龙头房企的一举一动都牵动着整个行业的神经。股权融资的闸门松动后，各家房企挠紧填补活动性。2月12日，万科企业股份有限公司（简称“万科”，000002.SZ）定增计划出炉。
根据预案，万科拟向不超越35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超越150亿元，发行数量将不超越11亿股，占目前万科总股本的9.46％。此次万科定增方案如能顺利施行，将成为地产行业往年股权再融资重启以来更大规模的定增。
万科此次增发引起很多投资者发出不附和见。问题的关键在于，与前不久保利的定增比拟，万科没有提出增发价格不低于净资产的保底。若低于净资产增发，中小股东利益受损或将不成制止。
就若何庇护中小投资者利益的问题，记者联络了万科方面，对方表达：公司暂未有对此事的回应。
一位熟悉万科的人士表达，从贸易角度来看，万科定增150亿元可能是为了筹集资金，以撑持公司的扩大和开展方案。那种资金筹集体例能够让公司在不增加债务承担的情状下，增加公司的股本和活动性，进步公司的融资才能和财政实力。然而，那种决策也需要考虑到股东的利益和市场反响，因而需要隆重评估和平衡。
巨额定增拟投11个项目
万科本次募集资金将用于其旗下位于广州、中山、珠海和杭州等地的11个房地产开发项目，剩余部门则用于填补活动资金。此中，拟将为活动资金供给45亿元的填补。
比来几年，万科也曾在H股增发。
2019年3月28日，万科完成了2.63亿股H股的私募增发，占增发后A+H总股本的2.33％，融资总额估量为78.1亿港币。最末增发订价为每股29.68港币，在3月27日万科港股收盘价（每股31.25港元）根底上折让5％，较近30日成交均价（每股30.72港币）折让3.4％。
2020年6月4日，万科发布配售3.155892亿股新H股订立配售协议，配售价为每股25.00港元。从发行价格来看，较万个企业6月3日（即配售协议日期前一日）联交所所报收市价每股H股26.25港元折让约4.76％，较30天成交均价折让0.01％。
考虑到当下万科每股净资产20.73元以及大约17元的股价，此次增发的价格折让比拟此前要大很多，那也成为投资者最为存眷的问题。
简单计算能够看到，此次若是根据顶格增发，增发价约为13.64元，约为0.66PB（均匀市净率），若以订价基准日前20个交易日发行人A股股票交易均价的80％，假设基准日为2月12日，发行价则为14.6元，约为0.7PB。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，万科A股定向增发融资，将呈现增发价低于万科每股净资产20.73元的情状。中小股东认为，低于净资产增发将摊薄中小股东利益那也确实是事实，不外在当前市况下为顺利完成增发目标做一些价格折让也是非常需要的，事实增发胜利关于改进万科的活动性情况和优化公司根本面，促进公司平稳开展更显重要，天然也是利好中小股东的。
他表达，万科以往在H股定增融资较多，此次抉择在A股定增应该和当前内地市场活动性较为丰裕、政策面非常利好而有助于增发胜利和获得更好的增发前提有关。
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优化公司本钱构造
过往几年，因为继续的市场低迷，不断以“三名学生”形象示人的万科也难免遭遇资金链的冲击。
单从“三道红线”看，万科的财政是比力稳重的，但在边际改变上，却闪现出下行趋向。
根据财报数据，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1月～9月，万科运营活动产生的现金流量净额别离为456.87亿元、531.88亿元、41.13亿元和-41.76亿元。
此中，截至2021年三季度末和2022年三季度末，同比别离下跌96.35％和442.36％。
万科在通知布告中也提到，公司过往三个年度的运营活动现金流为正，但2022年前三季度为负，运营活动现金流仍存在必然颠簸。
截至2022年三季度末，万科投资活动产生现金流净额-111.54亿元，筹资活动产生现金流净额-104.64亿元。仅据此计算，万科在2022年前三季度实现现金流净流出257.94亿元。
万科称，若将来公司在项目拓展、开发节拍和销售回款之间无法构成较好的婚配，则可能招致公司将面对运营活动产生的现金流量净额颠簸较大的风险。
2022年，万科实现销售金额4169.7亿元，同比下滑33.58％，全年销售均价为15854元/平方米，同比下降3.8％。
到2023年1月，万科实现合同销售金额286.3亿元，同比下降19.6％，环比往年12月下滑28％。
销售下滑以及市场的下行也使得万科面对存货贬价风险。万科表达，截至2022年9月30日，公司存货净额为9821.84亿元，占总资产比例为53.59％，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。若将来房地产行业不景气，项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面对存货贬价缺失风险，从而对公司的盈利才能产生影响。
值得一提的是，万科的货币资金从2020年的1952亿元，下降到2022年三季度末的1188亿元。欠债方面，2019年、2020年、2021年及2022年三季度，万科合并口径资产欠债率别离为84.36％、81.28％、79.74％和77.85％，资产欠债率较高。
万科表达，若将来行业形势或金融市场发作严重倒霉改变，较大规模的欠债总额将使公司面对必然的资金压力和偿债压力，从而使公司营业运营活动遭到倒霉影响。
在此布景下，也就有了万科此次150亿元的巨额定增。万科表达，本次非公开发行募集资金到位后，筹资活动产生的现金流进将大幅增加，且跟着募集资金投进利用，运营活动现金流出也将随之增加。那也将增加万科净资产，提拔资金实力，资产欠债构造将愈加稳重，偿债才能和抵御风险才能将进一步加强。
来源：中国房地产报