来源 | 中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn）
“之前卖8字头的，如今只要6开头了。”谈起杭州明星板块将来科技城的二手房价，一位杭州当地中介向《中国企业家》慨叹道，“我说的是那里更好的几个小区，8万跌回6万。”
那话的布景是，往年9月以来，阿里将云与科技事业部从将来科技城迁出。与此同时，上万名阿里员工开启大迁移，目标地是距此5公里以外的云谷园区。
做为最灵敏的那条神经，大厂周边的房价、房租往往更先闻风远扬。正如，跟着阿里买房，曾是良多人的“财产经”。互联网大厂的扩大，带来了生齿和财产的聚集，助推了楼市上涨行情。
但跟着大厂也起头过上了“开源节流”的苦日子，那个神话还灵不灵？从北京、杭州、深圳，再到上海和东莞，大厂对房价的影响到底有多大？
“阿里定律”
互联网大厂已成为带动周边房价、房租的有力参与者。
往年9月，阿里云谷园区正式启用，随后，员工陆陆续续移过来。据领会，本次移进云谷园区的，绝大大都部分来自阿里云，包罗此前在之江飞天园区，将来科技城欧美金融城EFC、将来PARK、乐佳中云科技办公的员工。此外，达摩院也暂时在云谷园区扎营扎寨。
杭州西湖区云谷小镇，荆大街与灯彩街穿插口西北角，是阿里巴巴云谷园区所在地。园区总建筑面积45万㎡，规模可能相当于63个原则足球场。自2013年由城西移走至将来科技城西溪园区以来，时隔9年，阿里员工又一次迎来了“万人大迁移”。
那段时间，“阿里员工夺房、一大波人深夜跟中介看房”的新闻俯首皆是。据本地中介反应，良多在阿里云、西湖大学上班的阿里员工，早早就跑来租房了。
云谷园区启用前的半年时间内，区域内房租价格涨幅已超越20%；部门热门小区的房子，租金涨幅近千元。一位熟悉杭州楼市的市场人士描述，“阿里员工所到之处，周边房租大战”。
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云谷园区启用后，间隔园区曲径约1.5公里的楼盘“紫璋台”成为更大赢家，房租一路飞涨，涨幅超越50%；间隔园区曲线间隔1.7公里的万科西雅图小区，租金同样上涨明显。
58安居客研究院统计展现，间隔阿里巴巴云谷园区比来的两个板块（紫金港、三墩），往年10月后的租金根本都在上涨，但紫金港的租金早在9月就呈现了明显上涨，涨幅为8.31%，而此前两个月，那个小区的租金其实还在继续下跌。
“以此来看，大厂移走对周边板块的租金影响确实比力明显。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对《中国企业家》阐发称。
2009年，阿里总部从文三路移到滨江；2013年阿里移至淘宝城，次年在纽交所上市，造造了一批万万富豪。有人说，阿里员工几乎买空了将来科技城的新楼盘，不到10年，区域房价翻了数倍。
不行阿里，互联网超等大厂所到之处，都能带动周边房价和房租的上涨。
自阿里在杭州各处开花后，杭州楼市构成了一条“阿里定律”：阿里到哪儿，房价涨到哪儿。跟着阿里买房，已经是公开的财产密码。
一个广为传播的案例是，2020年11月，蚂蚁集团总部选址杭州之江，动静传出后，之江路某小区某房源的挂牌价，间接从68万翻涨到186万。事实上，2020年7月，蚂蚁上市的动静传开，离蚂蚁总部几公里外的之江九里，房价就起头一路看涨。
有统计称，截至昔时9月，之江九里部门楼盘每平米上涨7000元，90平的户型涨幅超越63万元。虽然后续蚂蚁上市被告急喊停，杭州还出台了新政加码新房调控，但之江九里房价上涨的热潮并未遭到明显涉及。
“地段论”不外时
杭州将来科技城此前不只有阿里坐镇，还进驻了vivo、OPPO、抖音等一多量企业。2020年，该区域楼盘单价一度触及8万，市场情感其时认为，涨到10万没问题。
“以前，阿里四周的主力楼盘成交价是500多万，如今是400多万，普及降了100万。”一位杭州房产中介曾对媒体表达。
互联网高薪人群和财产开展前景，撬动了该板块的升值预期。
此前，良多房企如富力、新城、合景泰富等，都将将来科技城做为深耕杭州的试验田。2020年疫情爆发后，将来科技城一度呈现“抨击性买房”。2020年中，将来科技城还呈现“6万人摇号”的盛况。
58安居客研究院统计数据展现，从杭州将来科技城区域的新房价格走势来看，2018年至今5年间，新房价格从28627元/平方米上涨到当前36751元/平方米，涨幅为28.4%；二手房价格挂牌均价也从2018岁首年月的27643元/平方米，上涨到2022岁尾的42856元/平方米，涨幅55%。
不外，2022年比拟2021年呈现了下调，新房成交均价呈现了1.5%的下跌。2022年9月，阿里将云与科技事业部从将来科技城迁出。
“那是将来科技城区域新房成交价，近五年以来初次呈现下跌的年份。”陆骑麟说，“因而，单从数据来看，阿里对原区域的房价影响仍是相对较大的，出格是，未受限价影响的二手房会更大。”
与杭州房价走势拥有同样轨迹的，还有东莞。
那座城市的房价涨幅一度超越深圳，位居全国第一。出格是松山湖区域，目前均价已迫近4万，和2015年比拟，涨了近3倍。
松山湖的房价上涨与华为有着莫大的关系。2014年，华为设立东莞松山湖基地，包罗末端总部、第二代数据中心、研发中心等等，占地总计1900亩。迁址动静一出，人们对松山湖区域寄予厚看，房价逐步攀升。那一切的改变，都与互联网企业的开展轨迹密不成分。
互联网大厂的扩大，带来了生齿和财产的聚集，助推了楼市上涨行情。
在深圳南山科技园，2018年前还有租金几百元的“农人房”，跟着互联网公司的扩大，那些房子由二房东承包，摇身一酿成了“公寓房”，并以2000元~4000元的价格，租给四周处置互联网工做的年轻人。
就深圳市场来看，先是今日头条2020年6月以10亿元代价，拍下南山区粤海街道某一地块，与BAT做邻人。接着，位于统一区域的迅雷大厦大本营传出顺利封顶动静，大将、vivo总部项目随后接连启动。陪伴着互联网大厂的买地建楼史，深圳房地产市场行情一路高涨。
无论过往几年，“地段论”照旧是很多人买房所崇奉的清规戒律。
昔时的华为深圳坂田总部，南山科技园的腾讯大厦所在区域，身价早已高不成攀，但那些地块也曾置之不理，贸易配套匮乏、交通设备不敷。跟着大厂落子，短短几年，区域热度提拔，配套敏捷成熟。
大厂定律要“失灵”？
阿里云总部移迁已近半年，还未带动云谷区域房价明显上涨，出格是二手房交易市场，以至呈现反向走势。
本年以来，受杭州二手房市场大情况低迷影响，有中介称，云谷园区四周的万科西雅图小区一些房源，“比拟460万的挂牌价，已经跌掉了近100万”。
莫非楼市大情况变了，大厂定律要“失灵”？
回到10年前，无论是阿里“过江”，仍是淘宝城落户将来科技城，都能极大搅动周边房价的原因是新房赐与不敷，大量需求涌进。而如今，城市邦畿不竭扩展，供地规模终年连结高位，购房可选余地太大了。
比来几年，互联网大厂不竭造造新事业总部，员工改换上班地点成为常态。越来越多的大厂员工抉择“买房+租房”的栖身形式。大厂移家布景下，比拟房价，房租颠簸更明显。
2021年3月，字节跳动公布，上海电商部分将选址在杨浦区，与B站做邻人，动静一出，四周小区房租应声上涨，涨幅高至千元。
“假设园区完全依靠周边商品房市场赐与，来称心财产总部人员栖身需求，一定会推高房价和租金，因而人才公寓的开发建立短期内能对区域房价产生平抑效果。”陆骑麟说。华为总部研发中心落户坂田后，开发了人才公寓，必然水平保障了研发人员的栖身需求。
有人在网上发文——失往阿里的将来科技城，会不会凉？
在杭州，将来科技城不断是房价高位区。跟着将来科技城二手房价的水涨船高，该板块核心地段的次新房，一套小户型也要500多万。
不外，过往两年，受互联网公司裁人降薪影响，部门大厂员工暂缓了买房方案。但中介称，那部门人群并不是该区域购房主力，整体影响有限。
陆骑麟认为，阿里移走后，将来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌，阿里对板块房价短期影响相对较大。
“但从久远看，将来科技城板块开展已经相对成熟，即使阿里退出，新的企业也会进驻，且办事于阿里的相关财产已经在该板块落地，短期内也不成能集体移走。”陆骑麟强调，“因而持久不会对将来科技城板块房价带来浩荡冲击。”通过调研他发现，将来科技城板块的整体租金改变，也未呈现明显颠簸。
陆骑麟提醒，不克不及神化大厂对楼市的影响。
“近两年纷繁爆出大厂裁人，周边房价下跌，呈现员工背负高额房贷无力了偿的情状，而且整体经济情况处于深度调整中，楼市的调整也不会因为一个企业而继续坚硬。”陆骑麟强调。
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