，为了 *** 购房者进市，五年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。到了2023年1月5日，央行和银保监会又结合发布通知，新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。通知一下，30个城市调整了首套房贷利率，多地降到4%以下，“3时代”降临。

北京不属于可自主调整房贷利率下限的城市，但某银行主管老赵仍是感触感染到了提早还贷对银行营业的压力，他所在的分行“一个月，房贷总额降了十分多”，累计还贷量远远大于放货量。良多人可能把年末奖都用在了还贷上。

比来每次路过小区中介店面，老何心里都不是滋味。他300多万买的同小区同户型，如今挂牌价250多万。他想，现实成交价还能减小10万。

即便不断抱着房住不炒的心态，老何也会心理不服衡。“如今买房的人，房价房价比我低，利钱利钱比我低，心态崩了。”

老何说，本身是最典型的北漂购房样本，从三绺线小城市来北京工做，到了谈婚论嫁的年龄，靠两小我的一点积存，加上两个家庭倾力撑持，买一套刚需房，尔后几十年的时间里，把定时还房贷当做工做动力，不断勤奋下往。

从2022年起头，老何之一次想把“几十年”酿成“十几年”。他方案每年多还5-10万，连结每月还贷额度稳定，提早还的款项用来削减贷款期限，按那个进度，25年的贷款可能能用15年摆布还清。

展开全文

2023年春节后，老何翻开手机银行提早还贷页面，预备申请之一笔十万元的提早还贷，看到的却是“线上申请预约额度已满，若有疑问请联络客户司理或征询贷款经办行”的提醒。

在银行的短信指引下，老何查询到贷款经办行贷款部德律风，按要求德律风预约还款。然而，那个德律风号码历来没有打通过。在德律风提醒的“早九点到下战书五点”那个工做时间，那个号码永久处于正在通话中的形态，非工做时间则没有人接德律风。老何用了两周的时间不竭测验考试，从未胜利。

在老何快要失看的时候，一个周末，他接到了银行的德律风，告知他正在加班处置提早还贷营业，看到老何曾屡次来电，所以回复询问能否需要打点。最末，老何被安放到2023年5月10日还款，到时需要照顾证件到银行大厅打点。“鬼使神差的办成了。假设我之一次申请时银行让我等三个月还要往线下打点，我必定会跟他们吵一架。但履历了半个月打欠亨德律风之后，特殊是看到那么多人办不成的时候，我竟然要高兴本身三个月后就能还钱了。”

欠钱的人想还钱，被欠钱的人反倒推三阻四。提早还贷还要排号，购房者心塞，银行心塞，房产中介也心塞。在北京做中介的娇娇深受其苦：“二手房良多都是带着房贷的。之前我们交易一套有贷款的房子，两三个月就能走完流程了，如今卖家预约提早还款就排到三个月以后了，整个房屋交易流程走完，至少半年过往了。”娇娇笑称，前些年是忧愁贷款批不下来，批了又忧愁贷款迟迟不发放，如今倒好，起头忧愁钱还不上了。

我有伴侣圈里问过良多打点提早还款营业的伴侣，发如今2021年以至2022年，那项需求一般都能在线上顺畅地走完流程，其实不存在“线上排不上，德律风打欠亨，需要列队几个月才气还款”的情状。2022年11月，顺子在银行征询提早还贷的时候，营业员还很愉快地告诉他：手机APP预约就行，不消列队。但顺子其时没动作。

2020年，顺子在老家河南信阳买了房子，贷款81万，利率6.3%。“房子不高端，利率实打实地冲到了山顶，伴侣圈里还没谁比我利率高。”

顺子贷款的时候，对还款体例并没有很在意，但还款几年后，特殊是房贷利率屡次下降后，他再次拿起计算器算了一下房贷利钱，越算越难受。根据6.3出头的利钱，他贷款81万，30年还清，总还款额竟然有180万， 比本金的两倍还多。

良多人提早还款的动力都是“不想再给银行打工了”，最难以承受的就是还来还往，不断在还利钱。老何还了5年房贷，每月还一万多，截行当下本金部门只还了不到20万，他的还款体例也是等额本息。

一般来说，房贷的还法只要等额本金和等额本息二选一。抉择等额本金，意味着每月的还款额度是分摊到每个月的本金数额加上上期剩余本金的利钱。本金连结每期固定额度，利益逐月递加。抉择等额本息，意味着每个月的总还款数额固定稳定，此中本金所占比例逐月递增，利钱所占比例逐月递加。

说起两种体例哪种更“划算”，银行主管老赵阐明说，等额本金的名义利率和现实利率是一致的，但等额本息的现实利率一般要大于贷款合同里的名义利率，好比贷款合同里名义利率是5，现实利率可能到达5.8以至超越6。

简单地说， 等额本金从总数上看更划算，但前期还款额度较大；等额本息还款压力均摊到每个月，单月额度较小，但要还的利钱更多。抉择哪种体例，取决于小我诉乞降现实情状。好比，银行批贷款的时候，会要求小我月收进到达之一个月还款额度的倍数，选等额本金的话，之一个月要还的额度太高，关于良多工薪族来说，很难到达。一个现实的情状是，越是现金流压力大，越是随便抉择等额本息。

银行工做人员劝老何：“您只上浮了5%，按如今的lpr，利率只要4.6%，和如今首套房利率差不多，没需要提早还的。”。

老何反问：“你能给我选举一个不变收益4.6%的项目么？”工做人员不再说话。

疫情几年，良多人都抉择了把钱留在手里应急，如今铺开了，手里攒的钱找不到更好的往向了，拿来提早还贷，节约下的利钱比良多理财富品都划算。深圳某大厂员工姗姗掰动手指头阐发：“银行的保本理财收益最多3%；股票基金就不说了，我是赔了一大笔；如今房价要么在跌要么稳住，买房必定不是个好抉择；拿钱开个店？仍是别闹了。一笔一笔算下来，提早还房贷就是更好的投资抉择。”

据《财经》杂志报导，2022年，银行理财富品月度均匀收益率只要2.09%，创了十年来的新低；理财富品累计为投资者创造收益8800亿元，是2016年来创造收益起码的一年。截行2022岁暮，银行理财市场规模27.65万亿元，同比下降4.66%。很多投资者选了割肉离场，巨额赎回也让银行伤筋动骨。

银行主管老赵很理解提早还款的客户，他算了一笔战：在北京，新发放的房贷利率在4.6%摆布，存量房贷良多在5%以上，而目前发放的企业贷款利率只要3%，小我消费贷也不超越4%，那种情状下，家庭的投资战略天然会转向减债上。

业内公认房贷是更优量的贷款，一则利率高，二则有抵押，平安不变，风险极低。告贷人提早还房贷，意味着银行的收益削减。“北京的银行对公营业开展的都比力好，房贷利润在总利润中占的比重有限，影响相对小一点。良多小城市的银行，可能次要就靠房贷盈利，大量的提早还贷会对他们影响较大。”

老赵说，他最肉痛的是多量优良客户的流失。客户还完房贷之后，跟银行也就没有联络的纽带，想再挠住那个客户就困难多了。

但是从宏看经济角度看，大规模的闲置资金都用来还房贷了，意味着用于消费，特殊是大额耐用品消费的钱会变少，“用来买车的预算都用在了房贷上，买车方案又要推延了。”

前几天，在一场媒体组织的提早还房贷专家曲播讨论中，有房产专家认为目前的提早还贷热潮其实不会继续太久，他的理由有三点：有经济才能提早还房贷的人数有限；近期买房人的房贷利率很低，不会像2018-2021年那批高利率买房人那样迫切提早还款；经济逐步恢复之后，投资渠道会更多，钱会有更多流向。

正如老赵说的，投资买的就是自信心，有对资产增值的自信心，也有对本身将来收进进步的自信心。

【Tips：一些提早还贷攻略】

• 什么时候还贷最划算？该不应提早还贷？

没有原则谜底。理论上，无论是等额本息仍是等额本金，都是越早还越划算的。

但必然要考虑清晰，那笔钱还上之后，就很难再贷到那种期限长达三十年、利钱相对较低的贷款了。

• 用运营贷替房贷划算么？

运营贷，就是中介替你开一家公司，用公司名义贷款还房贷，然后你还那笔运营贷。利钱能低到3%，远低于房贷。

那种行为风险极大，起首运营贷用于了偿房贷是违规的，一旦被发现银行能够收回。而且运营贷只能贷三年，三年后需要还上从头贷，又要再付出一边手续费。

• 银行不让我提早还贷怎么办？

银行是不克不及回绝你提早还贷的，也不敢回绝。假设消费者找到银保监赞扬，银行会被警告、罚款等。网上有人调侃不要随便打举报德律风，否则今天打德律风明天就让你还款，钱还没到账呢……假设银行实的严峻挈延，你还能够搜集证据，要求银行补偿你推延还款那段时间的缺失。

一般是没需要走到那一步的，能够先测验考试那三步。

之一步先在手机app预约，目前可能率约不上。第二拨打贷款经办行贷款部分德律风预约还款，比力难打通，但能够多打几遍，有胜利概率。第三间银行网点列队预约，到那步根本就能约上了。一般会约在两三个月之后的某一天，让你带动手续来网点打点还款。

假设往网点预约还不胜利，就能够测验考试前面说的举报德律风了。

• 不要全数还清房贷，能够留着一点抵税

良多人分享过攻略，就是保留少量房贷，每月几十块钱那种，能够抵扣1000元个税。目前操做简单无风险。但不肃清卡bug的人多了，会出台类似几钱以下的房贷不克不及抵扣那种规定。