2023年，关于河东、河北、红桥的房子，别想太多。
第一，房价涨不了。
第二，地盘出让不乐看。
话欠好听，理却不会。
河东、河北、红桥的主力盘很多。
河东改进盘多，房价不低，走不起量。
河北滞重盘多，有的盘都卖好几年了，全区2022年才卖了891套房。
2023年以至2024年，还得看那老几位。
有个隐患，2022年都没卖地，再卖需要补跌。
出格是河东，降地价是更大的灰犀牛。
又赶上产物换代，本就不丰裕的家庭落井下石。
想等后面的纯新盘？
麦子还没种呢，食上馒头有的等了。
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路劲太阳城本年6月就交付。
2万4精拆完全契合地段价值，250全能兼顾面积和学区。
75平米180万也是市区门槛。
津滨大道三个盘，话语权掌握在大华清水湾手里。
它是现房，假设降价了，城投东方熙荷、风格步庭必定受气。
不外，大华清水湾交付后，反而卖的一般了。
上实仰山、中交春映海河，陆续PK。
上实仰山原则层博弈到3万5摆布，根本不变。
有那价压着，中交春映海河很难涨起来。
中交春光景里本年小户型能“开张”。
特殊是77平米135万，春节后新天津人集中出场，量能冲上来。
但100平米以上的大户型，仍是拼不外九和府的现房。
花语津郡，性价比一般，纯纯的地缘“定向改进”。
没办法，需求太刚性，离不开那块地儿。
西派国印一期值得买，现房，是按昔时高端地王盘的设置装备摆设做的。
新加推的4号楼，单价3万3，比之前涨了1000多。
那价儿略贵，假设能给到3万1，能够进手。
二期偏刚需、刚改，操行参照四期。
本年，还有哪些尾盘可买？
下三区的尾盘，根本都“汗青悠久”，多年媳妇熬成婆。
慢动做里的快动做，不降价走不掉。
下三区有个特征，与上三区差别，卖成现房也涨不了价。
为啥？大多都降过价，减配了，奔现反而是利空。
那8个盘只需存眷存量，没必要担忧价格。
因为配套资本没有独一性，很随便有替代品。
优势是快交房了，或已是现房。
雍祥园、万杯水西台、碧桂园云鼎、北宁公元，只剩四五十套没网签。
雍祥园交付操行不错，降价后，量跑起来了。
房价已回回合理值，地缘改进能够薅羊毛。
万樽水西台2022岁尾刚交付，整体说得过往。
看得出来，最后的设想骨架是要做“精致改进”。
从4万降到更低3万2，拿到手的必定也不是效果图，一分钱一分货。
剩下的大多是南向第一排，被病院遮挡。
碧桂园云鼎估量7月交房，定见买现房。
施工速度略慢，至今有楼栋还未封顶。
北宁公元，非需要就不料见买了。
操行不婚配房价，也没什么社区感。
九和府共1618套，还剩400来套没网签。
之所以说也是尾盘，因为支流房源89、93平米的已经卖完了。
市区门槛只能卖总价，超200万有更多选项。
所以115平米单价更低降到1.65万，取悦总价。
财产绿道丹庭高层没什么可选了，洋房能够考虑。
交付后二次革新，操行提拔很多。
河东、河北、红桥，本年还能淘换出纯新盘吗？
太少了，有期看进市的就俩——
大华清水湾二期，已经出完规划，要动了。
小高层和洋房，户均才107平米，改进的底气不敷。
洋房面积偏大，小高层仍是以80、90多的小户型为主。
比一期廉价，不见得会做精拆，并且期房自己也比现房价低。
天房开展御河桃源，河北区的地王。
2022年酝酿一年也没开盘，本年怎么也得开了。
最小面积51平米，那盘卖不了溢价。
2022年四批次，红桥出让了丽水苑地块，地铁资本摘得。
据透露是定向安设房。
上三区无刚需，但下三区差别，哪类都有。
❶ 市区刚需门槛
河东、河北、红桥呈现“环城房价”是市场抉择的成果。
拼不外资本，只能拼价格。
扎心的说，门槛盘撑住了下三区的成交量。
门槛盘2022年都降价了，提早割了韭菜苗儿。
刚需买房靠存钱，购置力滞后于经济起势。
本年苗儿长不起来，门槛盘房价也不会起。
春节后，会有新天津人出场“抵偿性”买房，但只是波段行情。
❷ 地缘改进
徐主编说过“天津由一个个小城市构成”。
每个“小城市”吸引的买房数量差别。
上三区面向全市，下三区只能卖给区域内的人。
成交量有天花板，房价也有天花板。
上三区地价占房价50%以至以下，下三区根本要占到70%以上。
溢价才能，说到底是购置力的凹凸。
另一方面，下三区“钱在逃跑”，购置力逃离。
上三区的教导、根底配套虹吸，进一步抽暇弱量级的钱。
所以，下三区不能不进进残暴的存量厮杀。
❸ “环上三区”
中海云麓公馆、中交春映海河、上实仰山、雅颂台，那4个盘属于“环上三区”。
不只有地缘购置力，还能吸引和平、南开、河西的购置力。
固然没有配角光环，但称得上“男二女二”。
购置力程度决定房价，扛得住。
持久看生齿
河北、红桥是天津老龄化最严峻的区。
65岁以上生齿占比别离为20.65%、20.47%。
老龄化陪伴少子化，生齿已负增长，河北、红桥的年轻人会更少，影响消费构造。
人是社会主体，也是消费要素。
经济构造弱的处所，更需要年轻人的生齿盈利。
持久来看，河北、红桥不只消吃力弱，对房子的需求也少。
怎么处理？靠学校是最快的办法。
留住孩子，因为中国特有的消费构造，是更情愿为下一代花钱。
红桥已经活通透了，鼎力引进市曲属重点校。
一线与二线
一个城市涨价，才会产生示范和带动效应。
上三区相当于一座城市，下三区相当于二个城市。
只要上三区涨幅够高，才会溢出，带动“环上三区”的房价。
其它房子，很难有时机。
So，河东、河北、红桥，just 住 it！