#2月财经新权力#
做者：子非鱼
01 | 房贷利率跌破地板
前几天，写过郑州在1月19日将房贷利率陆续下调，跌破了4.3%的基准利率，也跌破了央行与银保监会容许下调20个基点至4.1%的地板线。
谁承想，没有更低，只要更低，郑州房贷利率跌破地板线不久后的近日，珠海房贷利率下调至3.7%，成为全国更低。
根据华夏时报披露：
珠海市已有银行首套房房贷利率更低可按3.7%操做，且无其他特殊要求。目前，那一利率程度为全国更低，已于1月30日正式施行。
除了珠海外，进进2023年已经有近20座城市下调了首套房房贷利率，根本都降到了3.8%。
那股新的房贷利率下调潮水，是央行与银保监会1月5日结合发布的《成立首套住房贷款利率政策动态调整机造》所引发的，文件规定：
决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造。新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。
那是什么意思？意味着，只要称心新房价格持续下跌三个月的城市，房贷利率就能够自在设置。
往年12月份国度统计局公布的70个大中城市房价数据，有40个城市契合资格，根据抽样查询拜访阐发，全国超一个城市的首套房房贷利率都能够自主随意调整了。
身上的枷锁被翻开，履历了楼市跌妈不然的2022年，所有的城市都在迫不及待地想托起楼市，降利率那么一个好时机，又岂能放过。
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02 | 珠海楼市太难了
所有的城市都焦急，为何珠海间接将房价降至全国更低？领会珠海楼市的人，应该能懂得，珠海如今有多焦急。
珠海名望十分清脆，虽然生齿十分少，只要不到250万，但头顶着经济特区的头衔。
1980年，中心同时在深圳、珠海、厦门、汕头四个城市设立国度经济特区，那四个城市也是最早的一批国度经济特区，后来海南独立成省也被设立为国度经济特区。
然而40多年过往，四座城市白云苍狗，只要深圳开展得最胜利。深圳从昔时的小渔村，一跃成为了现在的国际化大都会。
1979年深圳的常住生齿是31.41万人，2021年岁暮常住生齿1768.16万人，翻了56.3倍。1979年深圳的GDP为19638万元，也即1.96亿元。1983年打破10亿，1989年打破百亿，1996年打破千亿，2010年打破万亿，2016年打破2万亿，2021年打破3万亿，到达30664.85亿元，四十多年翻了15615倍。
其余三个经济特区都不敷万亿，珠海、汕头更是抵不外深圳一个区的经济和生齿程度。
数据：各城市统计局
深圳可以胜利，厦门、珠海、汕头之所以被深圳甩开，那里有主看因素，更重要的是客看因素。
深圳的兴起，离不开香港的赋能。因为间隔近，改开之初，香港大把的投资资金涌进内地，深圳即是第一站。除了资金外，还有轨制、规则等，也在不竭涌进深圳。好比地盘财务轨制、卖楼花等，都是深圳从香港引进，然后才向全国普及。
昔时撑持四个经济特区开展，中心方面只给政策，腰包里没有钱撑持，本着试验的目标，任由它们开展。
厦门、汕头和珠海，在客看前提上，比深圳差太远。珠海固然也有澳门邻接，但澳门的体量太小了，底子带不动珠海开展，而香港，早就是盛名全球的金融中心。
厦门、珠海的经济固然偏弱，但房价一点也不弱。借助上一轮牛市东风，再加上本身天然的天气、海景的资本，房价水涨船高。
厦门房价间接超越广州，在5万摆布，仅次于北京、深圳和上海。
珠海固然不比厦门，但在2021岁首年月顶部期间，均价也超越了3万。此中被炒做得最热的横琴，五六万单价的房子各处都是。
那种疯狂，让一个GDP不到4000亿，生齿不敷300万的小城，若何撑起来？靠本身必定撑不起来，珠海的客户大多来自卑江南北，此中深圳、广州居多。
所以，在2022年全国楼市整体转向前的2021年，珠海楼市就已经到了强弩之末。
珠海新房成交量在2021年4月份见顶之后，一路下滑。房价方面，2021年颠簸不算太大，但较高点，也略微下滑了一些。
进进2022那个全国楼市的水逆之年，珠海楼市更是一片肃杀。
克而瑞披露的数据展现，2022年珠海商品房赐与下降了5成，成交量下降了6成。房价下跌了8%。
成交腰斩，珠海岂能不焦急，那是珠海间接将首套房贷利率下调至全国更低的底子逻辑。
03 | 珠海楼市后市预判
降房贷利率管用吗？当然没啥用。
往年降了一年的房贷利率，市场照旧托不起来，足以阐明一切。
正如某位自媒体人总结的，往年一年首套利率白降了，首付比例白降了，公积金比例白调了，民营房企融资的三收箭白射了。
2023年1月份的成交数据，已经阐了然，即使铺开调控，当公众的收进无法与房价婚配时，什么招数都欠好用，想要激活楼市，唯有本色性降房价一条路可行。
以珠海来说，那么一个小城市，即使天文位置优胜，即使有海景资本，又若何撑得起动辄三四万单价的房子？
珠海楼市的泡沫太大了。珠海生齿少，本身无法消化本身的房子，就更好炒做概念，常用的两个概念，一个是澳门，一个是深圳。
以澳门为噱头的概念，次要是横琴自贸区。横琴确实是块不错的处所，2021年中心发布的《横琴粤澳深度协做区建立总体计划》将横琴钦点为粤澳深度协做区。
也即横琴已经成为了特区中的特区。那里的房价有了澳门的撑持，确实有潜力。
但横琴之外的其他区域，下调在所不免。好比经常拿深珠通道概念炒做的高新区，以及十字门区域。
珠海当地的生齿十分少，良多处所比力空荡。仅有的一点生齿次要集中在香洲区、高新区、横琴新区以及金湾区靠近横琴的片区。
假设你晚上到过珠海，会发现，珠海的良多小区进住率其实不高，出格是金湾区和斗门区。
关于珠海后续的房价，本号的看点是，除了横琴很难说外，其余几个区，只要调整一条路。