文|天峰
来源|博看财经
在2020年下半年“房住不炒”、“三道红线”等严厉政策情况下，随房地产行业一路迎来“大地震”的还有中国更大的房产交易和办事平台贝壳。
01
与行业共振，贝壳过得其实不好
3月16日，贝壳发布了2022年第四时度和全年财政功绩，展现全年总交易额同比下降32.3%至2.61万亿元，净收进同比下滑24.9%至607亿元，净吃亏为13.97亿元，较往年同期的5.25亿元翻番。
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关于营收下滑的原因，贝壳回为2022年市场情感低迷及疫情频频扰动公司营运。
贝壳除了功绩表示欠安，就连门店和经纪人数量也在齐降。截至2022岁尾贝壳的门店数量4.05万家，较上年同期的1.05万家削减20.6%；经纪人数量39.40万名，较上年同期的6.05万名削减13.3%。
当然，无法承认的是贝壳财报中确实也存在一些亮点。2022年贝壳经调整运营利润为23亿元，而上年同期为14亿元；经调整运营利润率为3.8%，较上年同期的1.7%增加2.1个百分点；经调整EBITDA同比微增至47亿元。
另据贝壳施行董事兼首席财政官徐涛表达，“于2022年全年，市场及我们的营业都履历了包罗COVID-19疫情和开发商风险外溢在内的诸多挑战。面临窘境，我们摘取强而有力的办法，聚焦成本治理及优化效率，更大化我们平台的价值以更好地留存并吸引优良办事者。我们录得净收进607亿元，同比下降24.9%，收缩幅度小于市场跌幅。”
关于本年第一季度功绩展看，贝壳基于近期房地产相关政策和办法的潜在影响，估量实现净收进总额将在180亿元至185亿元之间，由2022年同季度上升在43%以上。
或许恰是源于对贝壳盈利才能及将来营收增长的看好，功绩发布后股价上扬。就港股市场来看，3月16日贝壳股价报收45.75港元/股，截至发稿日股价50.45港元/股。
材料来源：百度股市通
02
功绩下滑，房产交易是“首恶祸首”
据公开材料展现，贝壳起于链家，但差别于链家网的垂曲自营形式，贝壳任务是创作发明平台，曾在2020年8月就以1000亿元市值位列《苏州高新区·2020胡润全球独角兽榜》第14，当月在纽交所正式挂牌上市，成为“中国栖身办事平台第一股”，后2022年5月正式在港交所挂牌上市，成为首家以“双重次要上市+介绍上市”形式返港的中概股。
目前贝壳是领先的线上线下一体化的房产交易和办事平台，率先在中国打造了平台根底设备和原则，努力于重塑办事者功课形式，从而更高效地为消费者供给二手房和新房交易、房屋租赁、家拆家居等其他房产交易办事。2021年贝壳的平台完成了超越450万笔房产交易，合计总交易额到达38,535亿元。根据卓识征询陈述，按总交易额计算，公司是中国更大的房产交易和办事平台，同时也跻身全球前三大贸易平台之列。
贝壳的营业次要分为四大板块，即存量房营业、新房营业、家拆家居营业、新兴营业及其他。
寡所周知，贝壳主打的就是房产交易，那是其最次要的收进来源。2022年贝壳存量房总交易额15765亿元，净收进241亿元；新房总交易额9405亿元，净收进287亿元，两者合计交易额和净收进均占贝壳不异目标的90%摆布。
贝壳2022年功绩的暗澹，与那两项营业的低迷有着间接关系。因房地产市场继续下行，贝壳存量房及新房的交易总额别离同比下降了23.4%及41.5%，招致净收进别离同比下降了24.5%及38.3%，成为拉低贝壳整体功绩表示的“首恶祸首”。
细心的读者会发现两点，其一是固然贝壳存量房交易额高于新房交易额，但存量房交易净收进却不及新房。
其二是固然存量房及新房交易额同处于下降趋向，但两者降幅却有较大差距，即新房交易总额及净收进均较存量房降幅更大。事实上，那个原因很简单，那点能够用房地产整体市场来阐明。据“贝壳研究院”发布的数据展现，2022年全国二手房交易额同比下降31%；另据“克而瑞”发布的数据展现，2022年百强房企销售额同比下降42%。
贝壳在房产交易上的失利，其实不影响在家拆家居及新兴营业上的意气风发。
据财报展现，2022年贝壳家拆家居的总交易额较往年同期翻了25倍至54亿元，实现净收进同样是翻了25倍至50亿元，奉献的利润更是同比增长将近1000倍至14.85亿元，奉献利润率也是同比大幅增加28.6个百分点至29.4%。对此，贝壳阐明称，“那次要完成对圣都家拆的收买、且其财政功绩于该年度二季度合并进账，以及家拆家居营业总交易额的有机增长”。
早在2021年7月，贝壳就公布以不超越80亿元收买圣都家拆全数股权；4个月后成立贝壳整拆各人居事业群，并设立整拆各人居战术治理与投资中心；2022年2月郑深圳被录用为整拆各人居战术治理与投资中心负责人，间接向董事长、CEO彭永东报告请示；4月贝壳公布已胜利完成对圣都家拆（包罗旗下子公司和从属公司）的收买，收买后贝壳拥有圣都100%已发行和畅通股权，圣都正式成为贝壳的合并子公司。
据悉，圣都家拆成立于2002年，总部位于杭州，主营营业为整拆形式的家庭拆修办事。截至2021岁尾，圣都家拆已经进进全国31个城市开设110余家门店，累计办事超15万家庭。
此外，贝壳新兴营业的净收进同比增长33.4%至28亿元，次要原因系轻托管租赁办事的净收进增加。
03
摸索第二增长极，发扬协同优势
深知“单条腿”走路的短处，贝壳积极摸索第二增长极。
2021岁尾，贝壳正式公布停止“一体两翼”战术晋级，此中“一体”即二手和新房交易办事赛道，“两翼”别离为整拆各人居事业群与惠居事业群，圣都家拆的加进将大幅强化贝壳在家拆范畴的优势，完成了能够支持更大规模原则化拓展的底层才能搭建，在家拆营业上已经渡过了从0到1的过程，而圣都家拆将让贝壳更快速实现从1到100的规模化复造。
据“乐居财经”报导，贝壳治理层介绍，“一体”为“两翼”供给了过90%的客户线索。同时，通过培训和练习，贝壳经纪人获得家拆家居的专业常识，提拔获客和转化。房产交易办事营业关于家拆家居营业总合同额的导流奉献比例继续增长。
值得高兴的是，固然贝壳收进鄙人降，成本也在优化，进而对利润保驾护航。
2022年，贝壳的营业成本469亿元，较上年同期下降27.8%。
深扒贝壳成本，次要在集中在佣金、薪酬和门店成本上，在“摘取强而有力的办法，聚焦成本治理及优化效率”等一系列办法下，贝壳次要成本均鄙人滑。数据是更好的证明，2022年贝壳经纪人和其他销售渠道佣金同比下降35%至205亿元，内部佣金及薪酬成本同比下降32%至179亿元，门店成本同比下降12%至33亿元。
恰是在门店和经纪人数量齐降下，贝壳实现了降低成本的目标。
也恰是因为成本下滑，贝壳的毛利率得以上升。2022年贝壳的毛利率24.4%，较上年同期的16.4%有明显提拔。对此，贝壳阐明称，“相较于新房营业，奉献利润率相对较高的存量房营业及家拆家居收进占总收进占比提拔，同时跟着链家经纪人数量削减，链家经纪人的固定薪酬成本削减，招致存量房营业的奉献利润率进步；利润率较高的项目数量增加以及固定薪酬成本占新房营业净收进的比例相对降低，以致新房营业的奉献利润率进步”。
至于将来若何开展，贝壳也给出了谜底，“展看2023年，我们‘一体两翼’战术的推进将驱动营业更多元化的开展，也对运营不变性及盈利才能提出了更高的要求。跟着撑持性政策的出台，我国房产市场已闪现出苏醒迹象，市场预期逐步改进。其将在2023年陆续着重优化营业运营，平衡效率、风险掌握及规模扩大，继续推进生态治理，并进一步进步办事操行。”
确实，“金融十六条”、“三箭齐发”等政策热风频吹之下，楼市苏醒的信号明显。根据中指研究院数据展现，本年前两月TOP100房企销售总额9841.1亿元，虽同比仍鄙人降，但降幅4.8%相较往年同期降幅大幅收窄29.2个百分点，此中2月单月销售额环、同比均大幅上升，增幅均在30%摆布。另据克而瑞统计数据展现，前两月TOP100房企操盘销售金额8189.5亿元，同比降幅同样较上月收窄至-11.6%，此中2月单月销售功绩环比上升29.1%，同比上升14.9%。
2023年跟着房地产行业苏醒，贝壳也要“活了”吗？