冲着轻轨病院买房，成果竟是“虚假鼓吹”法院：按总房款1.5%补偿

鲁法案例【2022】190

房地产开发商经常会用

“地铁、学校、三甲病院”等为噱头卖房

但事实上那些可能都是为了

提拔房价的“虚假鼓吹”

碰着那种情状消费者应若何维权？

开发商应承担何种责任？

一路看看下面的案例吧~

1 根本案情

赵某与甲房地产开发公司签定《济南市商品房买卖合同》一份，约定赵某购置甲房地产开发公司开发的某项目商品房，单价为每平方米16451.55元，房屋总价款为1697800元。合同签定后，赵某依约向甲房地产开发公司付出了购房款项。

甲房地产公司在销售其开发的涉案项目商品房过程中，济南市市中区市场监视治理局认为该公司就其开发建立的该房地产项目做虚假或惹人曲解的贸易鼓吹，违背了《中华人民共和国反不合理合作法》第二十条规定，对其做出行政惩罚决定。甲房地产开发公司对该行政惩罚决定不平，遂提起行政诉讼。经审理，济南市中级人民法院做出生效行政判决，认定：

1.“千亩大盘”的鼓吹。甲房地产开发公司通过网站和印刷品鼓吹涉案项目为千亩大盘，但现实上仅获得约450亩摆布的地盘，与千亩大盘存在较大的差距，存在规模强调的虚假鼓吹。

2.M5轻轨的鼓吹。地铁能否颠末房地产项目，显然会影响到房地产的价格和价值。在M5轻轨未投进建立的情状下，甲房地产开发公司仅凭政府发布的规划信息即做出鼓吹，意在借此提拔房价，认为构成虚假鼓吹契合客看事实。

3.三甲病院问题，甲房地产开发公司在其沙盘中有“三甲病院”字样及模子，鼓吹片区规划有“三甲病院”，该鼓吹内容与现实情状不符，认为该鼓吹随便误导购房者，构成虚假鼓吹。

现赵某主张甲房地产开发公司涉嫌虚假鼓吹，招致其以明显偏高的房价与甲房地产开发公司签定商品房买卖合同，形成了赵某相信利益的缺失，要求甲房地产开发公司退还房屋差价款并付出响应的利钱缺失。

2 法院审理

《中华人民共和国民法典》第五百条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，形成对方缺失的，应当承担补偿责任：（一）假借订立合同，歹意停止商量；（二）有意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者供给虚假情状；（三）有其他违犯诚信原则的行为。根据上述规定，当事人在订立合同过程中违背诚信缔约等先合同义务给对方形成缺失的，应承担缔约过失责任。涉案商品房买卖合同虽成立并生效，但合同的成立或生效，其实不能当然制止对方当事人缺失的发作。违背先合同义务给对方形成的缺失完全可能发作在合同成立或生效后，假设该缺失仅因为合同的成立或生效而无法得到补偿，显然有失公允。故当事人承担缔约过失责任，应根据其违背的合同义务的性量揣度。本案中，甲房地产公司做为专业的商品房开发商，在楼盘预售、销售阶段摘用了虚假鼓吹、强调鼓吹，关于病院、交通、情况等停止的虚假鼓吹，违背了先合同义务，应当承担缔约过失责任，向购房人承担缺失补偿责任。

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关于缺失数额确实定问题，购房人申请对涉案房屋在签定合同时肃清虚假鼓吹后的现实价值停止判定，判定机构出具的阐发阐明中虽认为现状下无法就三项虚假鼓吹对涉案房屋价格的影响出具明白金额，但亦明白承认“三甲病院”及轻轨对楼盘价格存在必然影响，在判定机构无法出具明白定见的情状下，宜由法院自在裁量确定缺失数额。综合考量涉案商品房项目所在位置、虚假鼓吹的详细内容、虚假鼓吹对房价的影响、所在区域整体房屋价格的走势等因素，兼顾法治营商情况等情状，裁夺甲房地产开发公司承担涉案房屋总价款1.5%的补偿额。

甲房地产公司不平二审讯决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院经审查，裁定驳回甲房地产公司的再审申请。

3 法官解读

主审法官：济南市中级人民法院民事审讯第五庭副庭长 李静

本案裁判的关键问题是明白商品房买卖合同成立并生效后，房地产开发商对其违背先合同义务的虚假鼓吹行为应若何承担责任。

先合同义务是指当事人在缔约阶段，根据诚信原则应承担的协助、通知、庇护、忠实等义务。先合同义务能够回纳为四品种型：诚信缔约义务、告知义务、保密义务、其他先合同义务。缔约过失责任是当事人违背法定的先合同义务应承担的民事责任。

一般认为，缔约过失责任的成立须具备下列前提：（1）缔约人在缔约过程中违背先合同义务；（2）缔约相对方受有损害；（3）违背先合同义务与损害有因果关系；（4）违背先合同义务方存在过错。

缔约过失责任与违约责任的区别在于：（1）缔约过失责任是违背法定的先合同义务应承担的民事责任，违约责任是违背约定的合同义务应承担的民事责任；（2）缔约过失责任以行为人有过错为构成要件，而违约责任以无过错为原则；（3）缔约过失责任与合同的成立和生效没有一定的联络，大都情状下是在合同成立并生效之前，而违约责任的承担以合同的成立且生效为前提前提。

合同成立或生效后，因为合同的履行，或许行为人违背先合同义务不会给对方当事人形成缺失，但是，合同的成立或生效，其实不能当然制止对方当事人缺失的发作。即违背先合同义务给对方形成的缺失完全可能发作在合同成立或生效后，假设该缺失仅因为合同的成立或生效而无法得到补偿，显然有失公允。合同的成立或生效其实不应消亡违背先合同义务行为人的法令责任。当事人承担违约责任仍是缔约过失责任，并不是根据合同能否成立和生效来揣度，而是根据其违背的合同义务性量来揣度。违背法定先合同义务的承担缔约过失责任，违背合同约定义务的承担违约责任。

缔约过失责任是行为人对对方相信利益缺失承担的责任。相信利益缺失能够从以下几个方面予以掌握：（1）相信利益缺失限于间接缺失，一般不包罗因而错失的时机缺失等间接缺失，不然，相信利益缺失就可能会漫无边际，不妥加重当事人的责任；（2）不克不及参照合同约定来确定相信利益的范畴；相信利益不得超越履行利益；（3）相信利益缺失属于财富缺失，不包罗人身损害或精神损害，当事人在缔约过程中遭受的人身或精神损害，应当根据侵权责任法的相关规定提出恳求，而不克不及基于缔约过失责任提出。

在司法理论中，关于缔约过失责任的熟悉不断处于动态改变之中。民法典成立之前，合同法第四十二条对缔约过失责任停止了规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方形成缺失的，应当承担损害补偿责任：（一）假借订立合同，歹意停止商量；（二）有意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者供给虚假情状；（三）有其他违犯诚恳信誉原则的行为。在对该条目的理解与适用过程中，因为缔约过失责任是缔约当事人违背先合同义务而产生的民事责任。所以其时通用的看点为缔约过失责任应适用于因当事人的缔约过失招致合同未成立生效的情状下，在合同成立或生效后，两边当事人之间的权力义务应遭到违约责任的约束。但跟着理论体味的积存，人们对缔约过失责任的熟悉也在不竭地改变，理论中会呈现当事人违背先合同义务，但两边合同仍然成立并生效的情状。为促进交易的开展，保障当事人的合法权益，在民法典施行后，对缔约过失责任有了进一步细化的熟悉和规定，固然法令条则中对缔约过失责任的规定与合同法中的规定根本一致，但在其理解与适用中，拓展了缔约过失责任适用的外延，认为当事人承担违约责任仍是缔约过失责任，并不是根据合同成立和生效来揣度，而是根据其违背的合同义务性量来揣度，进一步明白了合同成立生效后当事人仍可承担缔约过失责任。人民法院在审理相关案件时，应当深入领略民法典关于缔约过失责任规定的立法精神，在相关案件中依法认定缔约过失责任，庇护缔约两边的合法权益。

转自：济南中院

来源： 山东高法