2022年，我国生齿总量自1960年以来初次呈现负增长，城镇化率也仅较上年增长0.5%，为近三十年以来新低。
但是和与欧美兴旺国度比拟，我国城镇化仍然具有较大的增漫空间。欧美兴旺国度的城镇化率在80%摆布，我国的城镇化率为65.22%，具有较大的增漫空间。
关于房地产市场而言，城镇化开展所带来的需求增长仍是行业开展的重要收柱。比照目前人均40平方米的住房程度来看，2023年646万的城镇生齿增量，所代表着2.6亿的住房增量需求。
本文连系兴旺国度城市化开展体味，对现阶段中国城镇化的开展鸿沟、增长动力和现阶段增长形式停止了相关研究。
2022年，受育龄妇女削减、生育意愿降低、灭亡率上升等因素影响， 我国生齿总量自1960年以来初次呈现负增长，生齿天然增长率-0.60‰，全国生齿较2021年削减了85万人。
然而在城镇区域扩大、生齿乡-城活动等因素鞭策下，城镇生齿总量仍在陆续增加。2022岁暮，我国城镇常住生齿到达92071万人，比2021年增加646万人；村落常住生齿49104万人，削减731万人。就城镇化率目标而言来看，常住生齿城镇化率为65.22%，比2021年进步0.50个百分点。
比照1980年以来每5年的中国城镇化率均匀增长速度来看，在履历了1996-2020年长达25年的城镇化率高速增长之后， 2021年以来，中国城镇化率确实已经分开了均匀每年1.2个百分点以上高速增长阶段，转而进进了迟缓增长周期，2022年0.5个百分点的增速也仅于1986-1995年期间相若。
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但是与欧美兴旺国度的80%摆布的城镇化率开展程度比拟， 目前中国65.22%的城镇化率程度仍在追逐上升期，具有较大的增漫空间，并将成为房地产市场继续开展的有力支持。比照目前人均40平方米的住房程度来看，2023年646万的城镇生齿增量，所代表着2.6亿的住房增量需求，也切实在实扩展了中国城镇住房需求规模。
正如统计局局长在2023岁首年月经济形势发布会上所述，我国仍然处在城镇化继续开展阶段，2023年新增城镇生齿数量浩荡，那些就是将来房地产市场的开展空间所在。
与兴旺国度比拟，中国65%摆布的城镇化率虽有较大上升空间，可是考虑到中国村落较高的老龄化比例，考虑到栖身在村落留守家人，部门业内学者认为中国现实城镇化率已经到达了70%以至更高，中国城镇化率开展将进进低速增长时代。但不管是从中国村落生齿构造，农业手艺提拔，仍是对标国际兴旺国度来看，目前中国间隔城村夫口转移鸿沟仍有较大空间。
据七普统计数据，目前我国农村18-60岁生齿约2.8亿人，同年农人工监测查询拜访陈述展现，扣除在岁暮栖身地在村落的1.6亿农人工后，现实全年次要在农村栖身的18-60岁生齿大约为1.2亿人，明显少于昔时处置一产的1.7亿就业生齿规模，相关缺口到达5000万人， 阐明在村落仍有大量60岁以上的白叟在参与劳做，其缺口规模与60-69岁的村落生齿规模附近。
那意味着目前中国村落的现实劳动力生齿仍有3.3亿人摆布，且此中有1.5亿农村常住生齿已经在处置非农财产或外出从业超越6个月，在中持久内仍将是中国城镇化率上升的重要动力。联络2021年相关数据改变能够看到，在青丁壮农村常住生齿削减的情状下，全国农人工总量仍在进一步上升，而且受限于疫情影响和经济开展形势的改变，未进城农人工的增量接近500万人，大于进城农人工200万人摆布的增量规模，做为“城镇预备役”的未进城农人工规模增长明显较快。而在2022年改变更为猛烈的大情况布景下，与快速下滑的城镇化率增速对应，估量未进城农人工的规模仍将连结较高规模。
与此同时，我国农业机械化的继续开展和农人耕耘手艺的不竭朝上进步，也使得更多老年群体可以参与耕耘。党的二十大以来，中心屡次频频提及，要全方位夯实粮食平安根底，特殊提出要 “逐渐把永久根本农田全数建成高原则农田，强化农业科技和配备支持”。开展高原则农田，不单单意味着粮食产量的增加，意味着路网、田网的联通，机械化施行前提的改进，在提拔农人收进程度的同时， 将农村从劳动力不敷的泥沼中解放出来，并鞭策农村地盘流转加速，为中国城镇化开展带来的劳动力要素。
在全国高原则农田建立规划（2021-2030年）中，明白提出到2025年要建成10.75亿亩高原则农田，并革新提拔1.05亿亩高原则农田。规划施行后,每年可增加粮食综合产能 1000亿斤摆布，相当于目前1.3万亿斤粮食产量的7.6%， 在连结粮食产量稳定的前提下，理论上每年可解放1300万的农业就业生齿，为新阶段下的城镇化开展供给更多的劳动力要素。
从国际开展体味来看，在兴旺国度城镇化率到达60%后，大多会呈现城镇化率增速放缓的现象，但降幅不大，每年城镇化率增长仍能连结在0.5个百分点以上，曲到70%以后才会呈现普及的增速下滑。但是考虑到美国、英国、日本等兴旺国度城镇化率早早到达了60%以上，考虑到时代开展因素的差别，本章拔取了1960年以后中高收进和高收进国度的相关数据做为参考。
相关数据现实中高收进国度的城镇化率增速下滑多呈现在50%以后，并在50%-65%之间处于平台期，在65%以后再度进进下行区间， 但在城镇化率65%-75%期间，仍可连结在年均0.6个百分点的增长速度。
在城镇化率到达60%-70%时，典型中高收进国度城镇化率年增速降低为50%-60%时的七成。与中国同属金砖五国的巴西均匀每年增长0.8个百分点。在城镇化率到达70%-80%时，典型中高收进国度城镇化率年增速降低为60%-70%时的八成。此中巴西均匀每年增长0.3个百分点，较上一个阶段呈现明显下滑。
高收进国度的城镇化率增速的明显下滑多呈现在70%以后，在65%-70%之间仍能够连结每年0.98个百分点的速度较快增长。但考虑到时代开展差别，诸如日本、加拿大、法国均在1970年前完成了那一阶段的城镇化率攀升，关于现阶段开展中国而言，兴旺国度差别城镇化率区间内的绝对开展速度参考意义有限，更值得存眷的仍是差别阶段城市化历程中的城镇化率开展改变。
在城镇化率到达60%-70%时，典型高收进国度城镇化率年增长仍能庇护在上一阶段的九成摆布；当城镇化率到达70%以上时，那些国度城镇化率均匀增速则敏捷降为上一阶段的六成摆布，典型如沙特、西班牙、芬兰年增长均降至0.2个百分点。
单纯就农业消费者的消费效率而言，德国、美国等兴旺国度已经能够实现一个农人养活超越100人，即使考虑到与农人同住的抚育生齿，若农村只栖身农业相关生齿，兴旺国度城镇化率均可到达99%以上。
但是在现代化的农村经济开展形式下，三产合成已经成为农村地区经济开展的新形式，即使是在农村地域，农业从业者也已经不是生齿的绝对次要构成部门，如德国农业从业生齿仅为农村常住生齿的4%摆布。
因而关于中国城镇化持久开展鸿沟的推算，仍是需要综合粮食自给率、耕地资本、农产物消费等多方面，密密适宜的兴旺国度停止对标推算。在包管粮食平安和生活丰裕目标的前提下，中国城镇化率期看开展程度约为80%摆布，较2022岁暮仍有14个百分点的提拔空间，持久来看城市化开展仍将带来约2亿生齿的净增长。
就中高收进、高收进国度开展体味来看，城镇化率从65%增长到75%，大约需要17年摆布。至于城镇化率到达75%以后，大大都国度均进进低速增长期间，就城镇化率到达80%以上国度来看，高收进国度均匀消耗16.7年跨过那一期间，典型如德国城镇化率在2002年到达75%之后，至今城镇化率还未打破80%。
2022年中国城镇化率为65%，间隔兴旺国度80%的均匀程度有较大差距，但是在区域分化之下，很多地域的城镇化率已经到达了90%以上，亦可据此从另一角度总结中国城镇化的开展法例。
利用县级行政区的六普-七普数据停止拟合，能够得到与国际体味较为类似的成果：在城镇化率程度在30%以下时，城镇化程度上升速度不竭加快，曲至20%-30%时城镇化上升速度到达高点，约为每年增长1.5个百分点摆布，其后城镇化率上升速度迟缓下滑，在60%-70%时下降至年增1个百分点摆布。在70%以上时城镇化率增速放缓的程序进一步加大，城镇化率到达80%-90%时，年均匀增长仅为0.51个百分点，每年增长较70%-80%阶段下降了0.3个百分点之多。
若据此对2030年县级行政区城镇生齿停止预算， 就城镇化率改变鞭策生齿增长的口径来看，城镇化率有看上升至70%以上，假定届时中国生齿仍庇护在14亿摆布，城镇生齿较2022年增量仍可到达8000万量级，相关住房增量需求到达30亿平方米。
需要重视的是，在城镇化率到达65%以后，受限于单个城市的开展鸿沟， 固然兴旺国度的首位城市城镇化率各有增减，但是从城市（群）的角度来看，生齿仍是在陆续向大中城市集聚。就法国、日本、韩国、巴西等国度的开展体味来看，生齿超百个城市的生齿占比均是跟着城镇化率开展而上升的。
那意味着在城镇化率到达高位、进进迟缓增持久后， 固然生齿的乡-城迁移所有减缓，但城际生齿迁移仍在继续，并进一步向大城市集聚。相对应的，一些中小城市则因为生齿外流呈现收缩现象，典型如美国五大湖铁锈地带，1960年以来生齿收缩率超越了50%。
发改委研究院王继源相关研究指出，在城镇化率到达60%以后，房地产开发重心也会随之向城市近郊迁移，如韩国城镇化率到达70%以后，鞭策首都圈5个新城市建立政策，4年时间内赐与了其时住房库存量的1/3摆布。美国在1950年城镇化率到达65%以后，大量生齿从城市中心移向郊区就业和栖身，其后新建房屋的2/3在郊区。英国在二战以后，为掌握伦敦的无限造扩展，制定了《绿带法》，在伦敦外围规划安插了9座新城，并间接鞭策了伦敦-伯明翰城市带的开展，并促进了大城市群的生齿扩大。
就我国县域城镇化开展现状来看，在386个县级市中，有208个城镇化率低于60%,占比超越一半，在1496个市辖县中，更是有1356个县城镇化率低于60%，占比超越九成。在那1564个城镇化程度较低的县域行政单元中，栖身着6.1亿常住生齿，均匀城镇化率只要44%。
因而，我们认为，鉴于我国城镇化已进进中后期开展阶段，大中城市城镇化开展速度起头减缓，迈向更高程度、更高量量的新型城镇化恰是大势所趋，以县域为重要载体的城镇化开展恰是当前开展阶段下的必经之路。