【实案解读】涉“学区房”纠纷的法令问题

房屋买卖合同

涉“学区房”纠纷的法令问题

——傅某田、傅某仙诉房地产公司商品房买卖合同案

【根本案情】

2019年5月，房地产公司在售楼活动中鼓吹某公馆“6月前买房，9月可进学”。5月20日，傅某田、傅某仙的女儿傅某珍向房地产公司预订了其开发的一套房屋。5月28日，傅某珍、傅某玲找到房地产公司的销售人员确认孩子进学问题，销售员许诺购置该房屋，业主的孩子能进读其意向小学。6月21日，傅某田、傅某仙与建立公司签定拆修协议，并付出工程费8500元。6月22日，傅某田、傅某仙与房地产公司签定商品房买卖合同；6月25日，两边办好房屋产权注销手续，傅某田、傅某仙付出了房屋买卖契税等费用，随后被告知无法落实孩子进读意向小学。

傅某田、傅某仙认为其购房的次要目标即孩子进学问题无法称心，故告状至法院，恳求去除商品房买卖合同，由房地产公司返还购房款、承担利钱缺失并补偿缺失。

裁判要旨

浙江省金华市中级人民法院二审经审理认为：房地产公司不克不及兑现业主孩子进学许诺，构成违约。傅某田、傅某仙购置房屋的次要目标系考虑外孙进学问题，房地产公司的违约行为招致合同次要目标不克不及实现，买受人有权去除合同。合同去除后，房地产公司应退还购房款，并承担对方因购置房屋所付出的工程费、税费及补偿上述款项的利钱缺失。关于傅某田、傅某仙主张的缺失补偿问题，酌情认定为2万元。经法院向房地产公司释明双务合同去除的法令后果，房地产公司主张傅某田、傅某仙返还房屋及协助将房屋产权变动注销至公司名下，法院对此予以撑持，注销产生的税费由房地产公司自行承担。

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法官后语

涉“学区房”纠纷涉及的法令问题次要有以下三点：

1.区分隔发商鼓吹的“学区房”属于要约邀请仍是要约。开发商鼓吹的“学区房”在商品房开发规划范畴内，且做出的阐明和许诺详细明白，对合同订立及房屋价格存在严重影响的，该告白和鼓吹应视为要约。反之，则为要约邀请。要约从属于合同内容，对开发商具有约束力，购房者基于此订立房屋买卖合同，视为对告白内容产生了相信利益，该相信利益应得到庇护。

2.责任承担。在告白和鼓吹属于要约的情形下，开发商如未能履行约定义务，应承担违约责任，理论中一般表示为补偿缺失。而假设告白和鼓吹仅属于要约邀请的，开发商在合同被去除或确认无效情形下，可能要承担缔约过失责任。

3.购房者在必然前提下有官僚求去除合同。根据《民法典》第五百六十三条的规定，如购房者有证据证明其购房的次要目标是让孩子进进开发商许诺的学校进修，一旦开发商的违约行为招致该目标不克不及实现，购房者有官僚求去除合同。

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