来源：北京房山法院
房产是企业或小我消费生活中的严重资产，也是在施行案件中，被查控的次要对象。
不动产注销簿是不动产品权回属和内容的根据，法院施行时往往通过查询注销信息来查询拜访被施行人名下能否有房。
然而，在理论中，存在不动产注销簿权力人与现实权力人纷歧致的情状，有的是案外人主张注销在被施行人名下房屋为本身所有，申请肃清强逼施行；有的是申请人主张注销在第三人名下房屋为被施行人所有，要求法院强逼施行……
那么，房产注销名实不符，法院该若何考量和施行呢？房山法院的法官带各人通过几个常见情形一路看看。
情形一
被施行人购置的尚在开发商名下的预售商品房，能否摘取强逼办法？
商品房买卖凡是需要依次履历以下六个阶段：
房屋在建——获得预售答应证——网签存案或预告注销——房屋完工——房屋权属初始注销即开发商确权注销——业主所有权转移注销。
根据《更高人民法院、疆土资本部、建立部关于依律例范人民法院施行和疆土资本房地产治理部分协助施行若干问题的通知》第15条的规定， 若房屋处在上述第二、第三、第五环节，法院能够预查封。
展开全文
预查封望文生义就是预先查封，是针对尚未打点所有权注销但又履行了必然的批准或存案等预注销手续的房屋所摘取的掌握性办法。
固然预查封的房屋所有权尚不属于被施行人，但是被施行人享有的并不是是一般的债权恳求权，而是物权等待权，可以等待在付出购房款后获得房屋产权证。
那么关于那种尚未注销在被施行人名下的预售房，法院能否处置呢？
根据《更高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的阐明》第484条的规定， 除银行存款等能够间接划扣处分的财富，被施行人的其他财富，法院只要查封、扣押、冻结之后才气处分。
那预查封能否等同于查封呢？更高院曾在判决中指出，只要房屋完成本注销，被施行人获得物权，预查封转为正式查封后，才气停止拍卖、变卖、折价。
那也就阐明，固然预查封和正式查封都能限造房屋转移，但是两者素质上还存在差别，预查封房屋能否最末回属于被施行人还存在不确定性，只要在预查封转为查封的前提下，法院才能够处置。
情形二
被施行人因继续、生效判决等体例获得房屋所有权但尚未打点移转注销，能否强逼施行？
根据《民法典》第229条至第231条的规定， 物权能够通过法定继续、生效法令文书、征收等法令行为之外的事实因素发作变更。我们统称此种物权变更体例为非基于法令行为的物权变更，此时， 即便未打点注销，也获得不动产所有权。
例如，在离婚诉讼中，法院将注销在男方名下的房屋判回女方，判决生效后，两边不断未打点房屋产权过户注销手续。后女方因债务纠纷被债权人申请强逼施行，此时该房屋能否成为被施行的财富？
根据《更高人民法院、疆土资本部、建立部关于依律例范人民法院施行和疆土资本房地产治理部分协助施行若干问题的通知》第8条的规定，对被施行人因继续、判决或者强逼施行获得，但尚未打点过户注销的地盘利用权、房屋的查封，施行法院在向注销部分提交被施行人获得财富所根据的继续证明、生效判决书或者施行裁定书后，由疆土资本、房地产治理部分打点过户注销手续，法院就能够打点查封注销。
情形三
案外人借名买房，能否强逼施行？
借名买房望文生义就是借别人的名义买房，借名人现实出资，但房屋注销在出借人名下。
例如，甲及乙的名义买房，房屋注销在乙的名下，但甲现实付出购房款并占有栖身。乙因负债被法院强逼施行，申请人恳求施行乙名下的该套房屋，案外人甲能否以本身是现实权力报酬由肃清对该房屋的强逼施行？
起首，需要审查的是借名买房合同能否有效。
假设案外人甲是基于遁藏债务、躲避税收、违规购置政策性保障住房等违法原因借名买房，存在损害国度利益或社会公共利益的情形，借名买房行为会被认定为无效，此时，案外人甲不克不及肃清强逼施行。
其次，假设合同认定有效，那么需要审查案外人甲能否是实在权力人。法院会综合考虑购房款的付出、占用利用期间物业水电费的缴纳等因素，来确定案外人能否享有现实权力。
至于案外人与被施行人之间的纠纷，能够通过另诉体例要求返还购房款，补偿缺失。
情形四
房产注销在被施行人名下实回夫妻共有，能否查封处置？
根据《更高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编阐明（一）》第27条规定， 由一方婚前承租，婚后用配合财富购置的房屋，注销在一方名下的，应当认定为夫妻配合财富。
此外，根据该阐明第78条的规定，一方婚前签定不动产买卖合同，以小我财富付出首付款并在银行贷款，婚后用夫妻配合财富还贷，不动产注销于首付款付出方名下，除离婚时两边另有规定，原则上能够认定该不动产回注销一方，但是，两边婚后配合还贷付出的款项及相对应财富增值部门，应认定为夫妻配合财富。
能够看出，注销不是揣度房屋能否属于夫妻配合财富的独一原则，还要看现实能否夫妻配合出资以及夫妻之间的实在约定。
关于夫妻配合财富，根据《更高人民法院关于人民法院民事施行中查封、扣押、冻结财富的规定》第12条，法院能够查封、扣押、冻结，共有人对此不克不及提出异议，但能够提出协议朋分或者析产诉讼来确定被施行人享有的份额。
值得重视的是，夫妻配合财富原则上仅在共有根底丧失即离婚时，一刚才享有朋分恳求权，破例的，在契合《民法典》第1066条关于“一方有隐躲、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻配合财富或者伪造夫妻配合债务等严峻损害夫妻配合财富利益的行为；一方负有法定抚养义务的人患严重疾病需要医治，另一方不附和付出相关医疗费用”两种情形之一时，才能够恳求朋分。
那么，当被施行人不契合夫妻配合财富朋分前提，无法协商朋分或提起析产诉讼时，法院能否处置该房屋？
更高人民法院民事裁定书（2017）更高法民申2083号裁定曾指出，共有人只是享有提起析产诉讼权力，而不法定义务，夫妻共有房产无法朋分的情状下能够不消析产间接施行。但需要在夫妻共有财富范畴内对被施行人所享有的财富份额停止处分，不得损害另一方的财富份额。
内容声明：本平台发布的内容仅代表做者小我看点，不代表好律师立场，亦不构成正式法令定见。如做品涉及版权问题，烦请原做者或来源方及时与我们联络。
转载声明：本平台努力于优良文章的分享与传布，转载时请说明出处并保留公家号等信息。
投稿须知：您向本平台所投稿件应为您的原创做品，契合法令律例及版权规定，并受权本平台、好律师以及其挪动末端免费利用、修订及向公家发布推送。
联络体例：kefu@haolvshi.com.cn
投稿邮箱：tougao@haolvshi.com.cn