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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
不久前，印象城MEGA以南、规划为贸易用地的中心绿轴G-16地块，暂时打造露营亲子休闲项目。我们仅仅提出“传统市中心偏弱、绿轴按规划有看代替”的看点，引起一些争议，以至被量疑我们不是温州人。（相关链接：《240米超高层规划取缔，中心绿轴黄金宝地将暂为它用，打造一座…》）
两天后，市天然资本和规划局就发布了《温州市城市贸易网点规划（2021-2035年）》批前通知布告，将五马—大南商圈、滨江商务区、中心绿轴、火车站、蒲州等通盘纳进城市核心商圈。
因为原先的龙湾—机场口不再做为市级贸易中心，很多龙湾人对此愤愤不服。（相关链接：《温州严重规划有大变：CBD、绿轴地位提拔，龙湾被降级！》）
《温州市城市贸易网点规划（2021-2035年）》贸易开展构造示企图
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那个城市核心商圈，将一切有商圈雏形、有可能兴起为商圈的处所，通盘纳进了。准确地讲，那是温州城区最富贵的处所，范畴太大了，并没有切确为哪里是市中心，只是提出了“以五马—大南商圈、滨江商务区为引领”。
那么，温州的市中心到底在哪里？五马—大南商圈？中心绿轴？CBD？
说实话，它们各有各的不敷，招致现在温州只要传统商圈、孤立贸易，没有一座现代化商圈。既然连现代化商圈都没有，市中心又从何谈起？天然引发了争议。
其实，那个话题以前讨论过。（相关链接：《五马大南、滨江CBD、中心绿轴，谁才是将来温州大商圈的霸主？》）但是，仅仅过往一年时间，从规划到现实都发作了不小的改变，再加上一些新的根究，无妨再讨论一下。
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先说说五马—大南商圈。
受汗青文化因素影响，五马—大南商圈是温州更具城市记忆、地区特色处所。在外来旅客角度，没到过五马街那一片，相当于“没来过温州”。
上世纪末到本世纪初，市中心一定是五马街、大南门。温州人聚会，往往约在开太百货门口聚集。人民路、解放街——大南路交汇的十字路口，是其时温州人流量更大的处所，没有之一。
五马—大南商圈
可能2010年之后，人们的看念却起头变了，五马街、大南门的人流量骤减。那段时间，往逛五马街是要被人笑的，说那是“旅客一条街”、“民工一条街”。
2018年起，禅街—五马街—公园路及周边解放街、纱帽河等街巷相继革新、补葺，使其从头焕发作气，人流量又回到了昔时的盛况。
但是，那处理不了困扰五马街、大南门的素质问题——硬件落后，包罗没有轨道交通、没有大型泊车场、没有贸易综合体。
那招致了以下问题：
辐射范畴仅限老城区，周边新区的人过来很费事，意愿很低。
出名品牌不情愿进驻私家产权的沿街商展，招致贸易层次低。
温州的有钱人，正在卖掉那里的房子，周边新盘都卖不动。温州的时髦达人，不情愿来那里，没有合适他们的消费。国内出名、网红品牌进驻温州，绕开那里，择址其他处所。那仍是市中心吗？
人民路以北，是汗青文化街区，有庇护老建筑的要求。但是，人民路以南的大南门，上世纪末、本世纪初的革新太差劲了，招致五马—大南商圈硬件跟不上时代，还没了拓展空间。独一硬件设备稍好的世贸中心，偏偏还存在产权纷争，至今无法满展营业。
革新失败的大南门
那个原来难以撼动的市中心，因大南门的失败革新，难以翻身。就连地铁规划，都绕开了大南门。
虽说市中心离不开汗青文化因素，但也必需适应现代化贸易，不然随便被新区代替，至少是等量齐观。
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假设说五马—大南商圈是有钱人、年轻人流出地，那么中心绿轴则是他们的流进地。
中心绿轴区域，最早定位为温州新的城市中心区，以行政、文化功用为主，不太重视贸易。那招致很长一段时间，世纪广场四周很冷清。
到了2013年，温州启动中心绿轴区域建立，并提出打造城市中轴线，成为城市活力区域。那时候，中心绿轴区域才加进贸易元素。
根据规划，中心绿轴区域的贸易用地，位于锦江路与黄屿大道之间的世纪公园两侧，包罗印象城MEGA、万萃广场、S1线惠民路站TOD项目、中心绿轴G-16地块。
如许的组合，足以构成一座现代化商圈。连系北侧世纪广场四周的博物馆、科技感、藏书楼、大剧院等公共设备，以及已经开通的轨道交通S1线惠民路站，其硬件设备、功用业态、交通疏导等方面将远超五马—大南商圈。
中心绿轴沿线贸易、地块
当前，中心绿轴的贸易仅建成印象城MEGA、万萃广场。万萃广场太小就不说了。印象城MEGA位置居中，又靠近轨道交通S1线、瓯海大道快速路，拥有大型地下泊车场，沿河情况较好，比温州其他贸易设备更具综合优势。
由此，如今温州年轻人喜好约在印象城MEGA，各人过来都便利，业态、品牌也年轻化。
但是，印象城MEGA的空间格局，造约了它的开展。从消费者角度，动线复杂，像个迷宫。从商家角度，商展进深短，需要大面积的品牌难以进驻，只能开些小店。举个例子，快时髦品牌印象城MEGA就只开了ZARA一家，连第二家都开不了。
印象城MEGA狭小的室内空间
因而，仅有印象城MEGA、万萃广场，是支持不起现代化商圈的，还需S1线惠民路站TOD开发项目、中心绿轴G-16地块开倡议来。
此中，市铁投集团已就S1线惠民路站TOD项目与万科、印力洽商，无论能否能落地，好歹有在推进。然而，中心绿轴G-16地块，北侧老房子没拆，南侧竟暂时打造露营亲子休闲项目，估量3-5年内不会实正开发。
那么看来，中心绿轴短期内也无法构成现代化商圈。就算惠民路站TOD项目建成，也因中间的中心绿轴G-16地块未实正开发，难以串联。
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最初说说滨江商务区，那一回在《温州市城市贸易网点规划（2021-2035年）》中被提到了更高的地位，或许与“拥江开展”战术、瓯江新城核心区做为“城市之窗”有关。
准确地讲，那个商圈指CBD北片沿江区域。此中，滨江万象城明年有看建成开业，可能率是浙南闽北首屈一指的贸易综合体，将大大提拔滨江CBD的首位度与影响力。
滨江CBD
同样地，仅有滨江万象城也只是孤立的贸易网点，需与东面的鹿角湾项目强强结合、功用互补，才气称得上现代化商圈。
鹿角湾项目规划有贸易、商务、文化等设备，当前温州美术馆已开工，但是剩余地块因一老旧建筑尚未拆除，无法启动。
别的，鹿角湾以东的温州国际会展中心，待瓯江口的温州国际博览中心建成后，能否会向贸易标的目的转型？滨江大排档正在招引企业建立总部，其底商有几贸易面积？
CBD绿廊在等地铁M3线的设想，还要等多久？那些问题，都影响着那座商圈的规模与高度。
滨江CBD一定是温州办事业开展的造高点，也能带动贸易开展，构成现代化商圈。但是，若要做为市中心，硬伤在于，北侧的瓯江阻挠了贸易的蔓延，对岸的北外滩纵深也有限。别的，轨道交通M2线尚未获批。
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看得出来，五马—大南、中心绿轴、滨江商务区，各有各的优势，也存在各自的问题。
当然，假设说大南门革新失败且没有空间，又想依托汗青文化街区，无妨考虑下“大东门”。
即将环城东路与飞霞北路之间的三角区域拆除，再加上原大华市场地块，集中建立贸易综合体，天然构成了现代化商圈，与公园路相连。
如许，还能趁便救活欧洲城，白鹿影城也可做为有汗青意义的贸易地标保留并复兴。
除了汗青文化街区优势，那里的另一个优势在于轨道交通。根据规划，地铁M1线、M2线交汇于海坦广场，并于公园路东口（M1线）、欧洲城北口（M2）线设站，正好围绕那座“大东门”商圈。固然尚未获批，但也排在其他远景规划、以至连规划都没有的处所之前。
但是，那些地块仅有少量规划为贸易，更多仍是室第，原大华市场地块还规划了一所学校。
正所谓“无商不成市”，自古以来，城市就是贸易文明的策源地。没有一座现代化商圈，找不出实正意义上的市中心，首位度、影响力、集聚效应、引领开展又从何谈起？
假使温州不停止一场“大破大立”的革新，恐怕会持久没有市中心。
空山鸟语轻吟