央行“房贷利率下限容许下调”政策以来，“房价走势-房贷利率政策”之间的关系愈加密切。因而，积极从房价数据和走势中判别市场冷热，进而为后续房贷利率的造定供给根据，成为一个重要的逻辑线。出格是当前正进进新一年的房贷利率调整顶峰期，系统回忆2022年全国重点城市房价走势，出格是2022年房价的同比涨跌幅，关于我们客看熟悉房价情状、据此造定2023年房贷利率政策，都具有积极的感化。而在1月底，全国各地现实上已经呈现了房贷利率大幅下调的密集操做，估量后续各地基于房价走势情状，会有更多的降房贷利率的操做。
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百城房价
1、全国100城：2022年为疫情三年最冷的一年
2022年全年，全国百城新建商品室第成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4％，比拟2021年10.7％的同比涨幅收窄了2.3个百分点。看察疫情三年房价同比涨幅走势，岁首年月累计房价同比涨幅曲线总体处于继续下行态势，既阐明房价走势继续降温，也阐明2022年为疫情三年最冷的一年。而详细看2022年的房价走势，其闪现V型走势，阐明在2022年上半年房价继续疲软的情状下，一系列购房新政和金融政策继续发力，提防房价失速的风险呈现。
2、城市分类：三团座城市的房价最疲软
我们拉出2019年以来三座城市岁首年月累计房价同比涨幅数据，从曲线中能够看出城市分类的特征。1）一座城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差别。总体上一座城市的房价涨幅略高。我们调出了北上广深四个城市房屋成交均价数据，能够看出2022年四个城市均价有明显的抬升。那和各地政府放宽预售答应前提、高价项目密集进市等有关。那也阐明各地有比力明显的稳房价操做。2）二三座城市的房价总体上偏弱，出格是三绺个城市。此中二座城市遭到了烂尾楼事务的冲击，销售数据疲软天然也牵造了房价的走势。而三绺个城市的生齿导进速度慢，其在疫情三年房价总体处于继续疲软的态势。
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城市排名
1、100城房价：至少70个城市房价疲软
基于全国百城室第成交的汗青情况，以及连系各地2022年房地产市场的冷热水平，我们认为，2022年室第成交均价同比涨幅若不超越5％，根本上能够属于“房价疲软”的态势。那一点和央行提及的“过往三个月房价指数环同比均为负”的评判原则其实不矛盾。
我们统计了全国100个城市新建商品室第成交均价同比涨幅数据。统计发现，在全国100个城市中，有70个城市房价同比涨幅≤5％，那也意味着百城中有7成城市房价疲软。此类城市是2023年出格一季度房贷利率下调概率更大的城市。我们按房价下跌幅度由大到小，列出了那70个城市的名单，如下：
香河、太原、沈阳、柳州、大厂、三亚、日照、石家庄、承德、温州、哈尔滨、昆明、中山、张家口、赣州、珠海、镇江、济宁、韶关、清远、廊坊、乌鲁木齐、固安、保定、肇庆、桂林、湛江、船山、秦皇岛、株洲、南宁、徐州、丹东、武汉、北海、安庆、包头、岳阳、常德、威海、宜昌、海口、贵阳、茂名、大连、莆田、宁波、长春、扬州、南昌、苏州、洛阳、滁州、烟台、天津、福州、惠州、长沙、郑州、常州、佛山、唐山、重庆、湖州、晋江、淮南、燕郊、东莞、唤和浩特、襄阳。
2、城市排名：太原、沈阳等省会城市最需降房贷
我们基于城市分类，列出了一二三条个城市中房价同比跌幅更大的城市。此中一座城市房价连结了同比正增长，不纳进此次排名。我们梳理了二座城市、三根个城市相关契合前提的城市名单，如下。
统计展现，二个城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。此类城市总体特征是，属于北方省会城市或文旅市场碰着明显冲击的城市。而三条座城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也定见积极对房贷利率停止下调。此类城市中，环京有四个城市进围，即香河、大厂、承德和张家口，也阐明此类城市的房价总体上比力疲软。
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房贷利率下调趋向
1、下调趋向：估量7成城市会在一季度下调利率
我们对全国百城2022年的房价数据停止统计，能够看出，有7成城市房价处于疲软形态，总体上契合房贷利率下调或打破房贷利率下限的要求。此次统计的属于全国重点城市，现实上和此类城市同类的或类似的城市，其市场情况也是类似的，也定见积极做房贷利率的下调。
当然需要阐明的是，各地要综合考虑各类因素，包罗现实房价走势、金融信贷资本、2023年房地产总体工做构想、房地产市场现实交易情况、本年春节以来的楼市行情、既有的房贷利率调整工做安放等，因城施策落实好房贷利率调整工做。看察1月份月底的各城市情状，我们能够看出，一个城市现实上已经积极做了调整，包罗郑州间接下降50个基点，房贷利率更低为3.8％；天津3.9％、厦门3.8％、珠海3.7％的利率也起头呈现。那阐明各城市的构想是高度一致的，即一季度以至2月份前城市主动下调房贷利率。而此类城市均为二座城市或重点城市，其利率调整政策也会对省内其他城市有十分好的启发意义。
2、政策效应测算：疫情三年房贷成本累计削减16％
疫情三年房贷利率下调成为一项重要的工做，客看上促进了房贷成本的降低，有力地撑持了住房消费的释放。出格是此次1月份一座城市的房贷利率下调，间接下降50个基点，足够表现了降房贷鼎力度的导向。
我们基于疫情三年房贷的主顺畅率，对降低房贷利率的政策效应做简单测算。此中2020岁首年月全国重点城市支流的房贷利率为5.3％，颠末三年的金融政策调整，2023年1月份关于“3.8％利率为主顺畅率”的共识逐步加强。我们对“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的案例停止测算。此中2020岁首年月的月供额为5553元，而在目前3.8％的贷款利率下则为4660元。如斯计算，百万房贷的每月月供额削减了893元，或者说削减了16％。需要阐明的是，差别城市施行的房贷利率有差别，且政策调整的频次和时间也有差别，该减负情状仅供各地政府、房企和购房者做参考。
执笔人
易居房地产研究院 研究总监 严跃进
来源：金融界