半月谈记者 郑钧天
在刚刚终结的上海“两会”会场，“城市更新”成为代表委员们热议的关键词。业内人士定见，上海应进一步加强城市更新配套轨制赐与，算好经济、社会“两本站”，为全球超大城市的有机更新走出一条立异之路。
百年张园、今潮8弄、上生新所、衡复汗青风貌庇护区……近年来，上海在城市更新过程中，既实现了居民生活改进，又传承了汗青文脉，几乎每个区都打造出了一张闪亮的城市更新手刺。
然而，统筹推进旧区革新和汗青建筑庇护的过程，并非一件随便的事。上海市第十六届人民代表大会虹口代表团调研发现，在中心城区，里弄房屋和优良汗青建筑散布广、体量大，群寡对栖身情况改进的诉求较高，但同时又面对着房屋保留庇护难度高的难题。
以位于虹口区的山阴路汗青风貌庇护区为例，区域内建筑大部门建于20世纪20至40年代，房龄已近百年，内含32处优良汗青庇护建筑，另有多量不成挪动文物、规划庇护保留建筑。因建造年代长远，房屋内部构造老化，存在平安隐患，群寡改进栖身前提的唤声较大。
记者走访发现，山阴路汗青风貌庇护区内的房屋多以砖木构造为主，设想之初为独用，现在房屋现实栖身户数为5至7户，已形成房屋超负荷利用，贫乏独立厨卫设备，居民因情况狭小逼仄违法搭建较多，卫生间、淋浴房等关系到居民日常生活的违建，拆除难度不小高，户数大大超出原设想承载户数。然而，因房屋涉及风貌庇护等因素，有关部分难以开展较为彻底的房屋补葺。
“那么大规模、配套落后、生齿密集的风貌庇护区，革新难度相当大。”上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖认为。
“革新涉及房屋构造修复、汗青风貌补葺、庇护部位复原等革新科目，受居民活动影响较大。但革新期间，居民仍连结栖身形态，且部门区域因违法搭建影响，革新很难彻底处理房屋构造平安。假设先摘取居民外移过渡、再停止革新的体例，政府则需付出居民过渡费等相关费用，是一笔不小的收入。”人大虹口团调研发现。
“我们如今面对两难：山阴路汗青风貌庇护区里面弄和优良汗青建筑大部门为厨卫合用，若将房屋革新成厨卫独用，一方面需要增量空间，但颠末加层或扩建的建筑无法庇护原风貌肌理。另一方面，部门优良汗青建筑或者文物庇护品级较高，内部往往存在较多庇护部位，内部从头朋分空间存在困难。”虹口区房管局有关负责人表达。
王颖认为，因为山阴路汗青风貌庇护区内生齿密渡过大，摘取常规补葺的体例虽可暂时处理房屋的平安隐患，但往往“治本不治标”，无法从底子上处理房屋过度利用、房屋承载力超限的问题。她定见调整革新构想，摸索“抽户”形式：一是通过降低生齿密度和户数至原设想承载力，以利于建筑持久的保留庇护;二是复原房屋空间的用处，将不成套房屋复原成成套独用室第;三是在庇护保留建筑风貌的同时，也留住居民和“炊火气”。
2022年9月，上海将旧区革新的重点转向零散旧改、旧住房成套革新和城中村革新，并宣告打响“两旧一村”革新攻坚战。“两旧一村”革新面对的更大难题之一就是资金压力。人大虹口代表团测算发现，以山阴路汗青风貌庇护区为例，区域里弄房屋和优良汗青建筑施行内部整体革新，做到每户成套独用，革新单价将超越每平方米1万元，若施行“抽户”革新，则将面对更高的资金成本。
王颖定见，政府应在城市更新范畴出台鼓舞政策，引进优良社会本钱参与庇护保留建筑的补葺、活化操纵，通过置换、受让等体例，除“抽户”外还可摘用“留房不留人”的成片革新，从单纯的庇护晋级至“庇护+活化操纵”，让老建筑通过功用置换获得重生。
上海市政协委员、易居企业集团CEO丁祖昱认为，涉及“两旧一村”的城市更新项目，常面对革新经济效益低、社会本钱进驻意愿不敷等问题。政府应因“项”施策，加大政策配套撑持力度，定见强化多部分协做，乖巧运用地盘性量转换、容积率打破等鼓舞办法，提拔市场化机构参与积极性;同时，他还定见优化金融政策赐与，设立城市更新专项贷款、用处所债予以撑持等;关于偏重民生改进、风貌庇护、财产晋级等久远利益考虑的更新项目，政府应加大财务补助搀扶力度;关于保留庇护建筑比例高、重点财产晋级、社会效益凸显的项目，政府宜考虑加大贴息力度，鼓舞社会本钱积极高效地开展工做。(完)