继1月5日人民银行、银保监会公布成立首套住房贷款利率政策动态调整机造后，多地房贷利率起头密集下调。
夏历新春后，调整步伐愈加频繁，很多重点城市小步快跑进进“3”时代，首套房贷利率更低降至3.7%。房贷利率密集下调之后，提早还贷潮再起，银行压力逐步增大。
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包罗郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。据中指研究院监测，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。此中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分收机构首套房贷款利率更低可按3.7%施行。
首套房利率不竭下行，很多身在“围城”中的已购房者起头试着侵占低利率窗口期，抉择提早还款。一场“提早还贷潮”来了……
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有人还贷要排3个月队！120万在手里很难熬
“钱预备好了，没想到还钱要列队，并且最少要排三个月。”2023年伊始，打了十几个德律风、特意跑了银行网点、折腾了一个多月之后，杭州的李密斯仍是没法顺利还贷。
李密斯做为本年新一波加进提早还房贷的生力军，面对还贷难新问题：不只国有大银行难预约提早还贷，小银行也要列队1个月起，那在以前都不成想象。
“我想着已经进进2023年了，提早还贷没那么严重了，但是我打德律风联络了银行信贷司理，他说仍是很严重，要比及三月份以后。”李密斯告诉记者：那确实有点沮丧，120万元的钱在手里，早还一天，就是少付一天的利钱。
据《中国银行保险报》报导，重庆的陈密斯元旦后间接到本地的贷款银行网点，胜利预约了提早还房贷，不外她的还款期被排到几个月之后。“1月预约的，4月才气还款，总比还不了强吧。”
另据财联社1月19日报导，从北京地域多家银行处领会到，目前提早还房贷的客户较多，提早还房贷需要提早一个月申请，有银行则表达，目前预约提早还房贷的还款时间已经排到5月份。此外，银行工做人员普及表达，提早还房贷不需要缴纳违约金。
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据钱江晚报，有两家国有大行信贷司理告诉记者：购房者想要提早还贷，估量有三个月的期待期。
“提早还贷的客户确实比往年多了良多，所以，打点周期也会比以前长一些。” 某国有银行一收行客户司理告诉记者。
而一家国有银行房贷营业主管则对记者说，根据以往的体味，春节后才是提早还贷的顶峰。而从往岁尾起头，提早还贷的客户就陡增，比来排上队的客户中很大一部门是往岁尾就预约的。
据领会，自2022下半年起头，多家银行提早还房贷的门槛就进步，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次，且预约间隔很多于60天；有的银行以营业系统晋级为由，阶段性地暂停了线上还款……
有人四次还完90万房贷，月供1块多抵个税
另据第一财经报导，首套房利率不竭下行，购房“新进局者”暂还未见分晓，但很多身在“围城”中的已购房者起头试着侵占低利率窗口期，抉择提早还款。
吴逍就是此中一员，在那两年间，跟着房贷利率不竭下行，他分四次还完了90万房贷。“最初银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”他向记者介绍本身的法门。
关于他来说，提早还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利钱101万，月供5300元摆布。在他提早还款时，利率根本在4.1%～4.5%区间，最末2年提早还完，付出利钱仅为10万摆布，省下了90多万。
像吴逍一样提早还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍若何提早还房贷、计算利钱减免幅度的帖子屡见不鲜。此中次要分为降低月供和缩短年限两种体例。法式员小津分享了本身根据算法计算出来的“更优计划”，他认为“更优”有两种阐明，一种期看总利钱更低，那种情状能够抉择等额本金+提早还款减年限；另一种“更优”是了偿本金的同时平衡风险，合适摘用等额本息+提早还款减月供。之后资金丰裕时再陆续提早还款。
问及提早还款的原因，小津笑着介绍了本身的心路过程：“春节前拿到了年末奖，其时点开股票App，累计收益-40%；点开银行App，基金累计收益-20%，理财富品年化收益2%，点开房贷计算器提早还10万能够省9万利钱，然后我就勇敢抉择申请提早还贷。”
为何想方设法要提早还贷？
从往年到本年，为何各人都急着提早还贷？
“昔时各人是能贷7成绝不5成、能贷30年还绝不贷20年，素质原因是其时房产升值收益大于借贷利率收入。”杭州一家国有银行收行负责人告诉记者，“如今，市场情况变了，做运营的人都算得很精，一但觉得房产升值的收益可能跑不赢借贷利率了，立即觉得不划算。”
“如今LPR利率低了，购房人都觉得提早还贷很明显能够省下利钱，他们认为那是划算的。”招商银行杭州一家营业网点的信贷司理那么阐发。
“像我的一些客户，确实买的是高价房，贷款利率超越了6%，有部门是6.2%，他们自嘲是利率的站岗人。虽然后面房贷利率调下来了，月供也下降了，但比拟四周往年买房的人低于4.5%的房贷利率，那部门人相当于凭空多出近2个点的利钱，十几年、几十年下来确实是较大一笔钱，所以他们抉择提早还房贷，觉得至少目前而言比力划算。”建行的一位信贷司理说。
银行压力山大！有银行网点提早还贷营业量暴增50%
据第一财经，从2022岁尾至今，提早还贷潮已经愈演愈烈。记者走访了深圳等地的多家国有大行，在提早还房贷方面关卡颇多。
预约页面展现已满 受访者供图
一方面，线上提早还款渠道不不变，部门客户需要线下打点。以建立银行为例，近期许多利用线上提早还贷渠道的客户表达预约相当困难，大部门日期都展现“线上申请预约额度已满”。据该行客户司理透露，此前是能够实现线上全流程打点的，从往年四时度起头部门转为线下。
另一方面，预约列队时间久。在深圳建立银行，工做人员介绍目前提早还款流程为“签字、摄影、抉择还款形式”三步，预约以后要期待2～3个月才气提早还款胜利。同时，下次提早还款还需要来网点打点。农业银行方则表达，房贷提早还款需至少提早30天到网点申请并确认身份信息、贷款情状，提交申请后审批通过才可贷款。
“1月以来，提早还贷的人数比之前增加了50%摆布，我们那儿就还了1个多亿，本年压力很大。”东莞某股份行网点个贷司理何思萍介绍，其实从2022年下半年起头就陆续有客户征询提早还贷相关事项，春节后那几天更是迎来小顶峰。关于银行而言，为应对提早还贷款，意味着要创造更多的功绩，放出往贷款“填坑”。
本年开年，银行面对着双重压力：一边是不竭攀升的提早还房贷大军，另一边是信贷增长继续乏力。根据中国人民银行发布的数据，2022年12月居民贷款新增1753亿元，同比削减1963亿元，此中短期贷款和居民中持久贷款别离增加-113亿元、1865亿元。1月17日，国度统计局发布数据展现，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。此中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；小我按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
将来提早还贷潮能否仍会升温？中泰证券阐发师徐驰指出，固然此前房地产政策起头向需求侧发力，但关于存量房贷影响不大。将来，在房地产有更多刺激利好的情状下，房贷利率或进一步下行，叠加债市企稳和银行理财收益逐渐回热，“提早还贷潮”或有所减缓。
“降低存量房贷利率”唤声高涨：我们实的很不随便
与此同时，另一波唤声也在高涨。
在河南郑州新郑市的指导留言中，有网民如许留言：“利率6.125时候买的房子，上浮利率太高了。颠末那几年疫情冲击，相信大大都老苍生关于房贷是压力更大的，也是更大的一笔开销。政府能不克不及跟本地银行部分沟通，降低本来贷款利率，赐与恰当优惠，如今买房基准4.3下调20个基点，不克不及只促进购置市场，之前购房的也应赐与政策优惠。”
留言板官方给出的回复是“关于存量房贷客户均是根据其时贷款合同利率施行，假设其时合同利率为浮动利率（LPR加减点形式）且每年1月1日调整，那么2023年其利率将下降0.35个百分点（因为2022年5年期LPR下降了0.35个百分点），客户将享遭到利率下降带来的实惠。”。
在顶端新闻“我想@指导”问政平台上，有网民也留言称：“春节后，多个城市下调首套房贷利率下限，做为年后首个降房贷利率的城市郑州首套房贷利率下调至3.8%。实的很羡慕也很恭喜如今的刚需购房者，同样是买首套本身住的刚需房，他们相关于一两年前购房的我们来说，能省下很多钱。
我2019年因要成婚买了首套房，银行加点，利率5.88%。我还不是更高的，身边有同事、伴侣，也是刚需，贷款利率超越6%。做为我们那些工做不久的刚需房奴来说，如今特殊想晓得，有没有办法申请变动房贷利率，享受新的房贷利率。那几年我们收进都遭到影响，实的很不随便。”
平台回复：“经平台向中国邮政储蓄银行领会：房贷利率3.8%是针对首套购房者，此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%房贷利率。”
经济日报：定见相关部分加快出台相关行动，引导银行适度降低存量房贷利率
经济日报2月1日颁发文章《提早还房贷利大于弊吗》中称当前，部门存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。定见相关部分加快出台相关行动，引导银行适度降低存量房贷利率，逐渐缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的承担，有效处理居民扎堆提早还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，陆续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费承担。
每经热评说，贷款的工作最末仍是需要跳出贷款来看，关于很多人来说，能否提早还贷的根子往往不在于那几十个BP的利率浮沉，而是基于小我现实，基于自我预判，所做出的一种有限理性抉择。好比原先敢借的钱，如今不敢借，要降房产投资杠杆，那恰好从另一方面阐明“房住不炒”起到了过往几年都难收到的实效。又好比绝对的风险厌恶型客户，觉察一段时间内已经很难从他处谋得房贷之上的类无风险收益，当然能够提早还，债事实是债，是债就得还，早还早轻松。
自觉跟风提早还贷可取么？专家如许说
北京商报2月3日颁发文章，疫情三年，良多人收进遭到影响，通过提早还贷能够降低每月还贷承担，看起来也是诱惑满满。
还有些存量房贷用户不满于新增房贷利差过大。前两年买房，贷款利率普及高于5%，而目前首套房贷利率都已降到3.7%，此中超越1%的利差，其实不能通过下调LPR(贷款市场报价利率)处理，于是，有点闲钱提早还款，也于情于理。
用时机成本的原理，你把资金还了房贷，就缺失了用它增值的时机。当然，短期看，大都人的投资收益很难高于房贷，所以提早还贷更划算。但往年本钱市场表示欠好，不代表本年也欠好，所以持久来看，提早还房贷，也会出缺失。
还房贷更大的短处在于缺失了活动性，在减低欠债和保留活动性的天平中，良多人只看到了前者，到底应该怎么评估此中，个别差别较大，也需因人而异。
事实房贷短则10年，长则30年，并不是短期行为，而是一项持久方案。子女教导、养老储蓄、医疗保障，条条都需规划。
有些用户认为，银行不让干的事必定对用户有利，好比进步还房贷的门槛。殊不知，小我按揭贷款仅占银行全数贷款的15%，即便短期缺失一些利钱收进，但相对短时利润，持久的信誉更具价值。
当还贷用户呈现堆积，银行设定必然门槛，也是为了牢牢守住不发作系统性金融风险的底线。好像存款挤兑、贷款挤兑万殊一辙。
还贷风曲折射投资者教导任重道远。散户往往爱跟风，看着股市涨，四周伴侣都赚钱，立即跟风进，最初跌到“底裤”都不剩。买基金也曾蔚然成风，一波“90后”“逃星”基民簇拥而至，“随大流”“抄功课”，他们认为无需理财常识，跟着网红司理就能赚钱，最初的成果可想而知。