1月17日，山东发布《关于推进以县城为重要载体的城镇化建立若干办法的通知》，那是一份城镇开展的重要规划性文件。
此中，一些内容会对楼市产生深远影响。
01 城镇化与县城楼市
在我国楼市的开展强大过程中，起到感化更大的是城镇化，而那份文件就是关于城镇化建立的。
所谓城镇化，就是农村生齿转化为城镇生齿的过程。
农村人到了城市，就得买房栖身，那就产生了买房需求。在我国20多年的楼市开展中，更大的盈利就是城镇化。
2000年，我国城镇化率是36.22%，到了2021岁尾是64.72%，21年增长了28.5%。以14亿人的基数计算，就是21年间，我国有4亿人进了城，由农村人酿成城里人，大半都要买房安家。
山东是我国的生齿大省，共有1亿人。山东2000年城镇化率是26.84%，2021岁尾是63.94%，那么21年间城镇化率增加了37.1%，就是3710万人进了城。
恰是那些浩荡的城镇化生齿，才产生了我国长达20年的楼市黄金期。
在那一过程中，除了单纯的进城务工，天然成为城市生齿；还有棚改那一被动成为城市生齿的体例，那一体例以至在后期成为了刺激楼市的兴奋剂。
出格是关于县城。原来我国的高房价只存在于一二三线大城市，县城的房子普及都在3000元/平以下。
后来县城也学会了大城市的棚改，一场席卷全国的县城棚改大潮，生生把县城的房价顶上了六七千以至过万。
能够说，恰是城镇化才形成了我国县城楼市的富贵。
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但县城的楼市和大城市纷歧样，县城的棚改户本身的房子多的住不了，进城买房的农人又是买房不住房，日常平凡外出务工，年关回来住几天，房子的感化只剩下了体面。
所以，时间长了，县城就酿成了如许一种现状：只见他高楼大厦起，不见他外出生齿回，处于一种亚安康的形态。固然房价还没有明显的下降，但接手的人少，不是不降价，是活动不起来。
02 县城楼市的天花板
既然县城楼市是由城镇化鞭策的，那么城镇化率到头了，县城楼市也就顶到了天花板。
城镇化率到了必然水平，就会变慢。很不幸，我国城镇化率已经到了那一阶段。
《关于推进以县城为重要载体的城镇化建立若干办法的通知》对到2025年的县城生齿城镇化率提出了目标：
县城常住生齿城镇化率到2025年要从52.9%涨到56%，因为我们没有县城常住生齿的基数，那个详细有几人无从得知。
但三年涨3.1%，每年1%，那个数据和过往快速城镇化的时候是不克不及比的。不外也不低，比山东总生齿的城镇化率增长速度要高，假设那个目标能实现，当能对县城楼市注进一针强心剂。
另一方面，2021年8月住建部发布《关于在施行城市更新动作中避免大拆大建问题的通知》，对棚改按下了暂停键。
因为棚改的对象自己分到好几套房子，其实不需要再买商品房。所以，棚改不克不及新增加买房者，但能够供给大量的房源。
棚改的暂停，削减了将来的新增房源量，对县城楼市的安康构成利好。
不晓得各人有没有重视到，2021年5月住建部还发布过《关于加强县城绿色低碳建立的定见》：
那份文件对县城下达了限高令：
县城新建室第以6层为主，6层及以下室第建筑面积占比应不低于70%。鼓舞新建多层室第安拆电梯。县城新建室第更高不超越18层。
很明显，不异的地盘面积建立多层，会得到更少的房源量。
综上，一方面促进农人进城，也就是进步城镇化率，增加县城买房者；另一方面，棚改暂停、楼层限高，削减县城新推出房源量。那就是促进存量房源的吸收，关于进步县城楼市的安康水平十分有利。
因而，固然如今的县城楼市不怎么安康，但将来新房房价也没有多大的下降空间。出格是以后县城将以多层电梯洋房为主（70%），更高的操行必然会有更高的价格。
跟着县城多层电梯洋房的鼓起，县城的既有高层才是各人应该担忧的。
也就是说，将来县城的新房市场是没有问题的，但会对二手房市场形成明显的冲击。
03 哪些县城最有前途
《关于推进以县城为重要载体的城镇化建立若干办法的通知》若干办法的第一条是：
加快开展大城市周边县城。体例施行济南都会圈、青岛都会圈开展规划，以济南市、青岛市为中心，1小时通勤间隔为半径笼盖的县（市），主动承接生齿、财产、功用转移，配套建立特色造造业集群、区域性物流基地和各类专业市场。在烟台市、潍坊市、临沂市等大城市周边，培育提拔通勤便当、功用互补、财产配套的卫星县城。
很明显，将来山东最有前途的就是济南市、青岛市为中心1小时通勤间隔为半径笼盖的县（市），其次是烟台市、潍坊市、临沂市等大城市的卫星县城。
最重要的就是济南市、青岛市都会圈内部的城市。
刚刚完毕的山东两会工做陈述中提出：争取济南、青岛都会圈开展规划获批。
目前，我国一共批复了7个都会圈，即南京、福州、成都、长株潭、西安、重庆、武汉都会圈。
那种都会圈是国度意义上的，很重要，一定要对都会圈内的县城带来利好。
因为还没有批复，我们只能根据2017年2月的《山东半岛城市群开展规划（2016-2030年）》中的两个都会圈规划来阐发。
济南都会圈地区范畴包罗济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城6个城市和邹平市 （现莱芜已并进济南）；青岛都会圈地区范畴包罗青岛、潍坊2市和烟台市莱阳市、海阳市。
那里面的县（市），就是比力有前途的。
关于买房者，从将来房子出手随便水平和保值水平来说，仍是应该优先考虑大城市，其次才是都会圈内的县，最差的就是其他的县。