广州一哥越秀地产再战北京楼市，不要队友、单独开发。
做者 | 蒲肃
来源 | 债市看察
往年跑赢楼市的越秀地产（0123.HK）近期“狂飙”之势不减。
近日，越秀通过全资子公司青岛康景实业有限公司别离以25.99亿元、33.12亿元获得北京市石景山苹果场地块和昌平财产信息园二期地块，合计59.11亿元。
那是越秀第一次测验考试在北京独资开发项目，以至从往年至今，越秀也仅有北京那两块地是完全独资获取的。此外，此次拿地也是越秀近年来继续百亿拿地扩大到达的一个新阶段。
那个新阶段就是，假设越秀在北京胜利打造出典范项目，那它将彻底从区域性房企量变为全国性房企，固然越秀已经在广州坐稳了本地房企一哥的位置，但北京仍是全国邦畿中不成或缺的重要战术城市。
面对机遇的同时，越秀也面对着风险。因为越秀已经持续三年每年斥资数百亿拿地，其短期欠债规模也大幅增加，同时运营性现金流从2021年至2022年第三季度，均为负值。
那些埋躲的风险都在跃跃欲试，时刻考验着越秀的运营才能。假设越秀能通过欠债扩大最末实现平稳的规模性开展，那也是市场合等待的，事实房地产行业很久没有看到身强体壮的“黑马”了。
“不差钱”的越秀短债激增
销售额逆市增长是越秀勇于继续拿地扩大的底气。
2022年全年，大部门房企销售额同比下滑40%~50%，而越秀销售额为1250.3亿元，同比逆市增长8.6%，完成全年销售目标的101.2%。
进进2023年，越秀仍然连结上涨态势，1月销售同比上升约76.3%，到达88.84亿元；合同销售面积约为23.65万平方米，同比上升约21.0%。
那个1月的数据值得看一下，因为中间有一周是春节假期，而往年1月销售额是50.4亿元，同比下降约44%。显然，越秀在本年1月是借势疫情防控铺开的利好趋向，加大了推手力度，加上往年的基数比力低，才获得了同比大增近八成的数据。
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销售端稳了，越秀在地盘市场上就没有后顾之忧，近三年来，越秀的地盘投资收入不竭增加，每年的地盘投资都在400亿摆布。
统计数据展现，2020年，越秀地盘投资收入为410亿元，超出本来的地盘预算近110亿元；2021年，越秀地产拿地收入444.8亿元，新增37幅地块；2022年受行业影响，越秀拿地金额缩减至约346亿元，但拿地数量仍到达30幅。
在加大地盘投资的同时，越秀每年的新增融资也在大幅增加。
2020年，越秀新增融资177.1亿元。到了2021年，越秀新增融资高达438.3亿元，此中境内融资约289.4亿元，境外融资约148.9亿元，总告贷约755.3亿元。
据不完全统计，越秀往年至今境表里发债融资额度已达256.53亿元。此外，浦发银行、工商银行等银行也为越秀供给意向性融资，此中工商银行为越秀供给不低于300亿元的金融撑持额度，用于房地产并购、保障性租赁住房、城市更新、公募REITS等营业。
但在投融资快速增加的同时，越秀的债务端也起头呈现大幅上升。
2020年越秀将来一年到期的借贷总额约为165.76亿元，是2019年的
2.32倍；
2021年那一数字上涨至298.01亿元，同比增加约
133亿元；
最新数据展现，截至2022年第三季度末，越秀一年内到期借贷约为179.2亿元。
越秀地产董事长林昭远在2022年功绩会上曾表达，公司“不差钱”。关于有着双重国资布景的越秀来说，确实有那份底气，公司期末现金及现金等价物余额也持续五年增加。
但认真阐发能够发现，2022年上半年，越秀的货币资金为390.54亿元，剔除受限资金后为260.68亿元，而公司一年内到期借贷为269.59亿元，账面资金其实不能完全笼盖到期告贷。
更值得重视的是，越秀三大现金流中，投资性现金流已经持续五年为负，而运营性现金流为-46.76亿元，是2018年以来初次为负，截至2022年第三季度那个数字仍然为负。
来源：WIND企业数据
明源地产研究院曾发文阐明称：
运营性现金流为正历来是房企稳重运营的原则。
万科就被屡屡提及其运营性现金流净额持续13年为正的稳重标记，因为运营性现金流的流进以回款为主，而流出以拿地和建安费为主，运营性现金流大于零，表达回款能够笼盖拿地，是现金流不变的重要包管，也表现了企业抵御活动性风险的才能。
以此来看，越秀运营性现金流呈现负数，只要两个原因，要么是回款降低、要么是拿地收入快速增加，招致现金流为负，短期内快速扩大可能招致那种成果，但必定不成能持久继续。
越秀的扩大脚步应该放缓一些，等一等市场的回热了。
越秀“重南轻北”，
新总裁董毅能否重拾“存在感”
2月12日，我国2022年内地GDP30强城市名单公布，北京是独一进进前十的北方城市，与之相邻的曲辖市天津已经持续三年掉出前十。名单上其他几个北方城市也很好统计，青岛、郑州、济南、西安、烟台、唐山和大连，此中有三个城市GDP在1万亿元以下。
与之对应的是，越秀的全国战术规划也是很明显的“重南轻北”。
在越秀“1+4”的全国战术规划中，广深为主的大湾区是核心开展区域，规模第二的是华东地域，接下来是华中区域，北方区域和西部区域相对规模较小。
越秀在2022年获取的开发项目中，有且仅有一幅北方城市的项目，位于郑州市金水区，仍是协做开发，越秀的权益拿地金额为4.22亿元。
在北方区域，不算近日获取的北京两项目，越秀在北方开发的项目也只要7个，不只数量少，销售规模也比力小。
来源：企业官网
而在越秀拿下北京石景山、昌平两地块前几天，旭辉华北区域总董毅正式进职越秀，担任北方区域副总裁兼北京公司总司理，主管投资。
董毅结业于哈工大，2017年加盟旭辉，曾任旭辉集团华北区域总裁。2023年1月，旭辉合并华北、西北区域，董毅辞任华北区域总裁职务，随后进职越秀。
对兼任北京城市总的董毅来说，如今的越秀北京和昔时的旭辉北京面对的场面有些类似，即对集团销售额的奉献都很低。
2022年上半年，越秀北方区域销售额仅24.15亿元，在越秀地产489.1亿元的总销售额中，占比不到5%，2021年的占比也仅有4%。
来源：企业财报
因为越秀2021年才进进北京，且仅有一个协做开发项目，越秀在北京的销售额更低，并且往化速度也很慢。
2021年5月，越秀结合北京当地国企天恒置地首进北京，配合开发怀柔的越秀天恒·怀山苑项目。
怀山苑28栋室第楼在2021年11月26日全数获得预售证，目前共有10栋楼处于预售形态，预售房源381套房，其他18栋已开盘形态。天朗数据展现，怀山苑新增赐与1019套，可信存量947套。
截至目前，越秀天恒·怀山苑网签套数只要19套，成交均价36610.6元/平米，签约面积2252.25平米，粗略计算，网签成交额约为9234万元。
来源：北京住建委官网
而据财报展现，越秀在北京2021年、2022年上半年的合同销售额合计为1.89亿元，按上述成交均价推算，合同销售面积约为网签面积的2.25倍，合同销售套数应该在43套摆布，按预售房源数量计算，往化率仅为
11.28%。
业内营销人士阐发说，“怀山苑卖不动，次要是位置比力偏僻，地处怀柔，间隔市区比力远，户型以叠拼、洋房、小高层为主，多为110平米以上的三居、四居的大户型。”
到目前为行，越秀在北方区域获取的开发项目9个。过往，越秀北方区域的销售功绩次要来自青岛和济南，宿将董毅加盟后，越秀北京显然要挑起主力销售的责任。
董毅在主管旭辉北京的五年中，将旭辉北京从商办禁售的窘境中从头带回百亿梯队，估量越秀总部对董毅的期看也不会低于100亿的规模，此外还有更重要的回款才能。
在对越秀全国战术有至关重要的城市，董毅的位置显然是关键的，固然不在大本营广州，却能决定越秀将来的开展姿势。
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