案例 | 房屋价格暴涨百万，出卖人违约不卖，购房人能否主张房屋差价缺失？

一、案情简介

2015年10月，北京市居民甲与乙通过丙房地产经纪公司（以下简称“丙公司”）签定了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“案涉合同”）以及与丙公司三方的《居间办事合同》，合同约定：甲将位于北京市海淀区某小区的一套房屋（面积142平方米，以下简称“案涉房屋”）出卖给乙，房屋总价款为570万元；定金10万元，首付款不低于370万元，其余200万元申请银行贷款付出；甲收到全数购房款后3个工做日内将涉案房屋交付乙。

合同签订后，乙付出了定金10万元，中介费14万元、贷款评估费600元。尔后，因甲要求改动付款体例为全款付出，乙将本身名下一套自有房屋出卖后于2016年2月将购房款558万元全数付出至理房通账户内，此中290万元当天划转至交易资金监管账户。甲共同乙打点了网签，但回绝履行案涉房屋交付、协助打点缴税以及转移注销义务。因甲延期交房，乙于2016年2月27日与别人签定房屋租赁合同，承租了一套建筑面积55平方米房屋栖身，租赁期自2016年3月1日至2018年2月28日，租金原则为6200元/月。因房价飞涨，甲明白表达不再履行。2017年6月，乙主张为削减缺失，其将存进北京理房通付出科技有限公司账户内的购房款268万取出。

2018年10月，乙向人民法院提起民事诉讼，恳求判令去除案涉合同，撤销网签注销手续；判令甲返还购房款300万元（此中定金10万元、监管账户内290万元）、补偿利钱缺失35万元、补偿房屋差价缺失292万元、居间代办署理费14万元、贷款评估费600元、房租缺失16.7万元。

展开全文

二、争议焦点

房屋买卖合同中非违约方能否主张可得利益缺失？

三、裁判看点/裁判要旨

人民法院经审理后认为：

第一，甲乙两边签定的案涉合同系当事人实在意思的表达，合法有效，两边均应依约履行；合同签定后，甲回绝履行合同，已构成违约，乙享有双方去除合同的权力，甲应当同时承担响应的违约责任。

第二，合同去除后，尚未履行的，末行履行；已经履行的，根据履行情状和合同性量，当事人能够要求恢复原状、摘取其他弥补办法，并有官僚求补偿缺失。甲应当将已收取的购房款（已付出定金）10万元返还，并协助乙打点已交纳至存量房自有交易资金监管账户内的购房款290万元的退还手续。

第三，缺失补偿责任，特殊是此中的可得利益缺失的补偿属于法令规定的违约责任，在两边当事人并未做出特殊约定予以肃清的情状下，违约方应当承担该项补偿责任。现因为甲方回绝出卖房屋，招致乙方无法购置涉案房屋，无法获得房屋价格上涨所产生的利益，故涉案房屋价格上涨所产生的差价缺失，属于乙方的可得利益缺失，甲方应当予以补偿。可得利益缺失数额问题，应以乙方房屋差价缺失为根底，综合考虑两边的过错情状、合同现实履行的情状等因素停止认定。

第四，关于购房款的同期银行贷款利率缺失，鉴于乙方已主张房屋差价缺失，法院亦予以撑持，故其在房屋买卖合同履行过程中的可得利益缺失已得到抵偿，乙方根据两边合同约定付出房屋价款系其合同项下的义务，在房屋买卖合同一般履行的情状下，其亦无法获得以上购房款利钱，那是房屋买卖合同交易中的需要成本，不该由甲方补偿。

第五，甲方回绝履行合同招致乙方未能依约获得涉案房屋，丧失了合同履行的情状下关于涉案房屋的栖身利益。故乙方自2016年5月起至其主张的2018年5月底的房屋租金缺失应由甲方承担。

四、律师评析

1、违约方补偿缺失的范畴

根据我国《民法典》第五百七十七条之规定，补偿缺失是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不契合约按时的一种违约责任承担体例。至于补偿缺失的范畴则由法令间接规定或由当事人停止约定。我国《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不契合约定，形成对方缺失的，缺失补偿额应当相当于因违约所形成的缺失，包罗合同履行后能够获得的利益；但是，不得超越违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能形成的缺失。”据此，在法令没有特殊规定和当事人未做特殊约定的情形下，违约方应根据完全补偿原则补偿守约方的全数缺失，包罗间接缺失和间接缺失。此中间接缺失即指当事人失往的能够预期获得的利益。

本案中，两边当事人并未在案涉房屋买卖合同中对缺失补偿范畴做出特殊约定，因而，违约方补偿缺失的范畴应根据《民法典》第五百八十四条（原《合同法》第一百一十三条第一款）之规定停止确定。

2、可得利益缺失数额确实定

《更高人民法院印发关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的批示定见的通知》（法发〔2009〕40号）中规定：“根据交易的性量、合同的目标等因素，可得利益缺失次要分为消费利润缺失、运营利润缺失和转售利润缺失等类型。”理论中，确定可得利益缺失数额次要包罗以下办法：

一是差额法，即按照凡是办法对照受害人不异前提下所获取的利益来确定应补偿的可得利益缺失；二是约定法，即当事人间接在合同约定缺失补偿额的计算办法；三是类比法，即对照守约方不异或类型的其他单元在类似前提下所能获取的利益确定可得利益的补偿数额；四是预算法，即人民法院在难以确定缺失数额时，根据案件现实情状，裁夺补偿数额；五是综合权衡法，即根据获利情状、当事人过错情状及合同履行时的经济形势等因素综合揣度。【拜见更高人民法院民法典贯彻施行工做指导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用[二]》，人民法院出书社2020年版，第769-771页。】

在二手房交易中，可得利益缺失的计算则次要摘用差额法，即以签定房屋买卖合同时的购置价格和诉讼时的房屋升值部门价差做为可得利益缺失计算的根据。在诉讼中，法院起首是确定案涉房屋的市场价，一般是通过第三方评估机构予以评估确定，也有法院通过向周边房屋经纪公司领会类似房屋的成交价格后参照确定。其次，在案涉房屋市场价现值确定根底上，法院通过比照交易合同中约定的售价，得出房屋价值差额。

但需要重视的是，当事人所主张的房屋差价其实不一定获得人民法院的全数撑持，人民法院在计算和认定可得利益缺失时，还会综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益补偿总额中扣除违约方不成预见的缺失、非违约方不妥扩展的缺失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所形成的缺失以及需要的交易成本。

本案中，人民法院就是以乙方房屋差价缺失为根底，综合考虑两边的过错情状、合同现实履行的情状等因素对乙方可得利益数额停止的综合认定。

五、律师定见

在房屋买卖中，依法成立的合同对当事人具有法令约束力，买卖两边都应根据约定全面履行合同义务，而不得私行变动或者去除合同。不然，将承担违约责任。从更大程度制止违约缺失的角度，房屋买卖合同的当事人应重视以下几点：

1、认实签定房屋买卖合同，细化明白违约责任条目。合同当事人应在合同中详尽约定两边的权力和义务、价款付出体例、税费承担、房屋交付及过户日期等内容，同时明白约定一方不履行合同义务或者履行合同义务不契合约按时的违约责任，包罗违约责任的承担体例、违约金数额、补偿缺失的范畴以及缺失补偿额的计算办法等。

2、房屋买受人在签定合同时应尽到根本的审慎重视义务。购房人在签定房屋买卖合同之前应对房屋权属、户籍注销以及房屋能否上市交易、能否存在共有、能否设定有抵押权、能否已被摘取强逼办法等房屋根本情状停止领会和核实，不然买受人会因未尽审慎重视义务存在过失，而承担响应的法令责任。

3、诉讼中准确提出诉讼恳求。诉讼恳求是人民法院审理案件的重要根据和内容。在出卖人违约时，要根据缺失详细情状，权衡利益得失后提出响应的诉讼恳求。假设房屋差价缺失或相关可行利益缺失不大或者难以确按时，可在诉讼中要求对方付出违约金、利钱等补偿；假设房屋差价缺失或相关可得利益缺失远远大于违约金及利钱等数额时，可要求对方付出可得利益缺失补偿，人民法院会根据诉讼权力人主张，综合揣度后做出响应判决。

参考案例：

北京市海淀区人民法院民事判决书（2016）京0108民初17202号；北京市第一中级人民法院民事判决书(2019)京01民末5638号