江苏购房者张先生2021年10月在昆山购房后，在某国有大行打点首套房贷款，贷款金额120万元，30年期，利率为6.4%（LPR加点175个基点）。三个月后，苏州的首套房贷利率就下调至5%以下。跟着LPR的下调和房贷政策的放宽，目前苏州支流银行的首套房贷利率已降至更低4.1%。那意味着，张先生假设晚一年买房，房贷利率就能少2.3个百分点，120万元的贷款每月月供能少1700多元。近日，张先生在互联网平台留言，期看银行能给他如许的房贷老客户也降降利率。
张先生的情状并不是个例。“期看有关部分早日出台降低存量房贷利率加点的政策，减轻我们的生活压力。”往年以来，全国各地多量存量房贷客户在互联网平台发言表达。北京青年报记者重视到，那些购房者大都在2019年至2021年的利率高位期间买房，加点超越100个基点，贷款年利率多在6%以上。
现状
存量房贷加点部门稳定新老房贷利率差距越来越大
2019年8月，根据国务院摆设，人民银行变革完美LPR构成机造，LPR已经成为金融机构贷款订价的次要参考。昔时10月8日起，新发放贸易性小我住房贷款利率以比来一个月响应期限的LPR为订价基准加点构成。2020年8月，存量贷款订价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，存量小我房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，此中94%转换为参考LPR订价。根据合同约定，存量房贷客户每年的现实房贷利率只与利率重订价日前比来一期的LPR有关，但是加点部门就不克不及再改变。
北青报记者往岁尾曾对读者停止了一个小查询拜访。42位来自全国15个省市自治区的读者反应的信息展现，只要两位广东的读者抉择了固定利率，别离为5.135%和5.88%，其余40位读者都抉择了浮动利率，此中只要1人的加点数是负值，为-39个基点；有9人的加点数在20至65个基点之间；有10人的加点数在108至130个基点之间，20人的加点数都超越130个基点，更高到达180个基点。
往年LPR已累计下降35个基点。即使如斯，那30位读者本年适用的最新利率仍然在5.38%至6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR为4.3%）。
另一边，新购房的首套房贷客户的利率却一降再降。2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。做为提振需求、促进市场回热的有力挠手，房贷利率政策屡次调整优化。房贷老客户与新购房客户的利率差距将进一步拉大。
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本年1月，新发放首套小我住房贷款利率政策动态调整长效机造正式成立。根据最新通知，新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。
贝壳研究院统计数据展现，2023年1月，首套房贷利率均匀为4.10%，二套均匀为4.91%，同比别离回落146个基点和93个基点。截至1月16日监测数据展现，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个。根据中指研究院监测数据，截至2022年12月30日，全国已有近30个城市将首套房贷利率降至4%以下，部门城市贷款利率降至汗青低位。据领会，已有很多城市的首套房贷利率下限降至3.7%至3.9%的程度。
值得一提的是，目前新房贷利率下调的城市根本集中在三团个城市和部门房地产市场库存压力大的二个城市，房地产热点城市特殊是一个城市目前房贷利率政策并没有明显松动。那意味着，大量存量房贷客户不只是利率“高位站岗”，房价也买在了高点。
查询拜访
房贷老客户扎堆提早还贷部门银行对此有额度掌握
面临新老房贷利率的浩荡差别，存量房贷客户也在想方设法降低本身的“缺失”。然而，当良多客户同时决定提早还贷时，银行就应接不暇了。
“提早还贷太难了，打德律风往银行说四月以后再来电预约。”
“往年11月就申请了，本年2月4日才还上，多交了4个月利钱。”
“天全国午两点蹲守银行APP夺提早还贷额度，一个礼拜都无功而返。”
“当初利率5.35%，如今只要3.8%。往年10月4日申请提早还贷，不断没有动静。本年1月，打德律风给银行，又说春节后。我打了监管赞扬德律风后，末于在2月5日还款胜利了。”
北青报记者发现，各大社交平台都有很多网友表达碰着“提早还贷难”。根据各人的分享，差别地域差别银行处置提早还款的时间差别较大，但列队时间根本都在1个月以上，3个月算一般，最慢的要比及本年七八月才有可能扣款。北京某银行工做人员告诉北青报记者，客户集中大量提早还款，会打乱银行网点的贷款营业方案，影响银行的一般运营，所以银行会停止额度掌握。假设收行的提早还款额度已经用光，客户就只能期待新的额度释放。
中原地产首席阐发师张大伟指出，近期住房贷款“提早还款潮”有多方面原因。近年来，受经济下行和疫情频频等多重冲击，部门居民收进不不变性增大，对将来预期不明朗。部门告贷人试图通过全数或部门提早还款来减轻还贷压力，降低住房消费承担。与此同时，2022年以来，我国金融市场颠簸加剧，通俗居民投资收益下降明显，风险偏好趋于守旧，也抉择将本来用于投资的部门资金用于提早还款。此外，部门存量住房贷款利率偏高，也是告贷人提早还款的原因之一。以郑州为例，最新的房贷利率已经进进3时代，但2021年摆布存量房贷利率高达6%至7%。
据领会，关于张先生提出的下调加点的要求，其贷款银行曾回复表达，贸易银行小我住房贷款利率施行市场化利率，受国度对房地产市场调控，央行、银监等部分出台的政策影响而上下颠簸。2021年下半年楼市火爆，同时小我住房贷款规模受限国度宏看政策调控，招致利率上涨；往年以来，受居民购房意愿下降、国度政策调控等因素影响，房地产市场整体需求回落，小我住房贷款利率随之下降。张先生6.4%的房贷利率为银行在客户需求时点，根据其时市场现实情状连系首套刚需房利率政策造定，也受本地银行同业协会约束。
说法
银行：存量房贷利率加点下调难度较大
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提早还贷的动机就不断会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，假设降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
更多银行人士阐发指出，存量房房贷利率加点从头调整的可能性不大，因为对银行营收的压力会十分大。根据央行发布的最新数据，往岁暮小我住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上岁暮低10个百分点。粗略计算，存量房贷利率加点同一下调1个百分点，银行业一年削减的利钱就高达数千亿元。
而从操做层面看，下调存量房贷利率也十分复杂。因为房贷客户的利率并不是同一造定，个别差别很大，与小我征信密切相关，此外全国各地域的市场情状也各不不异。调整存量利率，意味着一所银行可能需要再对征信停止核查，工做量十分大。
光大证券首席金融业阐发师王一峰指出，2017年后，为按捺房价快速上涨，按揭贷款利率起头系统性高于贷款基准利率，关于首套购房者也不破例。2017年至2018年，新发作按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019年至2021年在5.3%至5.6%区间内高位运行。通过对2009年以来发放的按揭贷款停止阐发发现，存量按揭贷款绝大大都为2014年以后发放，此中2017年至2021年的利率高位期间，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%摆布。
王一峰认为，受疫情继续影响，部门居民资产欠债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产欠债表的平安性，另一方面也倒霉于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公允”的角度看，具有必然现实意义。且存量按揭贷款的降息，必然水平上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，以至可以促进住房销售尽快苏醒。
但他同时表达，从现实操做的角度来说，存量房利率下调存在必然难度。起首，各个城市目前利率不同一，假设要降，怎么降是个问题，以及可能还要与贷款人签定填补合同。最初，降低存量房利率还可能会影响到银行本身运营的不变性。
招联金融首席研究员董希淼认为，当前，部门存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。定见相关部分加快出台相关行动，引导银行适度降低存量房贷利率，逐渐缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的承担，有效处理居民扎堆提早还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，陆续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费承担。
文/本报记者 程婕 统筹/余美英
新老房贷利率差别
月供相差超1400元
河南省洛阳市的马密斯于2021年6月份贷款买房，首套房贷利率为6.37%。
往年以来，房贷利率继续下降，目前洛阳首套房贷利率更低为4.1%，比马密斯其时的贷款利率低了2.27个百分点。
以贷款100万、30年摘用等额本息体例了偿为例，6.37%的房贷利率之下月供是6235.43元，4.1%的房贷利率下每个月月供是4831.98 元，相差超越1400元。供图/视觉中国