从“香馥馥”到“降价甩卖”，市区小区车库价格为啥遭遇“滑铁卢”？
以上为告白，以下为注释
◎来源丨温州房哥
◎文/编丨麦田夫斯基
◎来源丨温州房哥
◎文/编丨麦田夫斯基
而就在比来，商品房小区的车库价格趋向，又呈现了新情状。
不久前，绿城·凤起玉城业主群中一番闲聊车位售价时，大伙儿发现，同样是地下车位，差别期间进手，车位差价很大。车位开盘时首批购车位的业主花了近30万，而在交付的节点，部门车库“大甩卖”，业主只花了10多万。
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▲凤起玉城交付实景图
▲凤起玉城地下车库交付实景图
其实，类似的情状在近期楼市中其实不少见。好比——
华侨城银城·欢乐六合：
目前已有两个组团交付，往年岁尾车位开盘销售，原则车位惠前表价20万元，折后一次性付款约 14万元。之后楼盘续销过程中，新购房业主常有 送车位优惠以至赠予。
因为车库经常被开发商当做促销东西，因而，其价值在购房者心目中，也就大打折扣。相当部门比例的前期业主对购置车位的积极性不大，车库滞销。
▲欢乐六合交付实景图
华润·鹿岛万象六合：
开盘时，通俗车位表较为15万元，人防车位为13万元，充电车位为17万元，优惠约2万元不到。项目于2021年11月30日交付，在交付之后，曾两次售卖车位，车位价格与开盘时一致。因商数地下车位销售滞后，一度推出已有车位老业主购通俗车位6万元/个。
▲鹿岛万象六合交付实景
中南·瓯海印象北府：
印象北府靠近万象城综合体，算是板块富贵区域，周边路段泊车其实不随便。但即使如斯，其原则车位开盘时地下一层为惠后约15.8万元，地下二层为约 13.8万元。之后，项目车位一度通过 物业降价促销；交付前夜，车位至少还有300来个待售，此中地下二层被认购更少。
▲北府交付实景。图据中南置地浙江区域
那么，问题来了。为何前几年走高的车位价格，近两年起头不那么炙手可热了？降价和滞销也常有发作。是什么原因，招致了车库价格的“滑铁卢”？
对那个问题，咱们能够从3个层面来看：
A
赐与：
房地产开发，有个工具喊做“车位配比”。
根据室第泊车配建目标，户型建筑面积越大，规划的室第泊车位数量越多。
项目
灵活车(车位/户)
商品房、拆迁安设房
户建筑面积200㎡或别墅
2.0
140㎡户建筑面积≤200㎡
1.6
90㎡户建筑面积≤140㎡
1.2
60㎡户建筑面积≤90㎡
1.0
户建筑面积≤60㎡
0.6
小区物管等配套从属用房（车位/100㎡建筑面积）
0.3
注：公共租赁住房应足够操纵地下空间设置至少一层地下车库做为公共泊车库，泊车泊位数量很多于总户数的20%。
▲《温州市区建筑工程泊车配建原则及规划治理规定》（温市规[2017]83号）
以凤起玉城所在A-49b地块（含鹿城壹号）为例，现实地下车位有约2012个（已扣除转化和挪为他用车位），室第总户数约1148个，车位配比超越1：1.75。
以鹿岛万象六合为例，室第配套地下车位约有2386个，室第约1963户，车位配比约为1：1.22。
在过往，车位配比经常是1：1.05等。现在，商品房室第小区车位配比根本上为1：1.1-1：1.7，车位数量 在中短期内足以称心住户需求。
B
需求：
---车位购置是一个封锁市场，一般而言，只要实正自住、有泊车需求的业主才会购置。而近几年开盘的项目之中，类似鹿岛万象六合等小区，投资比例较高，以投资为目标的购房者大多不会购置车位。
---投资比例高，意味着进住率低。进住率低，意味着泊车位置空余多。空位置多了，购置车库的意愿天然不会太焦急。
在2019年前后，温州市区诸如瓯海中心区一些项目交付一年后，进住率能到达约90%。而近期，精拆交付项目，交付一年后，进住率普及在60%以下。
---当然，近期交付的很多项目大多在新区、新城等，周边泊车及公共泊车比市中心便利良多，也进一步分流了泊车需求。
▲凤起玉城地下室交付实景图
C
当然，车位价格的动态下降还在于：
往年的爆雷潮之下，开发商普及资金链严重，开发商急于回笼资金，也就更有积极性下调车位价格。而车位做为室第的从属品和相对随便变现的资产，往往会被开发商做为打折促销、带动室第销售的手段之一，因而，也就呈现送车位、送拆修等优惠了。
送的工具，价值天然也会打折扣。
好了，今天就说到那儿！
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